¿Qué aspectos legales considerar antes de comprar una casa o departamento?

Aunque la coyuntura política y la convulsión social vienen influyendo en la demanda y oferta de proyectos inmobiliarios, el potencial de este sector continúa siendo enorme, considerando el gran déficit habitacional existente en el mercado peruano, que supera largamente el millón y medio de viviendas a nivel nacional.

Por ello, ya sea por necesidad o por inversión, es primordial saber qué aspectos legales considerar antes de adquirir un departamento o una casa. Claudia Lucena Mayorga, socia del área inmobiliaria en Miranda & Amado, destaca seis puntos a tener en cuenta, entre otras recomendaciones:

• Sobre el vendedor, confirmar que sea el titular registral. En caso de personas naturales debe determinarse el estado civil y en caso de personas casadas que no contaran con un régimen de separación de patrimonios inscrito, y deben participar ambos cónyuges en el contrato. En el caso de personas jurídicas, se debe revisar que el representante cuente con las facultades suficientes para disponer del bien.

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• Sobre el bien materia de compra, confirmar que el área y la construcción corresponda a lo que se está adquiriendo. En el caso de compra de bien futuro (en planos) la verificación se realiza posteriormente, por lo que deben revisarse los planos y demás documentos que contienen las características que tendrá el bien futuro.
• También debe asegurarse que no existan cargas o gravámenes, o que estos vayan a ser levantados antes o con la compra.
• La información registral debe necesariamente complementarse con la revisión física del inmueble que permita determinar la situación física y la posesión del mismo. “Se debe confirmar que el poseedor sea el propietario registral que estaría actuando como vendedor”, añade.
• Tratándose de inmuebles en edificios o condominios, es importante también revisar el Reglamento Interno y otros aprobados por la Junta de Propietarios. Ello permitirá conocer cuáles son las áreas y los bienes comunes, el porcentaje de participación que corresponde al inmueble que se adquiere y la existencia de restricciones (por ejemplo, respecto de mascotas). Asimismo, se conocerán cuáles son los gastos comunes y el porcentaje de participación en los mismos que le corresponderá asumir al adquirente, comenta.
• En el caso de adquisición de bienes futuros (en planos) las fechas de entrega deben estar bien estipuladas, porque es lo que determinará, de ser el caso, el incumplimiento del vendedor y la posibilidad del adquirente de activar las penalidades y las garantías que se hubiesen previsto en el contrato. “En este tipo de contratación, el problema más recurrente suele estar en los plazos de entrega y en que este se cumpla de acuerdo a lo pactado en el contrato y cumpliendo con todas las características ofrecidas”, dice la abogada.

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En tanto, la forma de resguardar al comprador de estos riesgos de incumplimiento es a través de contratos que contemplen medidas disuasivas ante los eventuales incumplimientos del vendedor y cuenten con las garantías suficientes para la restitución de lo pagado frente a un supuesto de resolución de contrato por incumplimiento, asegura.

Asesoría legal

Claudia Lucena también recomienda que -atendiendo al grado de inversión que supone la compra de un inmueble y a que en la mayoría de los casos existe una gran asimetría en la información entre vendedor y comprador- los adquirentes se asesoren legalmente previo a la compra.

“Es importante reconocer la asimetría en la información entre vendedor y comprador, que puede conllevar a que el segundo no pueda prever algunas seguridades y garantías importantes al adquirir un bien futuro”, señala.

Y, aunque la intervención de las entidades financieras, ya sea para financiar el proyecto u otorgar un crédito al adquirente, supone un análisis previo del proyecto o del bien que será materia de adquisición por su área legal, la especialista también aconseja al adquirente contar con la asesoría de un especialista.

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Sanciones y multas a inmobiliarias

Según información del Indecopi con respecto al sector construcción e inmobiliario, en el 2021 se impusieron 403 sanciones, por un monto total aproximado de 1,286.16 UIT; mientras que, en el 2022, se impusieron 376 sanciones por un monto total aproximado de 878.17 UIT. Las multas impuestas oscilaron entre 0.50 UIT hasta, como máximo, 15 UIT, y con un promedio de 2 UIT por infracción.

Durante el período 2021-2022, la mayoría de las sanciones impuestas correspondieron a infracciones al artículo 19 de la Ley 29571 – Código de Protección y Defensa del Consumidor, que prevé que “el proveedor responde por la idoneidad y calidad de los productos y servicios ofrecidos (…)”.

La especialista en derecho inmobiliario, sostiene que dicha norma viene siendo aplicada a las inmobiliarias denunciadas, principalmente, por incumplimiento en los tiempos de entrega de los inmuebles adquiridos y en los referidos a la formalización de la propiedad (independización de las unidades inmobiliarias o inscripción de la Declaratoria de Fábrica, entre otras).

Finalmente, Lucena recuerda que, el año pasado la Comisión de Protección al Consumidor No. 3 del Indecopi, sancionó en primera instancia a 7 inmobiliarias y a sus gerentes con una multa total de 96.85 UIT; a estos últimos se les impuso la sanción en su calidad de representantes y responsables solidarios, al considerarse que participan del planeamiento, realización y/o ejecución de la infracción cometida por sus respectivas empresas