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Los edificios Multifamily, construcciones para arriendo residencial, representan un activo nuevo en el mercado inmobiliario peruano, sin embargo, vienen despertando el interés de muchos gestores de fondos e inversionistas.
“El segmento Multifamily es un nuevo ‘asset class’ en Perú y es muy interesante, aún estamos en los inicios con el primer proyecto en Juan de Arona, pero tengo mapeados unos seis proyectos adicionales que están haciendo”, dijo Carlos Neuhaus, gerente general de Logan Valuation Peru.
Todos los desarrolladores están a la expectativa de la evolución de este activo para decidir si entran a este mercado, a pesar de que hay algunas aseguradoras que están construyendo algunos proyectos, agregó en un foro de Procapitales.
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Sostuvo que los gestores prevén un crecimiento importante para el Multifamily en los siguientes años, por los elevados costos de financiamiento para la adquisición de una vivienda, el déficit habitacional, el bono demográfico y la tendencia de las nuevas generaciones por arrendar antes que comprar.
Además del inmueble de Juan de Arona (de 160 departamentos,inaugurado en setiembre), se registran el Multifamily de Ricardo Palma con Petit Thouars (Miraflores) y el proyecto de Parque Arauco en La Mar (cerca al malecón de Miraflores).
En tanto, Eduardo Montero, CEO de Credicorp Capital, comentó que este mercado ya tiene mayor desarrollo en otros países, aunque es reciente en Perú, por lo que ofrece muchas oportunidades que la firma busca aprovechar.
“Es un modelo que funciona muy bien en Chile y Colombia; por eso estamos evaluando opciones en este mercado. Credicorp Capital trabaja de la mano de desarrolladores para identificar las inversiones y esperamos entrar en este nicho en el 2024″, adelantó.
Por su parte, Víctor Saldaña, presidente de la Asociación Peruana de Agentes Inmobiliarios (ASPAI), reafirma dicho interés de los inversionistas en los proyectos multifamiliares. Incluso se ha incrementado en los últimos meses con el uso de Airbnb, que genera una dinámica llamativa en el negocio de alquiler, indicó.
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¿Qué tan rentables son estos inmuebles?
Según Neuhaus, la tasa de capitalización (o cap rate) -una aproximación al retorno potencial para el inversionista- en los edificios multifamily va desde 6% a 9.5%, lo que puede atribuirse a que estos activos se han introducido recientemente en el país y hay una incertidumbre general sobre su desempeño futuro.
Asimismo, se observa un ligero aumento en las tasas para oficinas, por las condiciones actuales del mercado y las expectativas de una recuperación lenta del sector, dijo. En el 2020, la tasa de capitalización de estos inmuebles fluctuaba entre 7% y 9%, mientras que en el presente año va de 7.8% a 10% (por mayor riesgo implícito).
En contraste, se observa una ligera compresión en el rango de cap rates del sector industrial, que presenta un crecimiento potencial, con vacancias por debajo del 5% en los principales corredores y un déficit de almacenes clase A, complementó el ejecutivo.
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Saldaña detalló que la tasa de capitalización ayuda a decidir la inversión en la compra de un inmueble en función del tiempo en que se va recuperar dicho dinero. En el escenario actual, con inflación y alto costo del dinero, e ingresos per cápita bajos, la evaluación debe ser más cautelosa, acotó.
¿Qué tan riesgosas son estas construcciones para los gestores?
Neuhaus precisó que el Multifamily presenta una de las primas de riesgo más elevadas entre los segmentos inmobiliarios, de 314 puntos básicos. Pero se proyecta que, tras la evolución de los primeros proyectos, se llegue a tener un mejor entendimiento de los riesgos de desarrollar este tipo de edificios, añadió.
Asimismo, señaló que las oficinas registran la prima de riesgo más alta para la construcción, de 357 puntos, debido a que son los activos más perjudicados por la pandemia.
Mientras que los inmuebles industriales y para servicios médicos presentan los indicadores de riesgo más bajos, de 234 y 302 puntos en cada caso, pues son edificios que se desarrollan en plazos más cortos y con un menor riesgo de absorción, añadió.
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Industrial es el activo preferido de los fondos de inversión
La pandemia y la inestabilidad política han influido en las decisiones de inversión de los partícipes institucionales. Se destaca el atractivo del sector industrial logístico por su baja vacancia y pronóstico de crecimiento, señala el estudio de Logan Valuation Peru.
En segundo lugar, está el Multifamily (alquiler de vivienda) con proyecciones favorables gracias al cambio en el estilo de vida de nuevas generaciones y el alto costo del financiamiento para la adquisición de vivienda.
El sector comercial ocupa el tercer lugar en las preferencias, y se sostiene especialmente en formatos como stand alone. Le sigue el segmento residencial, que supera al de oficinas ante su estancamiento y lenta recuperación. Estas declaraciones se dieron durante la XVIII Convención de Finanzas y Mercado de Capitales organizada por Procapitales.
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Economista de la Universidad de Piura. Actualmente se desempeña como redactor de Finanzas en Diario Gestión.