Contratos de alquileres: ¿Cuándo el plazo se convierte en indeterminado?

El alquiler de inmuebles es una actividad común en el país y es importante que quienes se dediquen a esta práctica sepan lo necesario de realizar un análisis exhaustivo de con quién se contrata, ya sea persona natural o jurídica.

Entre los puntos a pactar en el contrato, figuran aspectos como la renta a pagar y las obligaciones que le correspondan a cada una de las partes, subraya Christian Toribio, especialista en Derecho Civil y Comercial de Estudio Linares.

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El plazo del arrendamiento y su culminación es otro aspecto de suma importancia que no se puede dejar de lado, agrega.

Explica que de acuerdo al artículo 1688 del Código Civil peruano, la cláusula referida al plazo del arrendamiento no deberá exceder los 10 años. “Por ejemplo, un inmueble es arrendado por un periodo de 10 años y llegado el último día de plazo establecido, el arrendador no pide la devolución de su inmueble, quedándose el inquilino en la posesión del mismo. Ante esta situación, ¿qué sucede con el contrato?, ¿queda este resuelto?, ¿el inquilino se encuentra en posesión ilegal del inmueble?”.

Todas estas interrogantes son resueltas con lo estipulado en el artículo 1700 del Código Civil peruano, el cual regula un supuesto de renovación legal del contrato. “Es decir, en el supuesto en el cual el inmueble no se le ha sido requerido al arrendatario y este mantiene el uso del bien, se entenderán renovadas todas los acuerdos (cláusulas) del contrato a excepción del plazo que, si en este caso se pactó originalmente el plazo de 10 años, mutará a un plazo indeterminado, es decir, no estará sujeto a un plazo determinado de culminación”, señala Toribio.

“Volviendo al ejemplo anterior, el contrato de arrendamiento ya no tendrá una duración de diez años, sino será uno a plazo indeterminado. Entonces, si se trata de un contrato a plazo indeterminado, ¿ello significa que el contrato será eterno?”.

Al respecto, el artículo 1703 establece que ante los contratos de arrendamiento que tengan plazo indeterminado, el arrendador podrá ponerle fin mediante una comunicación judicial o extrajudicial (podría ser una carta notarial que de certeza definitiva de la comunicación).

Así, el contrato de arrendamiento quedaría concluido para poder aplicar lo señalado en el artículo 1704 del mismo cuerpo normativo. Según este artículo, el arrendador podrá exigir la devolución del bien arrendado luego de haber cursado la comunicación (extrajudicial según sería una carta notarial) pudiendo el mismo cobrar una penalidad en caso se hubiera pactado o, caso contrario, una prestación equivalente a la renta del periodo precedente hasta que se realice la entrega del bien.

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En conclusión, en el supuesto en el que el plazo del arrendamiento haya concluido y el arrendatario siga en posesión del inmueble, “se entiende que se habría continuado legalmente todos los acuerdos contractuales excepto el plazo el cual habrá mutado a un indeterminado. Para culminar con el plazo indeterminado, el interesado deberá remitir una carta notarial comunicando su voluntad de ponerle fin a la relación jurídica. Así, el arrendamiento concluirá y el arrendador podrá hacer valer su derecho como corresponda”, concluye el especialista.