Nuevas cláusulas y por menor tiempo, cuánto cambiaron los contratos de alquiler post COVID-19

La pandemia llegó sin que los contratos de alquiler hubieran incorporado cláusulas que hagan referencia a una emergencia sanitaria, y en muchos casos el contexto que se vivió no calificó como una situación de fuerza mayor. Por lo que ante el incumplimiento de los convenios de arrendamiento, el número de litigios aumentó.

“En el último año y medio, el número de procesos en litigio se debe haber incrementado entre 15% y 20%. Hablamos de casos que derivan del contexto de la pandemia”, menciona Hernán Jordán, socio del área de litigios y arbitrajes en DLA Piper Perú.

Pero ahora, considerando que muchos sectores vuelven a apostar por la presencialidad y empiezan a cotizar espacios, se ha masificado la incorporación de las denominadas ‘cláusulas sanitarias’ en los contratos de alquiler de retail, almacenes, oficinas y hasta de maquinarias.

“Se están estableciendo situaciones novedosas”, agrega Jordán. Uno de los supuestos es que de volver a una situación de cuarentena, queda establecido en el contrato el porcentaje que podrá reducirse de la cuota mensual de alquiler.

En otros casos -dependiendo del poder de negociación-, también se estaría incluyendo la exoneración de la renta o un período de gracia, así como diferir el pago de la renta durante el tiempo que dure la cuarentena o la actividad no pueda reactivarse.

¿Una crisis política también podría considerarse en el contrato? El abogado responde que una pandemia a diferencia de la inestabilidad política, sí entra dentro de la definición de un hecho imprevisible o extraordinario, pero no la coyuntura del país, por lo que uno no se puede eximir del contrato.

Miguel Ludeña, bróker del área Retail de Colliers, afirmó también a Gestión.pe que el número de contratos con cláusulas sanitarias se ha expandido en el país. “El propietario debe ser consciente que vivimos en una época diferente y es importante tener un contrato que tome en cuenta diferentes escenarios. Ahora, estas cláusulas no solo las impone el arrendador, sino que el inquilino tiene margen para poder negociar”, señala.

Asimismo, recomienda acordar en los mejores términos la cláusula de lucro cesante, es decir, los términos que definen cuántos meses de renta podrán ser pagados si se quiere romper el convenio antes del tiempo acordado.

Plazos cortos

Pero lo que sí ha generado la inestabilidad política actual, es que el plazo de los contratos ahora es por tiempos más cortos, indica Francisco Avendaño, abogado especializado en derecho inmobiliario.

“Antes podían celebrarse contratos por cinco años a más, ahora es hasta por tres años, y si el inquilino quiere ampliar ese tiempo, ambas partes renegocian el contrato y el precio del alquiler”, comenta.

La situación también se debería a que actualmente el precio del metro cuadrado de los espacios comerciales y oficinas está aún por debajo de los niveles prepandemia.

“En Miraflores se encuentran espacios a US$ 15 el metro cuadrado porque el nivel de vacancia es grande, en un edificio casi el 70% puede estar desocupado. Entonces, los están arrendando a precios bajos, por eso también los contratos son a plazos cortos para que haya oportunidad de reajustarlos después”, señala Avendaño.

Jordán también agregó que “por la incertidumbre política, los propietarios prefieren no arriesgarse con contratos de larga duración”.

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Dato

• Mercado jurídico: Hernán Jordán, de DLA Piper, dijo que la situación pospandemia también afectó el mercado jurídico, por lo que los honorarios en los casos de litigio son menores a lo que se cobraba en el 2019. “Hemos tenido que adecuarnos a la realidad”, precisó.