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Al momento de solicitar un crédito hipotecario, el monto máximo que prestará la entidad financiera estará directamente relacionado al nivel de ingresos del cliente. A más ingresos, tendrá la posibilidad de acceder a un monto de crédito mayor.
Pero lo que se tendrá en cuenta son los ingresos netos, es decir, el monto resultante tras restar todas las obligaciones financieras que tenga la persona, explicó Fernando León, manager de Producto Hipotecario y Vehicular del BBVA.
“Al ingreso del cliente se descuentan las obligaciones mensuales que tenga, como algún crédito vehicular, tarjetas de crédito, entre otros”, refirió.
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Una vez calculado el ingreso neto, el monto máximo del crédito hipotecario será uno cuya cuota mensual de pago no supere el 40% del ingreso neto del cliente, subrayó León.
Por ejemplo, utilizamos un simulador de un banco para estimar el ingreso mínimo mensual requerido para un crédito hipotecario de S/ 300,000, a pagar en 20 años (con una tasa de interés referencial de 9.9% anual). Este crédito genera una cuota de pago mensual de S/ 2,760.
Debido a que la cuota mensual de pago (S/ 2,760) no debe superar el 40% de ingresos netos del solicitante, ello quiere decir que su ingreso neto debe ser de por lo menos S/ 6,900 al mes. Dicho de otro modo, una persona con ese nivel de ingresos podría acceder a un crédito hipotecario máximo de S/ 300,000.
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Fernando León, del BBVA, agregó que para los clientes con mejor calificación crediticia el límite de la cuota a pagar respecto a sus ingresos netos podría llegar al 45%. Y por el contrario, “si es un cliente que ha tenido problemas con el banco, con atrasos en pagos, optamos por no darle un crédito hipotecario, salvo que justifique a qué se debió ese atraso”, anotó.
Asimismo, precisó que si bien en un crédito hipotecario tradicional el monto máximo a prestar dependerá del nivel de ingresos, sin límites, en el caso de los préstamos vía el Fondo Mivivienda existe un monto límite máximo a prestar de S/ 464,200.
León refirió que actualmente el monto promedio de los créditos hipotecarios tradicionales se ubica en alrededor de S/ 400,000, mientras que los créditos vía Mivivienda se ubican en un rango de entre S/ 200,000 a S/ 230,000.
Tasas de interés a la baja
Un factor relevante al tomar un crédito es la tasa de interés. La buena noticia para los usuarios es que tras tocar un pico en febrero de este año (10.10%), las tasas de interés de los créditos hipotecarios han empezado a disminuir, aunque todavía en una magnitud moderada.
Actualmente la tasa de interés promedio de los créditos hipotecarios en los bancos se ubica en 9.36% (reporte de la SBS al 29 de agosto del 2023).
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La tendencia en la reducción de las tasas de interés de los créditos hipotecarios seguiría a la baja en los próximos meses, en la medida que el BCR empiece a bajar también su tasa de referencia, estimó el economista Michel García, especialista en temas inmobiliarios.
La reducción de las tasas de los créditos hipotecarios sería progresiva, pero no se volvería al ‘piso’ de 5.8% visto en junio del 2021, refirió García, pues ello se dio cuando la tasa del BCR estuvo inusualmente baja (0.25%), lo cual no se prevé que se repetirá ni en el corto ni en el mediano plazo.
El analista estima que las tasas de los créditos hipotecarios podrían bajar a un nivel de entre 7% a 8% en el 2024. “En ese nivel se podrían estabilizar las tasas el próximo año. Con ello, se retornaría a los niveles de tasas vistas antes de la pandemia”, anotó.
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Licenciado en periodismo de la PUCP, con más de diez años de experiencia en medios de prensa escritos y digitales.
