Alquileres: cómo van los precios en Lima y lo que debes tener en cuenta antes de tomar uno

“Se tiene que identificar primero cuanto es el presupuesto máximo para el alquiler, y cuáles son las necesidades que tiene la persona y los miembros de la familia. En base a ello, se puede buscar opciones, pues si no el proceso se puede dilatar mucho”, dijo Franco.

En cuanto a necesidades diarias más vinculadas a la ubicación, Franco mencionó que los puntos podrían pasar, dependiendo del cliente, por el tema de cercanía a los centros laborales, instituciones educativas, mercados o supermercados y parques o zonas recreativas.

“Por ejemplo, personas jóvenes podrían estar guiados a tomar un alquiler en zonas más turísticas como Miraflores, o zonas financieras como San Isidro. Una pareja con hijo, por otro lado, busca hacer un match entre su centro de labores y el colegio. Si es que se planea cocinar seguido en casa, se buscará opciones con supermercados cerca, o si se tiene mascota se tendrían que acotar las opciones a aquellas con parques aledaños. Incluso qué tantos momentos de tranquilidad se necesita, puede acotar más las opciones y aligerar la búsqueda”, apuntó.

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En relación también a ello, las características del departamento que se requieren deben estar claras. “Por ejemplo, sujeto a lo anterior, familias optan por buscar opciones con áreas comunes. Por ello, hay una tendencia más marcada hacia Lima Moderna en distritos como Jesús María, Lince o Pueblo Libre. Son zonas atractivas con proyectos multifamiliares de 20 pisos con áreas comunes como parrilla y salas de niños, y son seguras”, apuntó.

Ya en cuanto al presupuesto, se debe estar al tanto de los costos que exceden el alquiler como los de mantenimiento, factor que pueden ser más relevante por opciones más modernas, con mayor seguridad y áreas comunes.

Destacó que en zonas como San Isidro, Miraflores o Barranco en donde el mantenimiento podría ser un excedente importante. “Son distritos con arbitrios más altos, en donde se ven incluso tres personas encargadas de la seguridad, con jardines y áreas comunes, con uno o dos ascensores, bombas hidroneumáticas, entre otros. Mientras más departamentos hay el costo de mantenimiento baja un poco. Todo lo adicional que ofrece el edificio requiere de un costo de mantenimiento”, apuntó.

Sería recomendable contactar una inmobiliaria o agente especializado para aligerar el trabajo de búsqueda y que se presenten opciones que vayan en línea con el presupuesto y necesidades de las personas, dijo Franco.

“Hay servicios en los cuales se ofrece el comparativo de precios de alquiler, antigüedad, costos de mantenimiento, arbitrios, de acabados, y otros gastos ocultos para que se puedan hacer el análisis”, indicó.

Agregó también que la duración de los contratos de alquiler por lo general son un año, pues se quiere saber el comportamiento del inquilino, y decidir si renuevan o no.

“Hay propietarios que solicitan recibos por honorarios, reportes financieros, cartas de recomendación de su anterior alquiler o empleador, para tener la tranquilidad del cumplimiento de pago. Esta figura es más usual en Lima Top (San Isidro, Miraflores, Barranco, Surco, San Borja y La Molina)”, indicó.

Precios por distrito

Según un estudio de Properati en base a data de departamentos de dos y tres habitaciones en Lima Metropolitana al mes de agosto, los tres distritos con alquiler más caro se encuentran en Lima top, y son San Isidro, Miraflores y Barranco, con un monto promedio mensual de US$ 1,241, US$ 1,169 y US$ 1,023 respectivamente (ver gráfico). Asimismo, son los únicos por encima de la barrera de US$ 1,000.

No obstante, son los dos primeros distritos los que presentan un avance en precios, mientras que Barranco tuvo un retroceso interanual.

La representante de Life inmobiliaria señaló que, con respecto a Miraflores y San Isidro, su aumento en los alquileres pasa en parte por el regreso a actividades presenciales.

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“Miraflores es una zona turística y San Isidro es un punto clave en el segmento laboral por su zona financiera. Con la mayor flexibilidad en cuanto al COVID-19, las personas están volviendo a estos distritos, lo que empuja el precio hacia arriba. San Borja y Surco también han recobrado atractivo por sus parques ahora con la mayor presencialidad (aumentaron también en precios)”, apuntó.

En cuanto a Barranco, indicó que su descenso en sus alquileres se explicaría por la oferta relevante en este distrito, a la par de una mayor tendencia a ofrecer los espacios en modalidad Airbnb.

“Ha bajado por la sobreoferta que existe, en donde muchos de esos departamentos son pequeños y destinados al Airbnb. Hay muchos proyectos de más de 20 pisos de departamentos en alquiler para este objetivo (Airbnb)”, indicó.

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También dentro del segmento de Lima top, el distrito de La Molina tuve un avance en precios, pero se ubica en el puesto diez, lejos de las zonas antes mencionadas.

“La Molina a nivel inmobiliario no ha crecido, siempre se mantienen casas, y hay muy poca oferta en departamentos a diferencia de otras zonas de Lima top. Es antiguo y no hay opciones modernas. Esto explica la brecha en los alquileres”, dijo Franco.

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En cuanto a Lima Moderna, los distritos de Lince, Magdalena, Surquillo y Pueblo Libre tuvieron retrocesos en los precios de alquiler. Según la representante de Life Inmobiliaria, esto se explica porque, desde el año pasado, estos distritos se han vuelto mucho más atractivos para el crecimiento inmobiliario.

“Lince o Pueblo Libre tienen muchas más unidades inmobiliarias, y eso hace que se compita a través de precios para poder colocarlas”, agregó.

Al respecto, Carlos Vourakis, head of sales de Properati en Perú mencionó que muchas personas en Lima siguen adaptándose al estilo de vida tras la pandemia.

“Varias personas se mudaron con familiares o más lejos de los distritos céntricos de la ciudad. La disminución de precios en el alquiler es una muestra de que el mercado sigue a la espera de que la demanda vuelva a crecer. Por otro lado, el poder adquisitivo de las personas se ha disminuido, debido a la devaluación de la moneda y la crisis económica por los costos de varios productos importados”, explicó.

Por otro lado, el precio promedio de alquiler más barato de Lima se encuentra en Carabayllo. Un departamento de 114 metros cuadrados (superficie promedio) cuesta $293 al mes. Le siguen Puente Piedra ($318) e Independencia ($330). Todos se ubican en la zona norte de la capital.

Otra fuente

Según datos del Banco Central de Reserva (BCR) - información de doce distritos segmentados por ingresos altos y medios - correspondientes al primer trimestre del 2022, son San Isidro Barranco, Lince y Surquillo, los distritos con un mayor precio de alquiler por metro cuadrado.

En contraste, La Molina, Pueblo Libre y San Miguel son los que exponen menores precios.