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Los precios de viviendas en Lima, en dólares, detuvieron su caída en el segundo trimestre del 2022, luego de 12 meses continuos de declive, según un informe del Banco Central de Reserva (BCR).
Entre abril y junio de este año, dicho valor (promedio ponderado de las medianas de los precios por metro cuadrado en dólares corrientes) se incrementó en 0.3% respecto de similar periodo del 2021. En los cuatro trimestres previos (12 meses)registraron más bien descensos.
El BCR recoge información de seis distritos de sectores de ingresos altos (Barranco, La Molina, Miraflores, San Isidro, San Borja y Surco) y de otros seis de ingresos medios (Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo).
En ocho de esos 12 distritos, los precios promedio de las viviendas reportaron subidas en el periodo analizado, siendo más acentuadas en los distritos de ingresos medios.
“Como hay mucha más gente demandando viviendas en distritos de ingresos medios, ahí los precios por metro cuadrado tienen una tendencia más clara al alza”, señaló a Gestión Sergio Urday, asociado de investigación económica de Prime Consultores.
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Otro factor que también explicaría el aumento de precios de los departamentos es el aumento de costos de materiales de construcción de hasta 15%, considera Alvaro Puga, gerente general de Bengala Inmobiliaria.
Esa inflación ha obligado a las inmobiliarias a reajustar sus precios de lista para viviendas en nuevos proyectos y, en algunos casos, les ha dificultado seguir haciendo descuentos en los proyectos ya en marcha, indicó Puga. “Están trabajando con márgenes de ganancia muy ajustados”, añadió.
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En distritos de ingresos medios alza es mayor
En el segundo trimestre del año, el precio de los departamentos, promedio en dólares, localizados en distritos de ingresos medios aumentó, en términos anualizados, 2.2%, su mayor ritmo en los cinco últimos trimestres.
En ese grupo de distritos, Lince registró el mayor aumento del precio promedio de los departamentos (5.79%), seguido por Magdalena (3.84%), San Miguel (3.33%) y Pueblo Libre (2.91%). En cambio, en Jesús María y Surquillo retrocedió ligeramente el valor de los inmuebles, 0.71% y 0.17%, en cada caso.
“Esta tendencia a incrementos del valor en distritos importantes como Lince, Magdalena y San Miguel es el reflejo de una mayor demanda, de una mayor preferencia por esas zonas”, indicó Víctor Saldaña, presidente de la Asociación Peruana de Agente Inmobiliarios.
Destacó que Lince atrae la preferencia de las familias por su ubicación en el centro de Lima Metropolitana.
Pero precisó también que dentro de un mismo distrito los precios pueden variar mucho. “No es lo mismo el límite de Lince con San Isidro que el Lince más tradicional o el Surquillo que está pegado a Miraflores, que el que está al otro extremo”, dijo Saldaña.
Urday refirió que en el segmento de ingresos medios el déficit habitacional es mucho más grande, lo que apoya la demanda de vivienda en estos distritos. A eso se ha sumado la disponibilidad del ahorro de largo plazo, como son los fondos de CTS y AFP, y la mejora del empleo e ingresos, afirmó.
Esta población tiene a su alcance también el bono del crédito hipotecario Mivivienda, un bono verde y existen algunas certificaciones internacionales que permiten mejoras en las tasas de interés que los bancos están ofreciendo, resaltó Puga.
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Precios dejan de bajar en distritos Top
En el segundo trimestre del 2022 se detuvo la caída del precio promedio de los departamentos en distritos top (apenas descendió 0.2%), luego de cuatro trimestres de marcados retrocesos.
En particular, en La Molina y San Isidro el valor de las viviendas incluso se recuperó con incrementos de 7.78% y 3.39%, respectivamente, mientras que se reportaron aumentos menores en Surco (0.56%) y Barranco (0.39%).
“En la Molina sube porque tras la pandemia mucha gente quiere alejarse un poco del tumulto y busca una zona más tranquila y con mejor clima”, indicó Saldaña.
Miraflores, en contraste, fue el distrito en que más disminuyó el valor promedio de los inmuebles (-5.8%). “Los valores de los departamentos se ha justado en Miraflores debido a un pequeño incremento en la oferta”, explicó Saldaña.
La demanda de vivienda en la población de ingresos altos fue afectada por la inestabilidad política desde el año pasado y aún hay cautela respecto de nuevos desarrollos inmobiliarios, dijo Puga.
Urday consideró que en los distritos de Lima Top hay cierta volatilidad en la demanda de departamentos y acotó que la absorción de las unidades disponibles es algo más lenta. Sin embargo, estimó que las personas de ese estrato empiezan a enfocarse en la compra de vivienda como oportunidad de inversión inmobiliaria en la actual coyuntura.
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Alquileres suben en distritos Top y de ingresos medios
El promedio de precio en dólares del alquiler por metro cuadrado muestra una tendencia al alza en los 12 distritos de Lima Metropolitana analizados por el BCR. Esta tendencia es generalizada y se replica en todos y cada uno de los seis de Lima Top como en los seis del sector de ingresos medios.
Distritos como La Molina, Magdalena, San Borja y San Miguel han recuperado un nivel de precios de alquiler similar al periodo prepandemia, mientras que el de los alquileres en San Isidro ha superado la fase precovid, refiere el informe del BCR.
Así, en el segundo trimestre del año el valor promedio de los alquileres en San Isidro aumentó 42.6% respecto de similar periodo del 2021. Subieron significativamente también los alquileres en Lince (12%), Magdalena (11%) y Barranco (7.8%).
“El valor de los alquileres de viviendas sufrió por la pandemia y poco a poco se está volviendo a retomar el valor correcto”, señaló Víctor Saldaña, presidente de la Asociación Peruana de Agente Inmobiliarios.
La ubicación de los departamentos para alquilar es muy importante para las familias, por lo que son más demandados los que se ubican en distritos céntricos de Lima. Es el caso de San Isidro, Lince y Magdalena, dijo Saldaña.
Ahora que se está volviendo al trabajo presencial se esté recuperando la demanda de alquileres, añadió.
“Con el retorno a la normalidad muchos están viendo hacer un reacomodo del lugar donde viven, por ejemplo, buscan mudarse cerca de sus oficinas porque eventualmente regresaremos al trabajo presencial”, coincidió en mencionar Alvaro Puga, gerente general de Bengala Inmobiliaria.
Pero el alza de los alquileres también se explica por la mayor inflación, estimó. “Para muchos propietarios los alquileres son un segundo ingreso y si han perdido capacidad adquisitiva por la subida de la inflación, entonces van a elevar los alquileres”, añadió.
