Adquirir una vivienda es una decisión muy relevante, tanto por el alto monto de dinero que involucra la transacción, como por la expectativa de contar con un inmueble propio. Por ello, antes de realizar la compra, será muy relevante asegurarse de que la vivienda no tiene algún problema legal. Ese proceso de revisión también se denomina due diligence inmobiliario.
A continuación, Alexander Montenegro, de Monroy & Shima Abogados, nos detalla algunas revisiones a realizar para descartar alguna contingencia legal.
1. Confirmar quién o quiénes son los propietarios. Se debe revisar el certificado registral inmobiliario. “Esto es básico, pues así se podrá saber quién o quiénes son los propietarios del inmueble”, subraya Montenegro.
En el caso de ventas de viviendas de segundo uso, un problema que suele darse es que no todos los herederos de un inmueble realicen la venta.
“A veces uno de los herederos inicia el proceso de sucesión intestada, y vende el inmueble como si fuera el único heredero, cuando hay otras personas con derecho de herencia; eso puede ser objeto de futuras acciones de nulidad de la venta”, advierte el especialista.
Frente a ello, recomienda revisar el registro de sucesiones intestadas, para ver quiénes son los herederos inscritos. “Si alguien no está inscrito, es una advertencia para no firmar la compra, pues no hay certeza de quiénes son todos los herederos”, subrayó.
Asimismo, se debe incorporar una cláusula en el contrato de compra, donde el vendedor declara que es el único heredero. “Y en caso de no serlo, poder resolver el contrato, con una penalidad”, anota Montenegro.
2. Hipotecas. En caso la vivienda en venta fue adquirida vía un crédito hipotecario, el comprador debe revisar el estado de esa deuda o si esta ya ha sido cancelada.
“Si una vivienda no está pagada, luego podría ser ejecutado el bien, por ello se debe revisar el reporte crediticio, por ejemplo vía Equifax, para tener certeza sobre el nivel de la deuda”, refirió.
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3. Posesión. Se debe descartar que el inmueble no esté en propiedad de terceros, por ejemplo, debido a una invasión. Por ello se tiene que ir al mismo lugar y verificar que hay acceso disponible.
Otro riesgo es que la vivienda esté en posesión de un inquilino con un contrato de arrendamiento vencido, pero que no se quiere retirar. Por ello la visita al lugar será clave para descartar cualquiera de esas contingencias.
4. Otras cargas. También se debe revisar que el inmueble no tenga deudas tributarias, como el impuesto predial o los arbitrios municipales.
Asimismo, el proyecto de reglamento del Decreto Legislativo N° 1568, que regula el régimen de la propiedad horizontal, faculta a la Junta de Propietarios de un condominio a constituir una carga en la partida registral del predio del propietario que adeuda las cuotas de mantenimiento. La carga en la partida registral servirá para alertar sobre la deuda a un posible comprador del inmueble. Se recomienda revisar la partida registral del inmueble.
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5. Parámetros y zonificación. Para el caso de la compra de una vivienda en planos o construcción, también se recomienda solicitar a la municipalidad donde se ubica el proyecto el certificado de parámetros urbanísticos de la zona. “Esto dará seguridad para saber hasta cuánto se podrá edificar. Por ejemplo, si el parámetro dice que solo se puede construir hasta un piso 7 y me quieren vender una vivienda en un piso 20, eso quiere decir que el edificio no se terminará de construir”, advierte Montenegro.
También recomienda revisar el certificado de zonificación. “Servirá para ver si a futuro la zona será afectada por algún proyecto; si es así, no es impedimento para comprar, pero hay que saber que luego el predio será expropiado, con el correspondiente pago”, anotó.
Licenciado en periodismo de la PUCP, con más de diez años de experiencia en medios de prensa escritos y digitales.
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