El tiempo de recuperación de la inversión en un inmueble se reduce en Lima Metropolitana, de acuerdo con el Banco Central de Reserva (BCR).
El índice PER se ubicó en 17.5 a finales del 2024. Este es el número de años que el dueño de una vivienda necesitaría ponerla en alquiler para recuperar lo invertido en su propiedad.
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En diciembre del 2023, el PER promedio en Lima era de 18.3, y ha venido bajando progresivamente.
El Banco Central sostiene que el descenso se explica por un menor precio de venta. Aunque es importante diferenciar por distritos. La baja del índice ha sido más pronunciada en San Isidro, San Miguel y Surco.
En San Isidro el PER bajó de 18.6 a 15.6 (al comparar el cuatro trimestre del 2024 con el mismo periodo del 2023), mientras que en San Miguel pasó de 17.6 a 15.8 y en Surco de 19.7 a 17.5.
“Puede ser que alguien quiera vivir en San Isidro, pero por el costo de la vivienda prefieren alquilar y no comprar. Le da mayor flexibilidad al manejo de su presupuesto. Otra razón (para arrendar) es que quizás el individuo simplemente no posee la capacidad de endeudamiento (para acceder a una hipoteca)”, sostuvo Víctor Saldaña, gerente general de Saldaña Inmobiliaria y expresidente de ASPAI.
Precio de alquiler
“En estos distritos (como San Isidro o San Miguel) tienes mayor accesibilidad. Con el incremento del tráfico, la gente busca cercanía a sus centros de labores o de estudios. Y si no tienes (el patrimonio suficiente) para comprar un departamento, optarás por alquilar”, explicó, por su lado, Álvaro Puga, gerente general de Bengala Inmobiliaria.
Lo anterior tiene correlato con el aumento en el precio de los alquileres. Por ejemplo, en San Isidro subió de US$ 124 a US$ 143 por metro cuadrado entre el cuarto trimestre del 2023 y el mismo lapso del 2024.
En San Miguel el alza del alquiler fue de US$ 82 a US$ 92.
Viviendas más accesibles
Pero, salvo esas locaciones, en los últimos años los inmuebles en Lima, en general, se han vuelto relativamente más accesibles, particularmente, en los distritos céntricos de la capital, de acuerdo con datos de la autoridad monetaria.
El índice de asequibilidad publicado por el BCR llegó a 13.1, su menor nivel desde el 2014. Esta cifra equivale al número de años que un empleado formal debe laborar para reunir los ingresos necesarios con el fin de pagar el valor de una vivienda de 85 metros cuadrados.
La reducción en este indicador se atribuye, según el BCR, a una disminución del precio promedio de venta.
El valor del metro cuadrado en la capital, para los distritos que evalúa el instituto emisor, disminuyó 1.6 % en el cuarto trimestre del 2024, en comparación con el mismo periodo del 2023. De ese modo, acumula dos trimestres a la baja, pues en el tercer trimestre del 2024 se registró una caída interanual de 0.5%.
Venta de inmuebles
Según Puga, una posible explicación a la caída del metro cuadrado en el último año es que las empresas estarían buscando acelerar el cierre de ventas, por lo que ajustan a la baja sus precios.
“Mientras más pegado a las elecciones, las inmobiliarias desean no quedarse con altos stocks (de departamentos por vender)”, afirmó.
El ejecutivo señaló, además, que en algunos distritos la mayor oferta de proyectos puede haber disminuido el valor de los departamentos.
Saldaña, en tanto, recalcó que la caída de precios es positiva, pues implica que más peruanos pueden acceder a una vivienda propia.
Además, los analistas consultados pusieron énfasis en que el estudio del Banco Central se centra en los datos de 12 distritos de Lima, particularmente de aquellos más céntricos.
Viviendas en distritos de ingresos altos y medios
La caída de precios fue más marcada en los distritos de ingresos altos, donde el metro cuadrado bajó 2.3% interanual en el último trimestre del 2024.
En cambio, en los distritos de ingresos medios, la reducción solo fue de 0.4%.
“En el mercado Lima Prime hay menor demanda porque los tickets son más altos. En esos distritos es donde la gente prefiere alquilar. Hablamos de inmuebles de US$ 250,000 para arriba, ahí el mercado está lento, hay poca rotación y poca venta”, manifestó Saldaña.
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Precios elevados de viviendas
En Miraflores y San Borja el índice PER está alrededor de 20 años, siendo más alto en comparación con los otros distritos analizados; es decir, se necesitan casi cinco años más para recuperar la inversión en comparación con zonas como San Isidro. “En estos distritos (como Miraflores) los precios de los departamentos aún están elevados, por la demanda, y no lo está compensando el alquiler que se cobra”, concluyó Álvaro Puga, de Bengala Inmobiliaria.
Economista con trayectoria en periodismo y medios digitales.
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