Comprar un departamento en proyecto, ya sea para vivienda, oficina o comercio, es una adquisición que debe realizarse minuciosamente. Por ello, es clave tener en cuenta cuáles son los riesgos que afronta un cliente al momento de adquirir un inmueble en una edificación que todavía está en planos.
En tal sentido, te presentamos los cinco riesgos más comunes que asume un cliente a la hora de adquirir un departamento.
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DEMORA EN LA ENTREGA
Es común que existan retrasos en la entrega de inmuebles comprados. Dulmer Malca, asociado senior del estudio Miguel Mur Abogados, insta a los compradores a exigir que en el contrato se estipule el pago de penalidades para ambas situaciones, así como algunas condiciones para que los desperfectos sean corregidos por la empresa que ofrece el inmueble.
En el caso de que estas cláusulas no se encuentren en el contrato, Malca indica que el comprador debe buscar un acuerdo con el vendedor o podrá acudir a Indecopi para exigir las reparaciones correspondientes, que se ordene pagar penalidades como medidas correctivas.
Además, podrá tomar medidas judiciales para que el vendedor realice las reparaciones y el comprador obtenga alguna indemnización.
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PROPIEDAD DEL TERRENO Y LICENCIA DE EDIFICACIÓN
Es de vital importancia revisar la documentación legal del inmueble sobre el cual se construye el proyecto inmobiliario. Luis Mejía, socio del área inmobiliaria de CPB Abogados, explica que se debe revisar si el terreno es de propiedad del desarrollador y que el mismo se encuentre libre de cargas y gravámenes. “Los únicos gravámenes que deberían permitirse son los establecidos a favor del banco sponsor del proyecto inmobiliario. Gravámenes a favor de otras personas deberían ser señales de alerta”, señaló.
Además, resulta clave revisar la licencia de edificación del proyecto inmobiliario, el cual debe estar certificado por el municipio en el que se esté ejecutando la obras.
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FINANCIAMIENTO
Luis Mejía explica que el proyecto inmobiliario debe contar con un banco sponsor. La presencia del sponsor del proyecto significa que el banco ya validó la factibilidad de la construcción desde el punto de vista técnico y financiero, es decir, ya un tercero con mayor experiencia que el comprador, validó que es un proyecto factible. Ello disminuye el riesgo de los compradores.
“Que el comprador se financie con un banco distinto al banco sponsor del proyecto inmobiliario también disminuye varios riesgos pues en esos casos, el banco sponsor emite una carta fianza a favor del banco que financió al comprador y en caso el desarrollador no cumpla con entregar el departamento en la fecha pactada o no cumpla con el saneamiento inmobiliario, el banco que financió al comprador puede ejecutar la carta fianza. De esta manera, el comprador se libera de la deuda contraída con el banco”, agregó.
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EXPERIENCIA DEL DESARROLLADOR
El mercado inmobiliario se transforma en el tiempo y crece, por tanto cada vez existen mayores ofertas en el desarrollo de proyectos. Sin embargo, esto no otorga una garantía real, pues así como existen desarrolladores con poca experiencia pero con un proyecto bien sustentado, también están aquellos que solo otorgan malas experiencias.
Es recomendable elegir un desarrollador con experiencia previa. Si bien es cierto cada proyecto inmobiliario suele desarrollarse por una empresa recién formada, lo cierto es que detrás de esa empresa existe una marca a través de la cual se promociona el proyecto inmobiliario. Elegir una marca con experiencia y reconocida en el mercado, da confianza al comprador.
“Una inmobiliaria de confianza cuenta con experiencia comprobada, reputación sólida, proyectos entregados exitosamente, respaldo legal y bancario, transparencia en sus procesos de atención al cliente así como en sus procesos de ejecución, servicio integral y personalizado, garantía del servicio y producto; y, principalmente buenas referencias de nuestros clientes. Además de contar con un staff de profesionales que trabajan bajo principios de ética y transparencia, lo que les permite trabajar con la diligencia y eficiencia necesaria para los estándares que se busca alcanzar y mantener”, dice Stefanie Bonarriva, gerenta comercial de Aurora Grupo Inmobiliario.
