Registrar un inmueble ante la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) es clave para asegurar la titularidad y proteger el derecho de propiedad. Sin embargo, este trámite puede verse truncado por diversos obstáculos legales. Dos especialistas en derecho inmobiliario explican cuáles son los más frecuentes y cómo resolverlos antes de que se conviertan en un dolor de cabeza.
Giuseppe Manini, socio del área Corporativa e Inmobiliaria de CPB Abogados, y Fernando Castañeda, socio de ACB Abogados, coinciden en que uno de los principales motivos para observar o rechazar una solicitud de inscripción es la existencia de errores formales o materiales en la documentación. Esto incluye desde nombres mal consignados, falta de firmas, contradicciones entre cláusulas del contrato, hasta datos erróneos del inmueble.
En algunos casos, incluso se necesita realizar trámites previos. “Por ejemplo, si el vendedor heredó el bien y aún no ha inscrito la sucesión intestada, esa inscripción debe realizarse primero”, indica Manini.
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Otro escenario complejo se presenta cuando hay procesos judiciales en curso, como demandas de prescripción adquisitiva, nulidad de acto jurídico o embargos. Aunque la sola existencia del juicio no impide registrar una nueva transferencia, sí lo hace si se ha inscrito una anotación de demanda en la partida del inmueble.
“Esa anotación tiene un efecto práctico de bloqueo”, señala Manini.
“El registrador observará cualquier acto posterior, como una venta o hipoteca, hasta que se resuelva o levante la anotación”, explicó.
Castañeda agrega que, además de las consecuencias legales, estas cargas judiciales impactan en la valorización del predio: “Nadie quiere adquirir un inmueble con una anotación de demanda. Afecta su comercialización y puede hacer inviable una operación financiera”.
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La transferencia de un bien por sucesión puede trabarse si no se ha reconocido legalmente a los herederos mediante una declaratoria inscrita o si hay disputas entre ellos. También puede ocurrir que el predio no figure en el acervo hereditario o existan problemas con el representante de la masa hereditaria.
Otra causa frecuente de observaciones es la discrepancia entre la descripción del inmueble en los registros y la realidad física. Esto ocurre cuando hay diferencias en medidas, ubicación, numeración o linderos. En estos casos, es necesario realizar un procedimiento de saneamiento físico legal o rectificación de área.
“No se podrá inscribir una compraventa si el predio tiene superposición con otro o conflicto de linderos”, advierte Castañeda.
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¿Qué pasa si no hay escritura pública?
Una compraventa sin minuta firmada por abogado o sin escritura pública tampoco puede inscribirse. Aunque el contrato sea válido entre las partes, no tiene efectos frente a terceros.
“Sin escritura pública, no hay inscripción. Y sin inscripción, no hay seguridad jurídica para el comprador”, recalca Manini.
Predios rurales y comunidades campesinas
Ambos abogados alertan sobre los mayores riesgos al adquirir terrenos rurales o en zonas de comunidades campesinas. En estos casos, pueden existir superposiciones, duplicidad de partidas, o restricciones legales específicas.
Por ejemplo, en predios comunales se requiere aprobación previa de la asamblea. Ignorar esta formalidad puede anular la operación.
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La clave: debida diligencia
Tanto Manini como Castañeda coinciden en que la mejor forma de evitar problemas es realizar una exhaustiva debida diligencia antes de cerrar la compra: revisar la cadena de titularidad, antecedentes judiciales, cargas o gravámenes, sucesiones, situación física del terreno y estado del plano.
“El asesoramiento legal previo permite anticiparse a cualquier contingencia”, concluye Castañeda.
“No basta con firmar un contrato; hay que verificar que se pueda inscribir sin trabas. Eso es lo que realmente da valor a una propiedad”, añadió.
