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En tres meses (julio) se alista en salir al mercado el primer edificio de alquiler con fines habitacionales de Perú, una modalidad -conocido como multifamily (edificio que funciona exclusivamente para arriendo residencial y que pertenece a un solo dueño)- ya funciona en países como Chile, México o Colombia, por ejemplo, y que está ubicado en el distrito de San Isidro, adelantó Rodrigo de la Maza, country manager Chile-Perú de CCLA Group.
“Este es un edificio de 160 departamentos, aproximadamente, que está ubicado en el distrito de San Isidro, específicamente entre Juan de Arona con la avenida Arequipa. Algunos de estos departamentos tienen un dormitorio y otros solo dos”, indicó a Gestión.
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Este primer edificio multifamily está dirigido principalmente a un público joven. En concreto a profesionales jóvenes, cuyas edades oscilan entre los 25 y 45 años.
Es por ello que los departamentos con dos dormitorios y dos baños, de 64 metros cuadrados, tienen un diseño tipo mariposa, es decir, que las áreas de uso compartido como la sala, comedor, cocina y lavandería están ubicadas en la zona central, mientras que las habitaciones y los baños se encuentran a los lados. Estos departamentos están enfocados para roomies.
En cambio, aquellos con un solo dormitorio y un baño, de 50 metros cuadrados, están orientados a profesionales solteros o parejas recién casadas, sin hijos.
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“Nuestro proyecto está dirigido a gente joven debido a que este segmento de la población, en ocasiones, no puede comprar un departamento ya que no cuenta con la cuota inicial. Si se quieren independizar de sus padres, una opción es el arriendo de un inmueble”, dijo.
El proyecto inmobiliario dedicado al multifamily actualmente “está casi terminado” por lo que se proyecta para julio próximo comenzar con el alquiler de los departamentos.
Igualmente, una de las características que tiene es que, a diferencia de los edificios con departamentos para venta, cuenta con una mayor cantidad y calidad de espacios comunes, similares a un hotel.
Lo que se busca con ello es promover un “sentido de comunidad”.
“A diferencia de los edificios con departamentos para venta, nuestro proyecto cuenta con una cantidad y calidad de espacios comunes que es mucho más parecido a un hotel. Por lo que hay una sobre inversión en este tipo de espacios, porque al ser departamentos más pequeños, lo que uno busca al entregar estos espacios comunes para que la gente salga de sus departamentos y se genere un sentido de comunidad”, subrayó.
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¿De cuánto será la renta mensual?
Respecto al precio de alquiler mensual de los departamentos del primer edificio multifamily este oscilará entre los US$ 700 y US$ 800 que es el precio promedio del arriendo en la zona en la que está ubicado el proyecto inmobiliario.
Para el gestor de bienes raíces, además, no existe el riesgo de que el precio sea más bajo de lo que ya paga el mercado debido, principalmente, a la calidad del producto.
Un detalle a tomar en cuenta es que en el precio de alquiler mensual que se proyecta cobrar no está incluido el valor de los servicios tales como mantenimiento del edificio, por ejemplo.
“Va a funcionar como ocurre en el mercado de alquiler peruano en la cual las familias pagan cada mes la renta y alternativamente tienen que pagar, todos los meses, (adicionalmente) el mantenimiento del condominio, por ejemplo. En otros países como México, ese cobro es todo incluido, es decir, en vez de pagar US$ 700 de renta, se cobra US$ 1,000 porque incluyen gastos de mantenimiento”, señaló.
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¿Cómo se evaluará a los futuros inquilinos?
Otro punto vital está relacionado con la calificación de los inquilinos que habitarán la propiedad. La evaluación será similar a lo de un crédito hipotecario y tomará horas o -a lo mucho- uno o dos días que los interesados tengan una respuesta sobre su pretensión de alquilar uno de los departamentos de San Isidro.
“El proceso de comercialización es más parecido al proceso de ir a buscar un crédito hipotecario. Evidentemente muchísimo más rápido ya que en un día se tiene la evaluación crediticia, pero la idea es que la renta del departamento no supere un 30% de lo que el futuro inquilino gana y si por diversos motivos, hay ciertas cosas o ratios que no se dan, se buscará alternativas para fortalecer la calidad crediticia del interesado”, afirmó.
Entre las alternativas que se proyectan usar, si el interesado no cumple con el perfil crediticio, se encuentra solicitarle que presente a algún familiar o contacto que lo pueda avalar y funcione como fiador cosolidario. No es la única, añadió CCLA Group.
Para evitar el fracaso o temor que surge en este tipo de negocio es fundamental un buen análisis de los futuros arrendatarios, ya que si ello ocurre la incobrabilidad termina siendo menor al 1% en el largo plazo.
“Ello se da por una buena selección del inquilino y, además, por buen manejo (proactivo) de la administración de esos contratos. Puede ser que un inquilino, en un periodo específico, se quede sin trabajo y no pueda pagar la renta. Ante estos hechos se hace una administración activa para entender si irreversible o reversible. Ocurrió en la pandemia. En aquel momento construímos planes de pago a los clientes para darles facilidades. La clave es la administración activa que se hace sobre el edificio e inquilinos”, apuntó.
Lo que se tomará en cuenta del futuro inquilino, asimismo, es que este tenga un historial laboral de por lo menos seis meses laborando de manera continúa así como su récord en las centrales de riesgo para cerciorarse de que no tenga deudas activas.
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El inquilino, ¿puede estar el tiempo que quiera?
En efecto, según arguyó CCLA Group, los interesados en esta forma de habitar una vivienda pueden estar el tiempo que deseen.
Por lo general, los contratos son anuales. No obstante, aclaró que los multifamily no es para estadías cortas, ni se parece al sistema Airbnb. Por el contrario, es de largo plazo.
“Si se desea arrendar por siete meses, perfectamente será posible. Generalmente los inquilinos se quedan entre dos años y dos años y medio. Y al final, ese inquilino arrendando, ahorro dinero para su cuota inicial y logró comprar su casa propia y se va. En ese momento, otra persona o pareja va a empezar a arrendar ese departamento”, afirmó.
Un punto a tomar en cuenta es que no hay opción de compra del departamento. Ya que el negocio de los multifamily se basa en construir un flujo perpetuo en el tiempo.
“Ese es el negocio: construir esa acumulación de contratos. Ese flujo perpetuo en el tiempo que es perfecto para que un fondo de pensión o una compañía de seguro de vida o inversionistas de toda índole (posteriormente) lo adquiera. Es lo que se busca de este negocio”, manifestó el ejecutivo.
El tiempo de estabilización de este tipo de proyectos es de dos años, en promedio. Un año para arrendar los departamentos y otro año para que los contratos de arriendo maduren, que se generen renovaciones y que el edificio empiece a tener historia.
A partir de ese momento, el flujo de caja está maduro. Ese es el producto financiero, acotó CCLA Group, que demandan las instituciones financieras e inversionistas institucionales. Así, la meta del fondo de inversión sobre el edifcio de San Isidro es venderla posiblemente el 2025.
“Lo que uno vende es el edificio completo”.
Más proyectos
San Isidro no es el único proyecto multifamily en marcha. Desde CCLA Group se apunta a un segundo edificio para alquiler de departamentos, de 280 apartamentos, que está actualmente en etapa de construcción y que se ubica en el distrito de Miraflores.
A la par, se está evaluando la compra de un tercer terreno para la construcción de un tercer edificio multifamily. “Estamos escalando en este negocio y si Dios quiere, entrando y comprando un tercer terreno”.
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