El mercado de vivienda social también es afectado por la crisis del coronavirus.
En los últimos meses, ante el deterioro de la economía de las familias, la demanda por departamentos del programa Mivivienda se contrajo.
Así, entre enero y julio solo se desembolsaron 3,484 créditos Mivivienda, 48.4% menos que en similar periodo del año pasado.
La menor demanda ya se empieza a reflejar en el precio de venta de los inmuebles, según estadísticas del Fondo Mivivienda. El precio promedio de una vivienda disponible en Lima Metropolitana pasó de S/ 276,947 en febrero del 2020, mes previo al inicio de la pandemia, a S/ 240,127 en julio pasado. Esto significa que, en promedio, el precio se redujo en 13.2%.
En ese mismo lapso, el valor promedio de un departamento Mivivienda en el resto del país bajó 3.2%, al pasar de S/ 183,322 a S/ 177,498.
Demanda
“Definitivamente, la demanda de vivienda se ha contraído bastante, entre 20%, 30% y hasta 40%. La oferta se mantiene porque hay proyectos desarrollados en el 2018 y 2019 que todavía tienen stock (de departamentos)”, señaló a Gestión Gino Layseca, gerente general de Layseca Asociados.
Y es que la demanda es la que finalmente determina los nuevos precios, sostuvo Víctor Saldaña, gerente general de Saldaña Consultora Inmobiliaria. Refirió que la pandemia ha causado la caída del ingreso per cápita, así como pérdida de empleos e incremento de la informalidad.
Entre mayo y julio, unos 1.9 millones de personas perdieron su trabajo en Lima, de acuerdo con datos del INEI. En este contexto, donde además persiste incertidumbre sobre la evolución de la pandemia, las familias han postergado la decisión de comprar una vivienda, indicó Layseca.
En Lima Metropolitana, son siete los distritos donde los precios de los departamentos Mivivienda han caído durante estos meses, en particular Comas (-17.6%) y El Agustino (-4.6%), zonas populosas que concentran el 26.4% de la oferta total disponible de Mivivienda en la capital.
Ingresos medios
Pero la disminución de precios también se observa en distritos de ingresos medios, como Lince (-6.1%) y Pueblo Libre (-2.2%), donde la oferta es mucho menor (3.6%). Los restantes son Chorrillos (-0.5%), Callao (-0.3%) y Breña (-0.3%).
Si bien en el resto de distritos de Lima los precios se han mantenido relativamente estables, o incluso han subido ligeramente, la expectativa es que en los próximos meses sigan una tendencia a la baja, de diferente magnitud, dependiendo de la zona y del tipo de producto inmobiliario, coincidieron en estimar los expertos.
“Definitivamente, los precios van a seguir tendiendo a la baja para absorber la oferta, los desarrolladores inmobiliarios no pueden mantener estos inventarios uno, dos o tres años”, dijo Layseca. Refirió que en los portales web inmobiliarios hay muchas ofertas de viviendas desde hace ocho o nueve meses que van a tener que sincerar sus precios para reflejar el momento actual.
Saldaña estimó que las inmobiliarias tendrán que ajustar la utilidad de sus proyectos, lo cual implica reducir sus precios para activar la demanda.
En ese mismo sentido, Layseca estimó que tendrán que venderse los departamentos a valor de realización. Hoy los proyectos no van a poder pagar rendimientos de dos dígitos, afirmó.
Plusvalía en casas de playa
La demanda de vivienda para el segmento A+ de la población, de mayores ingresos, se podría mantener en los próximos meses, estimó Gino Layseca. Incluso los precios de inmuebles en zonas muy exclusivas o malecones podrían seguir un comportamiento diferente al del mercado inmobiliario.
Así, las casas de playa podrían generar una plusvalía a la luz de lo observado en los últimos meses, dijo Layseca. “Las casas de playa de alguna manera tendrían que subir un poco el valor porque ya no serían segunda vivienda, sino más bien podrían ser la primera. Están muy cerca a Lima y permiten pasar más cómodo el distanciamiento social”, explicó. Por su parte, Víctor Saldaña consideró que hoy más que nunca es recomendable buscar asesoría de expertos para llevar a cabo negocios inmobiliarios.