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Bloomberg.- En los Hamptons, el balneario favorito de Wall Street en Long Island, los corredores y compradores ya tienen una solución alternativa para una disposición del plan impositivo que está siendo analizado en el Congreso y que eliminaría la deducción de intereses hipotecarios para segundas residencias.
Un cliente de la corredora Jessica von Hagn de Brown Harris Stevens que trabaja en un fondo de cobertura decidió convertir la casa de vacaciones que está comprando en una propiedad de inversión mediante la creación de una compañía de responsabilidad limitada.
Eso le permitirá deducir el interés y obtener ingresos de alquiler en el apogeo de la temporada por la moderna vivienda en Lumber Lane de Bridgehampton, que cuenta con cuatro dormitorios, tres baños y una piscina en un terreno de unos 4,000 metros cuadrados.
Para el comprador: problema resuelto. Para el mercado de Los Hamptons: más propiedades de vacaciones de alta gama registradas para alquiler, más competencia y, lo más probable, caídas en el precio de los arriendos.
"Si no puede aprovechar la deducción de la hipoteca en su segunda vivienda, verá que más personas pondrán sus casas en el mercado y el inventario crecerá", dijo von Hagn. "Solo hay una cierta cantidad de arrendatarios cada temporada y seguimos agregando más y más inventario".
En los mercados de segunda vivienda en Estados Unidos, desde Cape Cod en Massachusetts hasta Lake Tahoe en California, los corredores se preparan para recibir un golpe.
Una versión de la Cámara de Representantes del plan tributario, aprobada por el Comité de Medios y Arbitrios el jueves, reduce la deducción de intereses hipotecarios para segundas viviendas y en préstamos con garantía hipotecaria, que los compradores a veces toman sobre su residencia principal para pagar una propiedad de vacaciones.
El plan del Senado, cuyos detalles se dieron a conocer el jueves por la noche, también elimina la deducción del capital de la vivienda, pero preserva la exención para las hipotecas de segunda vivienda.
Compras financiadas con créditoSi el proyecto final elimina la deducción de impuestos a las propiedades de vacaciones, la solución alternativa adquirir la vivienda como una propiedad de inversión cambia la naturaleza de la adquisición para los compradores, convirtiendo su casa de vacaciones en un negocio.
Los compradores de segunda vivienda suelen comprar propiedades hasta a unos 400 kilómetros de su residencia principal y el 72% de ellos financia la compra con un crédito, de acuerdo con la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
"Es un cambio de favorecer a los propietarios a favorecer a los arrendadores", dijo Danielle Hale, economista jefe de Realtor.com. "Agrega inventario de alquiler y reduce potencialmente el tiempo que la gente pasa en segundas residencias".Si los mercados se inundan de propiedades para arrendar, los alquileres caerán y también los valores de esas viviendas, dijo.
El enfoque principal del debate fiscal sobre bienes inmuebles se ha centrado hasta ahora en las deducciones de intereses hipotecarios para residencias primarias. La versión del plan del Senado preservaría la cancelación de hasta US$1 millón en deuda, mientras que la Cámara de Representantes la reduciría para nuevas compras a US$500.000 en deuda.
Compra discrecionalIncluso antes de que el Congreso apruebe cualquier cambio, la posibilidad de que la deducción de la hipoteca de la segunda vivienda sea eliminada ya está cambiando el cálculo para algunos compradores, dijo Timothy Bailey, corredor de John C. Ricotta & Associates en la adinerada localidad de Chatham en Cape Cod.
Bailey señaló que un agente le dijo que una de sus ventas, por una propiedad vacacional de US$ 1.5 millones, fracasó por el plan impositivo.
"Toda mi vida depende de vender segundas residencias", dijo Bailey. "Debido a que es una compra discrecional, si pierden esa deducción, podría ser más atractivo alquilarla". El mayor impacto se sentirá en el extremo inferior del rango, para las viviendas que cuestan menos de US$2 millones, según los corredores.
A precios más altos, los compradores pueden pagar en efectivo u optar por aprovechar otros beneficios tributarios, como comprar las viviendas como propiedades de inversión, cancelar la mantención y los intereses, y usarlas parte del año ellos mismos.
En Aspen, Colorado, hasta el 70% de las segundas residencias se compran en efectivo, por lo que la deducción de intereses es irrelevante, dijo Tim Estin, corredor de Aspen Snowmass Sotheby's International Realty.
El ultra rico"Nuestro mercado depende de los vientos de los ultra ricos, que de todos modos obtendrán una importante rebaja de impuestos que debería compensar con creces la pérdida de la deducción de la hipoteca", dijo Estin, quien escribe el Informe Estin sobre el mercado de Aspen.
"Para los ricos, una hipoteca es más una fuente de fondos baratos los ejecutivos bancarios hacen fila para prestarles dinero de bienes raíces con la esperanza de construir relaciones y el aspecto de la deducción es casi accesorio".Eso plantea una pregunta fundamental para Anthony Sanders, un profesor de economía libertaria de la Universidad George Mason en Fairfax, Virginia.
"¿Es eso algo que realmente deberíamos estar subsidiando, casas de vacaciones?", dijo Sanders. "Si las personas pueden permitirse comprar una casa de vacaciones, pueden permitirse no tener una deducción".
Pero las vidas de muchos estadounidenses de clase media mejoran, porque tienen lugares de vacaciones asequibles, dijo Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
"Claramente, a pesar de que es un gasto discrecional, no solo está en el extremo más costoso", dijo Yun. Por ejemplo, "hay muchas cabañas en Michigan, y estas son para que las familias de clase media vayan a cazar o pescar".
