Vivienda social en Lima Top: demanda por distritos, restricciones y acciones legales

“Los alcaldesde de los distritos Top, como Barranco, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco, han dicho: no quiero vivienda social. Y quizá el término es el parte del problema, porque no se trata de una vivienda social, es una vivienda a un precio accesible para jóvenes, familias jóvenes o personas de la tercera edad”, dice Giancarlo Mejía, de BM Consultores.

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Cabe precisar que el precio tope de las viviendas que financia el Programa Mivivienda fueron: S/ 430,000 en 2020, S/ 440,000 en 2021 y S/ 460,000 en 2022; y para este año alcanzaría los S/ 495,000 por el ajuste de la UIT.

La consultora analizó la data de departamentos nuevos vendidos en Lima Top (con fuente de ASEI): durante los años 2020, 2021 y 2022. Así, se observa que durante esos tres años se han vendido 10,641 departamentos en Lima Top. De los cuales, el 31%, es decir, 3,298 departamentos en los distritos mencionados se han vendido a precios dentro del Programa Mivivienda.

Pero, dicho porcentaje va en aumento. “Sin solo vemos el 2022, ya estamos hablando de un 34% de viviendas vendidas dentro del precio de vivienda social. El año pasado tienes a un Santiago de Surco, de Carlos Bruce, con un 42.3%. La gente demanda viviendas de 40m2 o 60m2, que es el rango en Barranco, Surco y San Isidro”, indica Mejía.

“Miraflores y San Borja si están por debajo del 20%, pero por los precios. Porque son sectores con el m2 más caro”, agrega.

En la misma línea, Maurio Bustamante, socio director de BM Consultores, comenta que el segmento Mivivienda va relacionado a los jóvenes, “y el 38% de la PEA (Población Económicamente Activa) son gente joven, entre 25 y 35 años que tienen necesidad de vivienda, porque lo que este porcentaje puede crecer mucho más año a año”.

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Perfil de compradores de viviendas social

Los Programas de Vivienda de Interés Social están dirigidos a una amplia gama de demanda de vivienda insatisfecha.

Desde el programa Techo Propio dirigido a los peruanos de NSE “D” y “E”, hasta el programa Mivivienda que atiende a los peruanos del NSE “C” y parte del “B”.

Otro factor importante a considerar, agrega, es que actualmente las tasas de los créditos hipotecarios están por encima del 10% TEA. “Mientras que la tasa de los créditos Mivivienda (8% la más alta) es un incentivo para la gente joven de adquirir su vivienda propia de 40m2 – 60 m2 con un financiamiento del programa Mivivienda”.

El área vendible de un proyecto a precios del Programa Mivivienda

El Programa Mivivienda considera que por lo menos el 50% del área vendible del proyecto inmobiliario se deba vender a precios y áreas permitidos en el programa Mivivienda, es decir, a un precio igual o |menor a US$ 131 mil.

“Así, si el desarrollador inmobiliario consigue un terreno adecuado en Miraflores, San Isidro, Barranco o Santiago de Surco, podría ejecutar un proyecto inmobiliario rentable, permitiendo a un joven, familia joven o persona de la tercera edad, vivir por ejemplo en Santiago de Surco o en Lima Top a un precio accesible, mas no en una parte del distrito que los alcaldes definan de forma arbitraria y sin sustento alguno”, menciona Mejía.

La fiscalización para verificar que se cumpla con el 50% del área vendible dentro del programa Mivivienda no es nueva ni complicada. Los consultores inmobiliarios refieren que basta solicitar al desarrollador inmobiliario la lista de precios y copias de las minutas de Compraventa al inicio, durante y/o al momento de gestionar la conformidad de obra que la otorga la municipalidad distrital competente.

Así, de 10 departamentos que ofrece la inmobiliaria, cinco tiene que venderlos a menos de S/ 460.

“Muchos desarrolladores se han preocupado por cumplir este 50%. El perjuicio por la falta de implementación de los mecanismos idóneos para fiscalizar que carecen las municipalidades no puede ser trasladado ni a los desarrolladores inmobiliarios ni a los futuros beneficiados por algún programa de vivienda de interés social”, cuestionan.

“Bajo los parámetros actuales, cualquier terreno que tenga zonificación residencial media o alta, con un ancho de vida adecuada te permite desarrollar proyectos. Entonces, en avenidas con buen ancho, se puede edificar hasta 40 metros de altura. Con eso se pueden hacer departamentos que tengan un componente Mivivienda. Techito (Carlos Bruce) dice lo que le conviene, dice que hay malos empresarios que venden proyectos fuera del precio Mivivienda, pero la norma dice que cuando te beneficias de estos parámetros para desarrollar viviendas pequeñas tienes que -necesariamente- ofrecer dentro del precio Mivivienda el 50%. Una norma que dio Techito cuando era ministro de Vivienda”, explica Mejía.

“Si las personas quieren vivir en el barrio de Chacarilla en Santiago de Surco, pues tienen todo el derecho de tener alternativas de vivienda en dicha zona, cumpliendo los requisitos legales previstos en el marco normativo vigente. Techito dice que lanzará su propio programa, pero asignaré un área entre Surco y Chorrillos, y eso es discriminación”, agrega Bustamante.

Desarrolladoras miran a distritos menos “problemáticos”

Mejía comentó que si persisten las trabas para desarrollar proyectos que apuntan a satisfacer la demanda continúan, por ejemplo, el 60% de la demanda que hay en Barranco se vería comprometida.

