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Los llamados distrito de Lima Moderna -aquellos que están en la periferia de los distritos de Lima Top-, tales como Jesús María, Lince, Pueblo Libre, San Miguel, Surquillo y Magdalena del Mar, están generando la atención de las familias que buscan una vivienda, ya sea para fines habitacionales o de inversión.
De acuerdo con la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), la venta de departamentos de los distritos de Lima Moderna representa, a setiembre 2022, el 32% en relación a toda la venta que se ha hecho en el mes.
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A nivel de oferta inmobiliaria congrega el 42% del total de unidades habitacionales disponibles.
El distrito que lleva la punta o está primero en las preferencias inmobiliarias es Jesús María, que aglutina un tercio (500) de toda la oferta inmobiliaria de Lima Moderna. A setiembre 2022, precisamente, el 33% de la venta de todo Lima Moderna lo tiene Jesús María.
“Una de las ventajas que tiene este distrito es que cuenta con una regulación muy beneficiosa en términos de espacios, altura, entre otros, lo que es apreciado por los desarrolladores inmobiliarios. Mientras que a nivel de consumo lo que buscan las familias en estas zonas son viviendas amplias, con dos o tres dormitorios”, explicó a Gestión el gerente de la División de Negocios de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), Miguel Díaz.
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Así, el 84% de las unidades inmobiliarias vendidas en setiembre es de dos a tres dormitorios, mientras que el 47% es de tres dormitorios, es decir, casi la mitad de toda la venta son departamentos de tres dormitorios.
“La tendencia o lo que busca el consumidor en estos distritos son espacios amplios, a diferencia de los que está pasando, por ejemplo, en Barranco o San Isidro (distritos de Lima Top), en los que la demanda es más bien por departamentos de un solo dormitorio. En Jesús María, el 55% del total de unidades vendidas (166) es de tres dormitorios”, arguyó.
Ello se debe -de acuerdo con un estudio de comportamiento de comprador inmobiliario hecho por ASEI- a que las familias que prefieren vivir en Lima Moderna son más numerosas, hecho que no ocurre con la familias que adquieren un departamento en Lima Top, que generalmente son ejecutivos solteros o parejas sin hijos o con mascota.
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Así, el 47% de las familias que compran en Lima Moderna tienen un hijo. Respecto a la ubicación, al ser familias constituidas demandan departamentos cercanos a la casa de sus familias (ya sea los padres/abuelos), a centros comerciales y al trabajo. “La ubicación es un factor que determina la compra”.
Respecto al precio promedio por metro cuadrado en Lima Moderna está en el rango de S/ 7,270. En setiembre del 2021 estaba su valor en S/ 7,020, lo que implica un aumento de 3.6%.
Aunque los precios, refiere el representante de ASEI, no son iguales en todos los distritos que conforman Lima Moderna. El precio promedio por metro cuadrado (el valor de oferta) en Jesús María es de, aproximadamente, S/ 7,215, mientras que en San Miguel es de S/ 6,528.
En Magdalena del Mar, en cambio, tomando en cuenta que colinda con San Isidro, se encuentran unidades inmobiliarias cuyo precio por metro cuadro es de, aproximadamente, S/ 8,195. En tanto que en Surquillo, S/ 7,300, y en Lince, S/ 7,600.
En Pueblo Libre el precio promedio, en contraste, está subiendo consistentemente, ya que está en S/ 6,754. En setiembre del 2021 estaba por los S/ 6,271.
“El ticket promedio (de un departamento) en los distritos de Lima Moderna está en S/ 450,000 por unidad, considerando tickets desde S/ 240,000. El año pasado el ticket promedio era de S/ 435,000, se ha elevado un poco”, subrayó.
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El experto comentó que un factor de decisión de compra es la ubicación del departamento, así como su distribución. Por ejemplo, se busca o se prefieren departamentos con la cocina integrada, terrazas, así como gimnasios.
Respecto a la ubicación, también se buscan departamentos frente a parques o avenidas principales (con paraderos cerca).
Venta de departamentos cae
El representante de ASEI comentó que ha caído la venta de viviendas en los distritos de Pueblo Libre, San Miguel y Magdalena en setiembre. En el caso de Magdalena, se vendieron 200 unidades inmobiliarias el 2021, pero ahora apenas fueron vendidas 90 unidades inmobiliarias. Un retroceso de 122%.
En el caso de Pueblo Libre, se solían vender 90 unidades inmobiliarias, pero ahora se han vendido 50. Una caída de 80%.
“En el caso de Magdalena, por ejemplo, los precios de las viviendas son parecidos a los de Miraflores, por lo que las familias prefieren comprar en este distrito, mientras que en el caso de Pueblo Libre, una de las razones de este retroceso puede ser que ha subido su precio por metro cuadrado”, afirmó.
Por su parte, San Miguel pasó de 139 unidades vendidas en setiembre 2021 a solo 92 unidades inmobiliarias, una bajada de 51%.
