No es momento para retirarse de bienes raíces, según inversor

Es posible que se estén produciendo hechos preocupantes en algunos mercados inmobiliarios, pero el fondo soberano de inversión más grande del mundo dice que no tiene intenciones de salir de los bienes raíces.

Se está abriendo una brecha entre lo que los seleccionadores de acciones piensan que valen los bienes raíces y qué activos podrían tener valor en el mercado físico, un posible indicio de que quizá se avecine una corrección. Por ejemplo, el mayor fideicomiso inmobiliario del Reino Unido, Land Securities, se negocia actualmente con un descuento de 36% en relación con su valor liquidativo.

“Evidentemente es una señal de alarma en la fijación de precios si algo se aleja mucho en cualquier dirección”, dijo Karsten Kallevig, máximo responsable de Norges Bank Real Estate Management, en una entrevista en su oficina de Oslo este miércoles.

Kallevig, de 43 años, tiene a su cargo actualmente US$ 24,000 millones en bienes raíces claves, que incluyen gran parte de Regent Street de Londres, además de propiedades en Times Square y los Champs Elysées, entre otros lugares de primer nivel. En total, el fondo posee alrededor de US$ 1 billón en acciones, bonos y bienes raíces, y está en vías de llevar sus tenencias inmobiliarias hasta alrededor del 7 por ciento de su cartera total.

Si bien Kallevig reconoce que en tiempos de turbulencia es bueno ser prudente, las alarmas no suenan con la intensidad que lo hicieron a comienzos de 2016, cuando el fondo hizo una pausa de seis meses en la compra de propiedades para averiguar qué estaba sucediendo.

Hasta el momento, el fondo todavía tiene interés en nuevas adquisiciones. “No he retirado órdenes de compra, eso seguro”, dijo Kallevig. Las tenencias inmobiliarias del fondo rindieron 5,4 por ciento en lo que va de este año.

Después de escindirse del resto de la cartera de referencia del fondo y aumentar su margen para comprar bienes raíces el año pasado, Kallevig está ampliando su equipo interno de altos directivos. En septiembre, designó a dos nuevos directores de inversión para supervisar los mercados estadounidense y europeo.

La estrategia del fondo se centra en alrededor de 10 ciudades globales. Los nuevos directores de inversión ven similitudes en Europa y los Estados Unidos y están compitiendo en gran medida con los mismos oferentes a ambos lados del Atlántico por las propiedades más prestigiosas.

“Vemos nombres del mismo tipo en todos nuestros mercados, las operaciones a que apuntamos son relativamente grandes”, dijo en una entrevista Per Loken, que está a cargo de mercados estadounidenses.

El fondo tiene amplia libertad para expandir el gasto, pero sigue siendo “cauto” teniendo en cuenta la cantidad de efectivo que se vuelca a las propiedades comerciales en busca de un aumento de la rentabilidad.

“Hemos visto que los retornos de los bienes raíces bajaron en los últimos años, pero el diferencial entre los retornos de los bonos y los retornos inmobiliarios sigue resultando atractivo”, dijo Loken, de 35 años.

Al invertir en ciudades globales --con las oficinas de primer nivel como eje de la cartera-- el fondo también tiene propiedades minoristas y de logística. Con Amazon como uno de sus mayores locatarios, la unidad de bienes raíces es un observador atento al cambio hacia las compras online.

“El comercio minorista está atravesando sin duda una evolución y es algo en lo que estamos concentrados”, dijo Romain Veber, responsable de mercados europeos en Londres. El fondo está poniendo sus apuestas en la “venta minorista en tiendas” que “a largo plazo sobrevivirá”, dijo.