El mercado inmobiliario local se mantendrá dinámico en el mediano plazo, lo que tendría su espejo en la demanda por créditos hipotecarios, prevé la agencia Moody’s. Pero, ¿cuál es el motivo?
Esa tendencia al alza se explica por varias razones, pero hay una que es muy particular del caso peruano.
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En nuestro país, es relevante el déficit habitacional, sobre todo, por aquellas unidades que no cumplen con mínimos estándares de calidad. Así lo constata el propio Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS).
Según el MVCS, en Lima-Callao, Arequipa e Iquitos se registró un aumento del déficit cuantitativo de viviendas. Sin embargo, también se observó el importante incremento del déficit cualitativo, llegando a representar el 93% del déficit total en la capital.
Las principales ciudades del país presentan un alto déficit de vivienda. (Foto: Andina)
“Este déficit ha persistido a lo largo de varias décadas de la historia peruana, llevando a que en los últimos periodos aumente el dinamismo en el mercado inmobiliario, específicamente, en la oferta de unidades de Lima Metropolitana, la cual ha venido impulsada por la mayor oferta de vivienda social”, sostiene Moody’s.
Manuel Balcázar, ex director Nacional de Vivienda del MVCS, explicó que las viviendas que forman parte de ese déficit cualitativo son aquellas que, por ejemplo, no poseen acceso a servicios esenciales como agua y luz, registran hacinamiento, fueron autoconstruidas con materiales inadecuados, o quizás se ubican en zonas de peligro.
“El problema (de la vivienda) en el Perú lo ha resuelto el propio ciudadano, lamentablemente, de la peor manera”, dijo el experto.
Además, Balcázar aclaró que, aunque el problema del déficit habitacional cualitativo se observa principalmente en los distritos de menores ingresos, no es algo exclusivo de esas zonas.
“Hay informalidad, precariedad y hacinamiento (en todo Lima). Todavía hay algunos callejones en Miraflores (con viviendas de baja calidad), por ejemplo, es decir, puede darse en cualquier lado”, manifestó.
Con todo, Moody’s proyecta que el mercado hipotecario continúe presentando un crecimiento promedio anual, en saldos, de alrededor de 6% para el 2025. Ello, considerando para ese ejercicio un crecimiento del PBI de 2.8%.
De acuerdo con el BCR, el saldo de los créditos hipotecarios a junio del 2025 acumula un avance de 5.8%, frente al mismo periodo del año anterior.
Impacto
El déficit habitacional, de acuerdo con el MVCS, continuará ampliándose por la mayor expansión urbana que crecerá a una velocidad mayor que el desarrollo de proyectos inmobiliarios privados y de interés social.
Balcázar refirió que cada año se forman alrededor de 100,000 hogares, pero, a su vez, el Estado entrega entre 40,000 y 50,000 subsidios.
En consecuencia, se generará una brecha habitacional total en el 2040 de más de 500,000 viviendas para el caso de Lima-Callao y más de 20,000 viviendas para Arequipa, mientras que para Iquitos, el déficit sería de más de 21,000 viviendas en el 2046.
La situación descrita genera un incentivo importante para el negocio de bienes raíces, por lo que Moody’s espera nuevos proyectos inmobiliarios a lo largo del país. Ello produciría una mayor demanda por créditos hipotecarios para financiar la adquisición de viviendas tanto sociales como no sociales, estima la consultora.
Moody’s también prevé que el Fondo MiVivienda participe más activamente en el financiamiento de la adquisición, mejoramiento y construcción de viviendas sociales para segmentos C y D de la población.
De ese modo, la clasificadora proyecta alcanzar un nivel de colocaciones de alrededor de 20,000 créditos por año.
Según Moody’s, además, aumentará la participación de fondos inmobiliarios como financiadores de desarrollo de vivienda. Así, se espera mantener un ritmo de crecimiento del patrimonio de fondos de inversión enfocados en bienes raíces de al menos 10% para este año y el 2026.
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Tasa de interés
Moody’s asocia el crecimiento estimado para el mercado hipotecario no solo con el déficit de vivienda, sino también con otras variables estructurales como la recuperación de la economía y la reducción de la tasa de interés de referencia (como consecuencia de los recortes del ente emisor que bajó su tasa clave de 7.75% a 4.5% desde enero del 2023 a mayo del 2025).
El BCRP ha bajado dos veces su tasa de referencia en el 2025. | Foto: GEC
La consultora hace énfasis también en que en los primeros meses del 2025 se observó mayor recompra de deuda hipotecaria, también producto de la reducción de las tasas de interés. A abril del 2025, esas operaciones llegaron a S/ 120 millones, mientras que en abril del 2024 eran de S/ 20 millones, recoge la consultora con datos del BCRP.
Economista con trayectoria en periodismo y medios digitales.