“Estas señales son negativas. Muchos de los inversionistas van a dejar de invertir en sus proyectos y con ello se va a parar a un sector de la economía que está creciendo. Temas populistas están ayudentando la inversión de este sector”, cuestiona Mauricio Bustamante.

De acuerdo con BM Consultores, “los inversionistas están buscando desarrollar sus proyectos inmobiliarios en distritos donde no le hagan problemas. Ya no quieren ir a San Isidro o Surco”.

“Están viendo irse a Ate, Chorrillos o a Los Olivos, como un plan B. Casi todas dicen: búscame la periferia de Lima porque no quiero tener problemas, e incluso están postergando las inversiones que tienen”, resalta el socio de la consultora.

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¿Discriminación?

Dulmer Malca, asociado senior del área inmobiliaria del estudio Miguel Mur & Abogados, indicó a gestion.pe que no hay una justificación objetiva por las cuales se pueda justificar que un grupo de personas de escasos recursos tengan derecho a residir en un determinado distrito.

“No es una justificación objetiva. Es más, el impedir que se edifiquen viviendas de interés social en estas jurisdicciones directamente excluyen a este grupo de personas o a estos grupos sociales que no cuentan con ingresos suficientes para pagar el precio de una vivienda comercial”, mencionó.

“Esta connotación es lo que podría entenderse como un acto discriminatorio, definitivamente. Ya la Constitución prohíbe la discriminación por condiciones económicas. Entonces, hay rasgos de que sí constituye un acto discriminatorio. Las consecuencias que podrían generarse son que podrían iniciarse procesos judiciales o denuncias, en este caso, ante los funcionarios municipales que toman estas decisiones encabezadas por el alcalde”, advirtió.

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Opciones legales

El asociado del estudio Miguel Mur & Abogados dijo que las inmobiliarias cuentan con una gama de opciones legales que pueden ejercer, que tienen sus connotaciones propias y todas, como común denominador, demandan tiempo, que es un tiempo que va en contra del proyecto.

“Entre ellas tenemos cuestionar la decisión municipal dentro de la propia municipalidad. Que un órgano superior al que emitió esta decisión municipal revierta la decisión que agravia o impide que el proyecto continúe. Sin embargo, debería ser una regla que los municipios revoquen sus propias decisiones. Las probabilidades que se revoque una decisión dentro de la propia municipalidad son muy bajas”, indicó.

Por lo tanto, el desarrollador se ve obligado a recurrir al Poder Judicial, a través de una acción contenciosa administrativo, a efectos de que el juez sea quien revoque la decisión municipal en un proceso judicial.

“Debido a que este proceso judicial también toma un tiempo (tiempo no muy corto entre 8 a 12 meses en primera instancia), el desarrollador buscará que se le otorgue una medida cautelar para que acorten este plazo. Esta medida cautelar tendría como finalidad que, de manera anticipada, el juez ordene a la municipalidad no aplicar esta decisión y permitir que el proyecto continúe”, precisó.

Otra de las opciones que tiene el desarrollador -agregó- es presentar una denuncia por barrera burocrática ante el Indecopi, sea para que el Indecopi revise la legalidad de la decisión municipal o la razonabilidad de la misma.

“La finalidad de este procedimiento es que el Indecopi declare como barrera ilegal o barrera carente de razonabilidad la decisión de la municipalidad y por lo tanto, inaplique esta decisión al desarrollo inmobiliario. Este procedimiento también toma un tiempo. Las denuncias por barreras burocráticas se están resolviendo entre 10 a 12 meses”, explicó el abogado.

Cabe precisar que durante este periodo, para acortar tiempos el desarrollar puede también solicitar una medida cautelar, a efectos de que el Indecopi de manera anticipada disponga la inaplicación de la decisión municipal y no esperar el pronunciamiento final para tomar o retomar el proyecto.

“También una opción que pueden aplicar los desarrolladores inmobiliarios, es iniciar un proceso de acción de amparo, pero dependerá de la evaluación de cada caso en concreto para que legalmente se evalúe la viabilidad de este tipo de procesos en función de la afectación al derecho constitucional a la propiedad de los desarrolladores”, mencionó.

Otra opción es interponer los desarrolladores una demanda por daños y perjuicios ante la municipalidad, a medida que iniciaron una operación, ya sea comprando un terreno, haciendo inversiones en base a un marco normativo que les daba la seguridad jurídica de que podrían construir viviendas de interés social en un determinado terreno.

“Sin embargo, luego de haber realizado la inversión, de haber realizado sus proyecciones, se emite una decisión municipal, que les podrías frustrar ese proyecto, y eso podría constituir un daño y por lo tanto, dar lugar a una demanda por daños. Incluso, podría imputar responsabilidad a los propios funcionarios municipales que han suscrito los actos administrativos”, refiere.

Finalmente no se debe dejar de lado, enfatiza Malca, la coordinación constante con la municipalidad para ver si es que, obviamente, realiza algún cambio normativo o alguna solución a nivel de regulación municipal para que cree o emita nuevas condiciones, de tal modo que hagan viable el proyecto.

“Quizá no es las mismas condiciones, con la normativa de vivienda de interés social, pero sí con condiciones que les permita ejecutar un proyecto con viabilidad técnica, económica y financiera”, sostuvo.

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