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ABANDONO TOTAL DE OBRA
Este, quizá, es el punto más álgido. No sería la primera vez que un desarrollador abandone por completo la construcción de una edificación; por diversos motivos. Este es un riesgo con consecuencias legales. Si bien no existe un período de tiempo para establecer que una obra fue abandonada, esto puede inferirse tras la declaratoria en abandono del desarrollador, entre otras consideraciones.
OTRAS PREGUNTAS
¿Cómo garantizar a un cliente que obtendrá su departamento y no se quedará en proyecto?
“Se garantiza mediante la transparencia en el envío de información periódica relacionados a los avances de obra, cronogramas de ejecución, respaldo de un financiamiento con una institución financiera registrada en la SBS, documentación legal del proyecto y comunicación constante con el asesor inmobiliario. Además parte del proceso o journey comercial del cliente está vinculado a mantener informado a los clientes de todas aquellas acciones e hitos por los que atraviesa cada proyecto, desde su concepción hasta su entrega”, explicó Stefanie Bonarriva.
¿Qué condiciones se le exige a una inmobiliaria para poder realizar proyectos?
“Debe contar con ciertos elementos y herramientas relacionados a las diversas fases del desarrollo de un proyecto, como por ejemplo, licencias municipales, planos aprobados, estudios de factibilidad, cumplimiento de normativas de construcción, solvencia económica y certificaciones que respalden su compromiso con la calidad, sin dejar de mencionar la capacidad operativa y el know how de los profesionales encargados de esta concepción en todas sus etapas”, agregó.
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¿Se puede tomar alguna medida legal contra una empresa inmobiliaria ante el retraso de inicio de obra de un proyecto inmobiliario?
Si el comprador no califica como consumidor (por ejemplo, en un contrato B2B), deberá recurrir al Poder Judicial o a la vía arbitral, según lo establecido en el contrato de compraventa. Por otro lado, si el comprador califica como consumidor, podrá optar por las siguientes vías legales:
- Denuncia ante Indecopi: Permite que esta entidad determine la responsabilidad administrativa del proveedor y, de ser el caso, le imponga una multa y ordene como medida correctiva iniciar las obras.
- Reclamo en Reclama Virtual: Indecopi actúa como intermediario, facilitando un espacio para que las partes intenten llegar a un acuerdo.
- Registro de reclamo en el libro de reclamaciones (físico o virtual): El proveedor debe responder en un plazo improrrogable de 15 días hábiles, pudiendo ser esta respuesta favorable o no para el comprador.
- Acudir a la Defensoría del Cliente Inmobiliario: Aplica únicamente si el proveedor está afiliado a esta institución.
Es importante destacar que todas estas vías son alternativas e independientes, lo que significa que el consumidor no está obligado a agotar una antes de iniciar otra.
¿Qué medidas administrativas y/o legales se puede tomar en contra de una empresa inmobiliaria que no cumple con el plazo de entrega de un proyecto?
Las medidas legales van a depender de la situación particular de cada proyecto inmobiliario, explica el abogado Luis Mejía. Por ejemplo, si el proyecto está avanzando y está por terminarse, la medida legal que podría usarse es aplicar la penalidad pactada por la falta de entrega de los departamentos en el tiempo ofrecido por el desarrollador.
“Si la situación es crítica como, por ejemplo, un proyecto paralizado y con plazo de entrega vencido en extremo, las alternativas podrían ser resolver el contrato de compra venta y pedir la devolución del dinero y buscar algún embargo sobre cuentas bancarias o el inmueble donde se desarrolla el proyecto. Otra opción sería, si la empresa está en concurso en Indecopi, que el comprador solicite el reconocimiento de su crédito frente al desarrollador”, expresó.
Escribo sobre política, economía y afines. Periodista con nueve años de experiencia en prensa escrita, radio y televisión.
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