Continúa la disputa entre la Municipalidad Metropolitana de Lima (MML) y el Ministerio de Vivienda, respecto a la regulación de las Viviendas de Interés Social (VIS). El foco ahora está centrado en definir qué entidad está facultada para establecer las áreas mínimas de la VIS.
Cabe recordar que en junio del 2023 el Tribunal Constitucional (TC) emitió una sentencia (N° 302/2023), la cual declaró fundada una demanda interpuesta por la MML y ratificó que la zonificación, el planeamiento urbano y la determinación de la altura máxima de las edificaciones son competencias municipales exclusivas.
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En abril del 2025, el ministerio publicó el reglamento de la VIS (Decreto Supremo 005-2025-Vivienda). Uno de sus artículos fijó las áreas mínimas para la VIS: los departamentos en edificios multifamiliares deben tener un área mínima de 40 m2; mientras que las casas deben tener un área techada mínima de 35 m2.
En julio del 2025, la MML presentó ante el TC un pedido de ejecución de sentencia, donde alega que el artículo del reglamento de la VIS que fija áreas mínimas va en contra de la sentencia del TC del 2023.
Al respecto, el 25 de agosto pasado, el TC resolvió declarar infundado el pedido de la MML, pues señala que el reglamento del ministerio no viola su sentencia del 2023.
No obstante, en otro de los considerandos, el TC señaló que lo resuelto no significa necesariamente que considera constitucional la referida regulación del ministerio. “Significa tan solo que si la MML considera que incurre en algún vicio de inconstitucionalidad y desea impugnarla, debe plantear la demanda respectiva”, subrayó el TC (auto de ejecución 3 de la sentencia N° 302/2023).
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Al respecto, los especialistas consultados coincidieron en que lo resuelto por el TC a fines de agosto no implica un pronunciamiento sobre el fondo de la controversia, sino que el pedido de la MML tuvo un problema de forma y por eso fue declarado infundado.
“Si la MML decide iniciar un proceso de inconstitucionalidad, es probable que lo gane, pues al ser competente exclusivo para normar parámetros técnicos constructivos en su jurisdicción, la regulación del ministerio es una injerencia a la competencia de la municipalidad”, subrayó Luis Aliaga, experto en temas inmobiliarios del estudio PPU.
En ello coincidió Andrés Devoto, especialista en temas inmobiliarios del estudio Muñiz. Esto pues la Ley Orgánica de Municipalidades las faculta para definir los parámetros de construcción, incluidas las dimensiones mínimas de las viviendas.
“La municipalidad puede interponer una acción de inconstitucionalidad sobre los artículos del reglamento del ministerio referidos a la extensión mínima. Considero que sí tiene argumentos jurídicos para ganar”, remarcó Devoto.
Las extensiones mínimas de inmuebles VIS aún vigentes
Los analistas indicaron que mientras la MML no interponga la acción de inconstitucionalidad y el TC no resuelva el caso, seguirán vigentes los parámetros de extensión mínima de la VIS de 40 m2 (para departamentos) y 35 m3 (para casas).
“Para resolver una demanda de inconstitucionalidad el TC se podría tomar entre un año y un año y medio”, estimó Luis Aliaga.
Si tras esa posible futura demanda de la MML, el TC le da la razón y declara inconstitucional el artículo del reglamento del ministerio referido a las dimensiones mínimas, las municipalidades podrían emitir ordenanzas con nuevos parámetros específicos de dimensiones mínimas para las viviendas.
“Sí podrían regular ello, pues el sustento es que cada mercado inmobiliario es diferente y por lo tanto las necesidades son diferentes (en cada distrito)”, anotó Andrés Devoto.
Licenciado en periodismo de la PUCP, con más de diez años de experiencia en medios de prensa escritos y digitales.
