Las cinco medidas para enfrentar el tráfico de terrenos en Lima: 100,000 hectáreas en juego

¿Qué efectos tendrá esta medida? Para la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) la norma aprobada por el Parlamento incentiva al tráfico de terrenos, tomando en cuenta que está práctica se ha ‘normalizado’.

“Lamentablemente este tipo de leyes lo que hacen es impulsar a que estas mafias o urbanizadores informales ocupen fácilmente el suelo disponible que de otra manera podría ser usado para un mayor número de personas con mejores beneficios. Se trata de un negocio ilegal al que recurren familias que necesitan con urgencia de una vivienda y van a estas mafias porque no se les da alternativas para evitar la ocupación ilegal y de baja calidad", explicó a Gestión.pe su director ejecutivo, Guido Valdivia.

En los últimos 20 años -según Grade- se han generado áreas de expansión urbana en 40 ciudades del país por 68,000 hectáreas, que es más o menos 70% de Lima. “El 93% de estas expansiones (cerca de 63,240 hectáreas) son tráfico de tierras o urbanizaciones ilegales, lo que es costosísimo y también un atentado contra la ciudad”, anotó.

¿Dónde están ubicadas las lotizaciones ilegales? Al respecto, comentó que en las zonas de expansión urbana es donde se concentra el mayor volumen de tráfico de tierras.

“Por ejemplo en Lima, en la zona norte desde Carabayllo hasta Ancón hay una muy fuerte presencia de traficantes de terrenos al igual que en los distritos del sur y más allá como Chilca, Mala y Asia -ubicados en la provincia de Cañete- está práctica también se observa en la zona norte de Arequipa, la que incluso está consumiendo La Campiña. El tráfico de terrenos se da en todas partes del Perú ante la falta de alternativas para la ocupación de suelo”, dijo.

El uso de predios ilegales es incluso más caro para las familias ya que los traficantes una vez que ocupan un suelo -generalmente de propiedad del Estado- posteriormente van donde el alcalde, que en ocasiones trabaja en sociedad con el traficante, que reconoce a la asociación como propietario del área. Posteriormente, las familias ante la necesidad de vivienda se asocia a esta asociación que implica el pago de un derecho por el predio, a lo que se añade otros pagos como por titulación, agua y entre otros.

“Se va pagando en el tiempo una serie de obligaciones que lo convierten en bien mucho más caro para las familias”.

-La capacidad del Estado-

Capeco advirtió que la solución para este problema que se arrastra desde hace muchos años, tomando en cuenta que el tráfico de terrenos se ha vuelto en un negocio lucrativo e ilegal (el caso más emblemático es del Clan Orellana) está en la manos del propio Estado que tiene más de 100,000 hectáreas a nivel nacional aptas para la construcción de viviendas.

“El Estado es el gran propietario de los suelos ya que en el Perú todo lo que no está declarado a favor de un particular es del Estado, por lo que tiene que poner suelo de su propiedad para el desarrollo de proyectos de vivienda y equipamiento urbano. Hay muchos terrenos del Estado que no se quieren destinar a proyectos de vivienda”, indicó.

Esto ocurre -agregó- porque no hay un mandato claro de usar estos terrenos con prioridad para el desarrollo inmobiliario formal sobre todo para vivienda social. “Una primera medida -en ese sentido- es un cambio en la legislación de bienes del Estado”.

Recordó que hay una ley que regula los bienes de propiedad del Estado, pero que está concebida para que se protejan los terrenos estatales y cuando quiera los venda si es que alguien se los pide. “Es ahí donde se genera el problema: no hay una entidad gestora que promueva el uso de estos terrenos”.

Ante ello desde Capeco se propone la creación -desde el Estado- de una empresa pública de suelos para que esta entidad tenga el mandato de concebir terrenos para viviendas. “Una entidad que se encargue de transferir tantos terrenos en tantas ciudades para desarrollar oferta inmobiliaria”.

Además del Estado, Valdivia precisó que el otro gran propietario de terrenos además del Estado son las comunidades campesinas, que tienen una ley que las impide transferir sus suelos.

“Lo que ocurre es que estas comunidades lotizan sus terrenos informalmente dado que no lo pueden hace formalmente. Ante ello el Estado tiene que darles las posibilidad de que ellos puedan transferir sus terrenos para darles un uso urbano. Es ridículo pensar que una comunidad que tiene un terreno al lado de la ciudad, no va ver alguien que quiera ocuparlo para beneficiarse. Por lo que habría que cambiar la ley", comentó.

Añadió que para el caso de las comunidades campesinas esa empresa pública que se plantea pueda ayudarlos a que no sean estafados y pueden ser el intermediario para la transferencia de suelos.

Otra medida que se propone para el uso de terrenos, pero de propiedad privada para viviendas es si se les ofrece agua.

“El gran problema en las áreas de expansión formal es que si se va a Sedapal para solicitar agua a favor de un proyecto de vivienda dentro del área de concesión, Sedapal responde ya sea que no tiene factibilidad de servicio en esa área o que está sujeta a que se haga un proyecto de S/ 15 millones, por ejemplo. Algunas (inmobiliarias) los pagan. El gran problema es la falta de recursos de la entidad estatal".

Por lo que se plantea destinar S/ 400 millones del presupuesto del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (10% de su presupuesto) para crear un fondo destinado a inversión inmobiliaria, la que debería ser usado para vivienda social.

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