Hace unos días la Comisión de Vivienda del Congreso aprobó un dictamen que busca facilitar la ejecución de obras privadas en un condominio.
La medida está referida a la ejecución de obras para ampliación, remodelación y/o demolición parcial de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, que alteren la arquitectura, que comprenda la fachada, la volumetría y el estilo; la funcionalidad; o el uso de la edificación.
En estos casos, el propietario debe solicitar a la Junta de Propietarios del condominio una autorización para realizar la obra. De ser aprobada la solicitud, podrá solicitar a la municipalidad la licencia de edificación respectiva.
La iniciativa legislativa establece que para rechazar la solicitud de autorización para realizar la obra, la Junta de Propietarios deberá “sustentar técnicamente las razones por las que el proyecto edificatorio altera la arquitectura —que comprende la fachada, la volumetría y el estilo—, la funcionalidad o el uso de la edificación, bajo sanción de nulidad del acuerdo de denegación, quedando facultado el propietario para impugnar judicialmente el acuerdo”.
Asimismo, el dictamen indica que se reglamentarán los supuestos de denegatoria de la Junta de Propietarios (el dictamen aprobado fue elaborado en base al proyecto de ley N° 7566/20Z3-CR).
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La medida llena un vacío normativo, pues actualmente a la Junta de Propietarios no se le exige sustentar técnicamente la denegatoria de autorización de obras, refirió Luis Francisco Paz, especialista en temas inmobiliarios del estudio Miranda & Amado.
“La medida busca evitar decisiones arbitrarias. A veces se le niega la obra a un vecino sin una razón técnica, solo por la fuerza de los votos. En adelante, si la junta no justifica bien la denegatoria, el propietario tendrá el derecho de impugnar la decisión en el Poder Judicial”, sostuvo Paz.
Normarían los requisitos para rechazar la ejecución de una obra
La futura reglamentación de los supuestos de denegatoria será clave, pues allí estarán los requisitos a cumplir para rechazar una obra. Si no se cumplen estos requisitos, la obra no podría ser rechazada por la Junta de Propietarios.
“El reglamento desarrollará cómo se sustentará una denegatoria. Por ejemplo, podría indicarse que en el caso de volumetría, la Junta de Propietarios deberá contar con el dictamen de un perito; o para otros casos, contar con el informe de un arquitecto”, agregó Luis Francisco Paz.
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No obstante, para Roberto Shimabukuro, socio del estudio Monroy & Shima Abogados, la medida propuesta en el Congreso resulta innecesaria, pues si un propietario solicita autorización de obra a la Junta de Propietarios, es por que considera que sí altera la arquitectura, fachada, volumetría, estilo o funcionalidad de la edificación.
“Entonces, la Junta de Propietarios no tendría la necesidad de justificar la alteración, pues el propio propietario ya considera que sí hay tal alteración y por eso ha acudido a la Junta de Propietarios a pedir autorización”, subrayó Shimabukuro.
En los casos de alteración de la arquitectura, fachada, volumetría, estilo o funcionalidad de la edificación, la obra aún podría ejecutarse, pero requerirá de la aprobación de la Junta de Propietarios del condominio.
Licenciado en periodismo de la PUCP, con más de diez años de experiencia en medios de prensa escritos y digitales.
