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Adquirir un inmueble para luego alquilarlo siempre es considerado una interesante alternativa de inversión. No obstante, las personas con poca experiencia o que recién inician en este mercado suelen cometer algunos errores que pueden hacer reducir la rentabilidad de esta inversión.
1. Buscar un ‘depa’ según el gusto del inversor. Un primer error es no definir claramente si el objetivo principal del inmueble a comprar será alquilarlo o si se está pensando en luego habitarlo (o que lo haga uno de sus familiares), subraya Jorge Campos, CEO de Proper, agencia que conecta a inversionistas con inmobiliarias.
Esta definición es clave pues de ello dependen las características del inmueble por adquirir. “Muchas veces se compra lo que a uno le gusta, para disfrutar, pero no es lo que el mercado demanda, lo cual no es malo si se define que será una vivienda para uno o un familiar, pero es distinto si es para invertir”, remarca.
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La compra dejándose llevar por un gusto personal suele resultar más cara y podría no tener tanta demanda, por lo que la rentabilidad será menor respecto a un departamento pensado netamente para su alquiler. “Sería como invertir en un mercedes para ponerlo a hacer taxi”, anota Campos.
Refiere que la mayor demanda de alquileres está en el segmento socioeconómico medio, donde se pagan rentas de entre S/ 1,500 a S/ 2,300 al mes. “Alrededor del 30% de los hogares en Lima gana entre S/ 3,000 a S/ 6,000 y podría pagar ese alquiler. Pero si compras un departamento más caro para alquilarlo a entre S/ 3,000 a S/ 4,000, eso solo podría pagarlo el 3% de la población, la demanda será menor”, subrayó.
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2. Escoger una mala ubicación. Otro error usual en los inversores es adquirir un inmueble con mala ubicación, en zonas alejadas de zonas céntricas o poca accesibilidad, refiere Lizbeth Franco, Gerente General de Life Inmobiliaria.
“También es un error que el inmueble no cuente con áreas comunes atractivas, como gym, parrilla, terrazas, coworking, etc. O no amoblar el departamento si es para turistas o airbnb”, subraya la especialista.
Por su parte Jorge Campos, de Proper, refirió que la mayor demanda se da en los distritos de la denominada Lima Moderna como Jesús María, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel, La Victoria, entre otros. Además se puede conseguir un menor precio de compra en zonas cercanas a las áreas desarrolladas, pero con potencial de crecimiento. “Por ejemplo, en Santa Catalina la zona de la Avenida Canadá en unos años va a estar mucho mejor”, apunta.
Asimismo, indica que los departamentos con mayor demanda son los de un dormitorio y los de dos dormitorios con dos baños, uno en cada dormitorio, en el formato denominado ‘mariposa’, pues resultan más fáciles para alquilar a roommates.
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3. Dejarse llevar solo por el precio por m2. Muchas veces el inversor solo se fija en el precio por m2 de la propiedad y opta por la que resulta más barata, refiere Campos. Pero al escoger el inmueble también deben tomarse en cuenta otros indicadores, como la demanda de la zona y la potencial rentabilidad que ofrece.
“Es común que los departamentos más pequeños, por tener más demanda, cuesten un poco más en términos de precio por m2, mientras los departamentos grandes, por tener menos demanda, suelen tener un precio menor en términos de precio por m2″, indica Campos.
Para evaluar la rentabilidad se debe comparar el nivel de ingresos por alquiler al año, respecto a lo que se invirtió en la compra.
También puede ocurrir que un inmueble, similar a otro en tamaño, puede costar más en términos de precio por m2, pero también ofrece más rentabilidad al poder alquilarse a un precio mayor.
Para hacer una correcta evaluación y proyección de ingresos futuros y rentabilidad se recomienda revisar diversas fuentes de información respecto al nivel de los alquileres de la zona, consultando en los departamentos vecinos o revisando data de los portales inmobiliarios como Urbania o Properati.
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Bonus track. Cuando el departamento es comprado vía crédito -la mayoría de los casos- se debe evitar que el desembolso se realice antes de la entrega del inmueble, sino que ambos pasos se deben dar en un periodo de tiempo cercano. “Así se evita tener el costo financiero de empezar a pagar al banco antes de poder alquilar. Esto se debe pactar con la entidad financiera con anticipación”, anotó Campos.
