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Desde el segundo trimestre del 2023, la economía peruana habría estado en recesión en términos “técnicos”, pero recién la semana pasada el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) lo reconoció. En esa condición, el mercado de venta de viviendas muestra las primeras señales del impacto en Lima en indicadores como el tiempo que las familias demoran en separar una propiedad y los precios, mientras que el segmento de alquiler podría verse favorecido.
Entre enero y mayo del presente año, la venta de viviendas nuevas en Lima creció 6% a 7,024 unidades, reportó la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (Asei). Sin embargo, la colocación de unidades nuevas y de segundo uso se estaría contrayendo en los últimos meses por la situación económica, según Urbania.
“Definitivamente, el mensaje de la recesión asusta un poco al comprador y ha hecho prolongar la decisión de compra, tienen miedo de hacer la separación y comprometerse a una inversión a largo plazo”, comentó Gisela Postigo, directora comercial de Urbania y Adondevivir, a Gestión.
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En detalle, recordó que las personas en Lima solían demorar entre tres y cuatro meses en promedio para separar una vivienda desde que inician la evaluación de la misma. Sin embargo, el nuevo contexto económico ha extendido ese tiempo hasta a más de seis meses y ha profundizado el proceso de análisis.
En esa línea, comentó que los potenciales compradores piden más información y comparan la oferta de la competencia más que antes.
“En Lima, la cantidad de proyectos que se construyen es increíble. En algunas zonas, en 10 cuadras puedes ver cinco proyectos, pero la diferencia en acabados y espacios adicionales, la cochera, lo que la inmobiliaria regala y la trayectoria de la empresa, son aspectos que se están mirando más”, anotó.
Humberto Marín, gerente comercial de Urbana Perú, confirmó que el contexto económico casi ha duplicado el tiempo del proceso de compra. Sin embargo, en esta inmobiliaria, los plazos son menores al mercado en general (han pasado de 20 o 30 días, a 40 días).
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La reacción de las empresas
Para la compra de viviendas en Lima en los próximos meses, Postigo mencionó que la continuidad en la reducción de las tasas de crédito hipotecario (9.15% en moneda nacional en la actualidad) es un factor clave. Sin embargo, las empresas inmobiliarias también depositan sus expectativas en otro componente.
“Todas las desarrolladoras están apuntando a que la venta mejore en el último trimestre del año, sobre todo, por la liberación de la CTS y la gratificación, que todo esto mueva mucho la venta”, anotó.
En efecto, el gerente comercial de Urbana Perú, coincidió en señalar que el retiro de la CTS y de un porcentaje de la AFP (para compra de primera vivienda), así como los bonos de vivienda del Estado, serán vitales para una mejora de la venta en los últimos meses del 2023.
Frente a la actual coyuntura económica, la empresa concentra sus proyectos en Lima Moderna para mantener precios accesibles, a diferencia de los tickets de Lima Top. Asimismo, ha apostado por facilidades de pago como la posibilidad de realizar el desembolso del crédito solo tres meses antes de la entrega de la vivienda.
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El alquiler, ¿un negocio favorecido?
Consultada por el impacto del aplazamiento de la compra de viviendas en el alquiler de este tipo de propiedades, la directora comercial de Urbania y Adondevivir reconoció que este segundo negocio podría verse favorecido.
“Si una persona está pensando comprar una vivienda y este proceso lo está alargando, definitivamente podría optar por un alquiler si no tiene la casa de algún familiar donde vivir”, sostuvo Postigo.
Los precios de la venta y oferta
Aun en el contexto de recesión económica, altas tasas de interés y una desaceleración en la venta de viviendas, el Informe de Mercado Lima – Septiembre 2023, de Urbania, indica que el precio promedio de venta de viviendas (nuevas y de segundo uso) en la capital casi se mantiene.
En detalle, el precio medio de la vivienda por m2 subió apenas 0.2% en septiembre último a S/ 6,547 frente al mes previo (agosto 2023). En el acumulado del presente año a septiembre, el indicador cae en 1.2%. En los últimos 12 meses, no hubo variación.
Sobre estas variaciones, Postigo explicó que la fluctuación suele estar más impulsada por la venta de viviendas de segundo uso, en la cual el vendedor puede aceptar una oferta económica menor. Si bien las propiedades nuevas tienen precios más fijos, precisó que estos pueden reducirse en días de feria o subir a medida que la construcción va avanzando.
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Y en el caso del precio medio de alquiler de un departamento de 100 m2 en Lima, el mismo informe revela un aumento de 0.5% a S/ 2,821 en septiembre frente a agosto, frenando así una caída consecutiva de cuatro meses. En el acumulado del 2023 y los últimos 12 meses, el indicador sube 0.6% y 2.7%, respectivamente.
“Ha habido un repunte bastante fuerte frente al año pasado y eso se debe a que hemos pasado a la presencialidad. Muchas personas han alquilado cerca de su centro de labores. Por las tasas hipotecarias elevadas, las personas que pensaban en comprar de repente se mantengan con alquiler”, declaró.
Tasa de interés será factor clave
Víctor Saldaña
Presidente de la Asociación Peruana de Agentes Inmobiliarios - ASPAI
El anuncio oficial de una recesión económica en Perú no debería afectar el mercado de viviendas. La situación económica actual ya la tenemos desde hace varios meses, la compra de viviendas continúa y el precio del alquiler se está recuperando. Las personas que van a comprar un departamento están con toda la mentalidad de poder calificar a un crédito con el banco a una buena tasa. Si quiere el inmueble lo va a comprar, la decisión se mantiene si tiene el crédito aprobado. Distinto sería si le suben la tasa, eso cambiaría la configuración del préstamo, el precio aumenta y ahí sí veíamos un impacto. Ahora, las condiciones y productos financieros se mantienen en los rangos, con una tendencia de tasas de interés hacia la baja. La demanda de los inmuebles es real en diferentes sectores socioeconómicos, no es solo en Lima Moderna, sino también en distritos como San Juan de Miraflores, Comas, Los Olivos. Cada sector tiene su propia demanda, pero sí se requiere información para el mercado, orientar a la gente. Las personas que desean comprar mantienen la ilusión de una nueva vivienda.
EN CORTO
Rentabilidad. En los últimos meses, el indicador de retorno (relación alquiler anual/precio) de la inversión en una vivienda se mantiene estable en 4.82%; es decir, cada año se recupera el 4.82% del valor de la compra alquilando el inmueble. Así, en promedio, se requieren 20.8 años de alquiler para repagar la inversión.
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Bachiller en Comunicación Social (Universidad Nacional Mayor de San Marcos). Trabajé en radio y prensa escrita y, desde el 2013, soy redactor de la sección de Negocios del Diario Gestión.