Ciudades de Estados Unidos se quedan sin espacio para viviendas nuevas

(Bloomberg) La escasez de viviendas a la venta en Estados Unidos ha abrumado a los que buscan casas en los últimos años. Entonces, ¿por qué las constructoras no construyen más? Un problema es que se están quedando sin tierras para construir, al menos en los lugares donde la gente quiere vivir.

Ciudades que estaban extendiéndose antes de la Gran Recesión han comenzado a hacerlo nuevamente. Las urbes con limitaciones de espacio, por su parte, se han quedado sin lugar para la construcción.

Esa realidad ha impulsado a los promotores inmobiliarios a concentrarse en barrios del centro de la ciudad donde se permite la construcción de alta densidad, y las nuevas unidades tienen precios extremadamente altos.

En algún momento, dijo Issi Romem, economista jefe de BuildZoom, los lotes vacantes en barrios urbanos deseables se agotarán. "Si a uno le quedan tres días de raciones, estará bien el día uno, el dos, el tres", dijo Romem, autor de una nueva investigación que demuestra patrones de construcción de viviendas. "En el día cuatro, hay un problema".

Históricamente, las ciudades crecieron hacia afuera, conforme las constructoras desarrollaron tramos en la periferia, y, con el tiempo, rellenaron el espacio entre los varios proyectos.

Cuando estas llamadas ciudades expansivas del sur y el sudoeste de Estados Unidos se quedaron sin espacio en el perímetro interno en el cual construir, las promotoras inmobiliarias simplemente se expandieron aún más hacia afuera.

Algunas de estas ciudades, como Austin y Nashville, han visto pequeños auges en el centro de la ciudad. Pero más generalmente, las tendencias de construcción en esos distritos metropolitanos se parecen más a Dallas: dentro de un radio de 30 millas (48 kilómetros) desde el centro de la ciudad, las ventas de casas nuevas disminuyeron de 2000 a 2015.

Fuera del radio, sin embargo, las ventas han aumentado en más de 50%. La misma tendencia se ha producido en diversos grados en Phoenix, Atlanta y San Antonio, entre otras.

En las ciudades más caras de Estados Unidos, sin embargo, esa dinámica se ha revertido. Las tendencias de la nueva construcción en lugares como Nueva York se han centrado fuertemente en núcleos del centro de la ciudad, donde las normas de zonificación permiten la construcción de alta densidad.

Estas ciudades dejaron de expandir su huella geográfica hace décadas, con lo cual los constructores deben concentrarse en encontrar lotes edificables dentro de los límites existentes.

A medida que esos lotes se volvían más difíciles de encontrar, los precios de la tierra aumentaron, reduciendo las opciones para los constructores que desean obtener beneficios. Los promotores inmobiliarios que se basan en lotes caros generalmente buscan compensar los precios de la tierra construyendo más densamente, dijo Romem.

En muchos casos, eso significa centrarse en apartamentos de gama alta que ofrecen mejores márgenes de beneficio. Los residentes más ricos son los únicos que pueden comprar, y se crea un círculo vicioso.

Últimamente, ha habido alguna distensión, según el exceso de oferta de nuevos apartamentos de gama alta obliga a los propietarios en Nueva York y San Francisco a bajar los precios en hogares caros.

Sin embargo, el patrón más general sigue inclinándose en la dirección de alquileres más caros.

Lo que suceda a continuación depende de si los votantes y sus funcionarios electivos reescriben las reglas de zonificación para permitir una construcción más densa, dijo Romem, particularmente en barrios actualmente limitados a viviendas unifamiliares.

Bajo las reglas actuales, dijo, es improbable que las nuevas viviendas se construyan a precios asequibles, obligando a los habitantes de ciudades a participar en un juego de las sillas sesgado a favor de los ricos.

"Mientras estas ciudades sigan funcionando bien económicamente, veremos gente más pobre reemplazada por gente más rica", dijo. "Leeremos artículos sobre docentes que no pueden encontrar un lugar para vivir".