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Si bien la mayoría de peruanos busca adquirir una vivienda para vivir, en otros casos esta adquisición es tomada como una inversión a través de su alquiler.
Precisamente, comprar una vivienda para luego ponerla en alquiler en una forma de hacer que ese inmueble “se pague solo”, sostiene Jorge Campos, partner en Proper y especialista en inversiones en el sector inmobiliario.
En diálogo con Gestión.pe indica que para tomar esta opción de pago es importante contar con la cuota inicial del departamento y que el banco ya le haya aprobado el crédito hipotecario.
Para conseguir la cuota inicial, menciona, el usuario puede juntar un determinado monto realizando ahorros mensuales y sumarlos con los ingresos extras que pueda tener.
En el caso de los trabajadores en planilla, estos reciben utilidades y gratificaciones. Además, en una coyuntura de la pandemia del COVID-19, los trabajadores pueden acceder a su AFP y a su CTS.
“Es importante que las personas tengan un compromiso con el ahorro. Psicológicamente las personas solemos tener un comportamiento diferente cuando sabemos que tenemos una meta por cumplir que está comprometida por un tercero (en este caso las cuotas en el banco)”, sostuvo.
Agrega que la compra de un departamento y que éste ‘se pague solo’ es un modelo ya se viene realizando en el mercado peruano, sin embargo, indicó que es importante considerar tres factores principales.
1. Valor del inmueble
Es importante determinar el valor del inmueble que buscará adquirir pues en base a ello se determinará la cuota inicial y posteriormente las cuotas mensuales.
A modo de ejemplo, indica que si una persona busca un departamento de S/ 250,000, la cuota inicial para acceder al crédito hipotecario será S/ 25,000 (el 10% del valor del inmueble).
Explica que las viviendas que tienen este valor en general son las que se ubican en los distritos de Pueblo Libre, San Miguel, Jesús María, Magdalena y Lince; cuentan con un solo un dormitorio y tienen un área promedio de 40 m2.
Por ese mismo monto, agrega, en Lima Norte o Lima Centro se pueden encontrar viviendas de 2 dormitorios y de áreas de 60 m2 o 55 m2.
“Entonces depende del lugar en donde se comprará la vivienda. Estos son los departamentos típicos (de uno o dos dormitorios) para inversión a futuro”, sostuvo Campos, para luego indicar que es importante elegir una vivienda con alta demanda, de lo contrario, tomará mayor tiempo ponerlo en alquiler.
2. El monto de alquiler
“Para que un inmueble ‘se pague solo’ debe tener una rentabilidad que esté más o menos acorde con la tasa de interés a lo que se está accediendo en el banco”, sostiene el especialista.
Así, en el mismo ejemplo de una vivienda de S/ 250,000, indica que la cuota hipotecaria en promedio podría ubicarse entre S/ 1,400 y S/ 1,700.
De este modo, el monto de alquiler debe ser igual al monto de lo que será la cuota del crédito hipotecario.
“Entonces uno puede alquilar el departamento y con el monto del alquiler pagar la cuota del banco. Conforme uno va incrementando el valor del departamento, la cuota del banco se hace más alta. Sin embargo, el alquiler no sube en la misma proporción. La clave está en escoger bien el tipo de vivienda en el que va a invertir y hacer bien los números, conseguir cuotas hipotecarias que se encuentren en el mismo rango de un alquiler”, apuntó.
De este modo, dijo, las cuotas que se pagan al banco serán a partir del dinero recaudado por el alquiler de los futuros inquilinos.
3.- Los inquilinos y los contratos
Precisamente, el tercer factor a considerar son los contratos con los inquilinos.
El experto indica que es necesario establecer un contrato entre el titular del inmueble y el inquilino, y que este documento cuente con una serie de cláusulas, como la cláusula de desalojo notarial y que los pagos sean bancarizados. Además, se debe considerar los pagos a tiempo, pues suelen darse casos en donde el inquilino se retrase con el pago del alquiler.
“Cuando haya un problema el titular del inmueble puede ejecutar ese contrato y los desalojos demorarán, pero al final se efectúa (el desalojo)”, apuntó.
De igual manera, dijo que el dueño de inmueble debe evaluar a su inquilino “como si fuera un banco”, por lo que deberá solicitar una serie de requisitos, como las boletas de pago y los antecedentes judiciales o penales.