En un mercado inmobiliario cada vez más competitivo, donde la oferta crece en cantidad pero no siempre en diferenciación, los compradores están afinando sus criterios antes de tomar una decisión. La elección de un departamento ya no responde solo al precio o a la cercanía a un punto de referencia, sino a una combinación de factores que reflejan nuevos hábitos de movilidad, cambios en el entorno urbano y una búsqueda más pragmática de valor. La pregunta ya no es únicamente “cuánto cuesta”, sino “qué resuelve”.
Durante los últimos 18 meses, el estudio desarrollado por la Unidad de Datos de Impulso analizó la actividad digital de 1,455,490 personas interesadas en temas de vivienda en Lima. Aunque el foco del análisis estuvo en búsquedas asociadas a proyectos de interés social —principalmente en Chorrillos y zonas aledañas— los patrones identificados permiten entender cómo los limeños están decidiendo hoy su compra inmobiliaria.
Proyectos formales como el centro comercial Mall Gama muestran una tendencia a edificaciones más modernas, con varios niveles, estacionamientos y diseño antisísmico.
El primer hallazgo es contundente: la ubicación estratégica y la conectividad concentran el 39% de las preferencias, muy por encima de otros criterios como precio (35%), seguridad (25%) o respaldo de la constructora (10%). Para los desarrolladores, esto implica leer con precisión qué significa “ubicación” para cada público.
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Carlos Torres, jefe de Sala de ventas de TALE Inmobiliaria, sostiene que el concepto de ubicación se ha diversificado. “La ubicación siempre va a ser un factor importante, pero no por las mismas razones para todos. En una clase media-alta, pesa la comodidad y la seguridad del entorno: cercanía a zonas tranquilas, residenciales, parques, accesos a playa. Para la clase media-baja, la ubicación se define más por ahorro: estar cerca del trabajo, colegios, paraderos y rutas que reduzcan gastos diarios”, manifiesta en conversación con Gestión.
El estudio refuerza esa diferencia: para un 44% de compradores, una ubicación “estratégica” significa acceso directo a transporte masivo; para un 40%, cercanía al centro laboral; y para un 39%, proximidad a mercados y supermercados. Los criterios cambian según la capacidad adquisitiva y el estilo de vida.
Fuente: Estudio desarrollado por la Unidad de datos de Impulso para el Grupo Santa María.
Precio y financiamiento: factor que cambia según quién compra
El 35% de las personas analizadas prioriza precio y facilidades de financiamiento. “En los segmentos B-, C o D, el precio es el primer factor. La mayoría quiere asegurar un techo, aunque implique tasas más altas o acogerse a programas como MiVivienda. En ese público, las promociones y facilidades pesan más que cualquier amenidad. En los segmentos más altos, el precio importa, pero pasa a segundo plano frente a la comodidad y el entorno”, contextualiza Torres.
Explica que para los segmentos de ingresos medios-altos y altos, la ubicación y la calidad del producto se traducen directamente en valor. No solo buscan buenos acabados y comodidad dentro del departamento, sino la posibilidad de tener todo a mano: un gimnasio al que se llega caminando, opciones para comer cerca, parques accesibles sin usar el auto. Ese entorno inmediato, que reduce desplazamientos y facilita la rutina diaria, es lo que consideran un beneficio real y lo que guía su decisión de compra.
Desde el lado del desarrollador, Fernando Cisneros, CEO del Grupo Santa María, explica que en proyectos como Solaris, la estrategia ha sido integrarse al programa MiVivienda Verde, lo que permite tasas menores y acceso al Bono del Buen Pagador Verde. “Nuestra proyección es que cerca del 90% de las compras se concrete con crédito hipotecario, incluyendo planes de ahorro. Además, trabajamos con entidades financieras para precalificaciones rápidas y acompañamiento en todo el proceso”, señala a Gestión.
Otro dato interesante es respecto a la presencia de un comprador más joven, pues más del 50% de los interesados son menores de 40 años. Esto exige ajustes de diseño y distribución. “La adaptación del producto se logra sin sacrificar rentabilidad gracias a una combinación eficiente de diseño funcional, distribuciones óptimas con iluminación y ventilación”, indica Cisneros. El proyecto incorpora espacios como coworking, gimnasio funcional o sala de jóvenes, alineados con ese estilo de vida. El énfasis, dice, está en la eficiencia: optimizar áreas y ofrecer las amenidades estrictamente valoradas sin comprometer la rentabilidad.
Seguridad: un factor que ha escalado en las prioridades
El 25% considera la seguridad —del condominio y del entorno— como determinante. Para Torres, la preocupación ha crecido por el contexto actual. “Todos ven el factor de seguridad, cada uno bajo su perspectiva, pero sí es un factor importante. La gente tiene miedo que un paradero que, si bien te queda cerca al trabajo, resulta riesgoso si sales muy temprano o llegas muy de noche del trabajo. Son las horas donde han estado pasando los atentados últimamente (...) La seguridad es muy importante para la mayoría, sea la clase que sea”, remarca.
En un mercado con mayor oferta, los factores prácticos definen la elección final. Foto: Andina/ Referencial.
Áreas comunes: qué pesa más y para quién
El ranking del estudio muestra que las áreas verdes lideran las preferencias (40.6%), seguidas de losas deportivas (39.7%) y zonas de parrilla (39.5%). Sin embargo, estas valoraciones no siempre se traducen en un factor decisivo de compra.
“Para segmentos altos, las áreas comunes sí son un plus. Tale, por ejemplo, tiene piscina, coworking, gimnasio, es un punto a favor. A los inversionistas, además, les interesa porque facilita la reventa o el alquiler. Pero en la clase media-baja no define la compra (...) Los proyectos deben tener esas áreas comunes, pero no es un factor predominante para definir al final”, matiza Torres.
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Cisneros precisa que en Solaris las áreas comunes no se trasladan como un costo adicional directo al cliente. “La incidencia total es de alrededor del 4.5% del área techada y mantenemos un 55% de área libre. La propuesta, explica, busca generar comunidad y ofrecer un entorno donde la convivencia y el bienestar tengan un rol protagónico.
Sector que crece, pero aún con una brecha enorme
De acuerdo con los datos recogidos del estudio, el sector inmobiliario aporta 9.2% del PBI nacional y durante 2024 creció 30% en Lima. Existen 704 desarrolladoras en el país (207 en Lima) y más de 1,400 proyectos activos. Aun así, la brecha habitacional sigue siendo estructural: para cerrarla en 10 años, se necesitarían 203,000 viviendas nuevas por año.
Licenciado en Ciencias de la Comunicación, con especialidad en Periodismo, por la Universidad Tecnológica del Perú, con más de 12 años de experiencia en medios de comunicación. Actualmente escribo sobre política, economía y actualidad.
