El tráfico ilegal de terrenos se ha consolidado como uno de los problemas más graves para la seguridad jurídica y el desarrollo urbano en el Perú. Según la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), el 93% de las viviendas urbanas del país proviene del mercado informal, lo que sitúa al Perú como el segundo país con mayor proporción de viviendas informales en el mundo, solo detrás de Cuba.
“Las invasiones de terrenos son, definitivamente, un problema estructural en expansión. El incremento de la demanda de vivienda, el aumento de la pobreza, el crecimiento del crimen organizado focalizado en el tráfico de tierras y la falta de una regulación adecuada han impactado directamente en este fenómeno”, explica Augusto Linares, socio del área penal de Estudio Linares Abogados.
LEA TAMBIÉN: Invasión de terrenos, las tres acciones que pueden tomar los propietarios
Los traficantes de terrenos suelen operar mediante invasiones de predios privados o estatales y la falsificación de documentos de titularidad. Posteriormente, venden fraudulentamente los lotes a familias de bajos recursos que, ante la imposibilidad de acceder a la vivienda formal, terminan recurriendo a este mercado ilegal.
Las cifras oficiales reflejan la magnitud del problema. La Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (SBN) informó que en 2024 recuperó más de 2 millones de metros cuadrados de terrenos estatales invadidos en Lima, Ica, Áncash, Lambayeque, Piura, Arequipa y Tumbes. Solo en Ica se logró revertir la ocupación de más de 800,000 m² distribuidos en 20 predios.
Este fenómeno no solo impacta en el orden urbano, sino también en la confianza económica. “El mercado inmobiliario formal exige verificación de títulos de propiedad y mayores costos iniciales, mientras que la informalidad ofrece una alternativa más barata y rápida. Esa disparidad genera una desventaja competitiva considerable para el sector formal y desalienta la inversión extranjera y nacional”, advierte Linares.
El plazo de 15 días: ¿protección o desventaja?
La herramienta legal más inmediata con la que cuentan los propietarios es la defensa posesoria extrajudicial, contemplada en el artículo 920 del Código Civil. Este recurso permite recuperar el predio sin necesidad de un proceso judicial, siempre que se actúe dentro de los 15 días desde que el propietario toma conocimiento de la invasión.
“Esta herramienta está destinada a defender la posesión del inmueble, no la propiedad. El problema es que exige inmediatez y se limita a un plazo muy corto. Muchas veces el dueño no se entera de la invasión de inmediato, especialmente cuando se trata de predios sin construcciones, lo que termina consolidando la posición del invasor”, sostiene Linares.
En la práctica, el propietario queda en una situación de urgencia. “Estamos frente a un plazo que coloca al propietario en una situación de alerta y emergencia: cuenta con solo 15 días calendario para conseguir asesoría legal, elaborar una estrategia y ejecutarla. Mientras tanto, los invasores han preparado su ocupación con anticipación y solo necesitan consolidarla”, agrega el abogado.
El riesgo de perder el derecho a una defensa rápida empuja a muchos propietarios hacia la vía judicial, un camino largo, costoso y poco eficiente. Como recuerda Aníbal Urtecho, asociado de Monroy & Shima Abogados, “si el plazo de 15 días vence, el propietario ya no puede ejercer la defensa extrajudicial y solo le queda acudir al Poder Judicial con acciones como el interdicto, el desalojo o la reivindicación, procesos que pueden tardar años”.
Además, la ambigüedad en torno al uso de la fuerza complica la aplicación. El Código Civil solo habla de “vías de hecho adecuadas”, sin precisar criterios de proporcionalidad. “La falta de claridad da pie a abusos y puede generar conflictos sociales de mayor envergadura. En invasiones masivas perpetradas por organizaciones criminales, la fuerza del propietario suele ser insuficiente”, puntualiza Linares.
En el Perú, la defensa posesoria otorga apenas 15 días para recuperar un predio invadido, generando debate sobre la eficacia de la norma. Foto: Andina/ Referencial.
Errores comunes de propietarios frente a una invasión
El abogado Aníbal Urtecho advierte que muchos propietarios incurren en cinco errores frecuentes que reducen significativamente sus posibilidades de recuperar con éxito un inmueble invadido:
- No actuar dentro del plazo legal para el que está previsto la defensa posesoria extrajudicial.
- No reunir las pruebas suficientes que respalden su derecho de propiedad y las circunstancias en que aconteció la invasión.
- No evaluar los riesgos y peligro que supone el invasor, lo que da pie a que se sobreestimen las propias capacidades para lidiar con él.
- No confiar en que la Policía Nacional o la municipalidad pueden prestar apoyo institucional para la defensa posesoria extrajudicial.
- No evaluar las circunstancias para evitar el uso excesivo de la fuerza, lo que expone al riesgo de cometer delitos.
El proyecto de ley que busca corregir la brecha
Ante esta situación, el Congreso debate el Proyecto de Ley N.º 6911-2023-CR, que plantea modificar el artículo 920 del Código Civil. Su principal cambio sería suspender el cómputo de los 15 días cuando el propietario solicite la intervención de la Policía Nacional o de la municipalidad, reanudándose solo cuando estas autoridades entreguen sus informes.
“La suspensión del cómputo representaría una mejora significativa. Bajo la regla actual, si un propietario pide apoyo policial y la autoridad demora más de 15 días en responder, pierde su derecho a la defensa posesoria. Con la modificación, ese plazo se congelaría, evitando que el propietario actúe de manera precipitada y poniéndose en riesgo”, explica Urtecho.
La propuesta también establece límites al uso de la fuerza, proscribiendo expresamente la violencia desproporcionada que afecte la seguridad pública. “El legislador busca privilegiar la integridad de ambas partes y evitar que la defensa posesoria derive en tragedias. Estas limitaciones previenen el uso excesivo de la fuerza y la consiguiente responsabilidad civil o penal”, añade el abogado.
De aprobarse, la norma generaría efectos positivos para el sector inmobiliario y la seguridad jurídica, ya que permitiría establecer bases para una recuperación extrajudicial más ordenada de los predios invadidos. Bajo el enfoque de un Estado de Derecho, donde la autotutela debe ser un recurso excepcional, la reforma planteada se muestra coherente con dicho principio, según explica Urtecho.
Entre la formalización y la lucha contra el tráfico de tierras
El debate legislativo se enmarca en un escenario complejo. Por un lado, el Estado promueve mecanismos de formalización de posesiones informales, como la Ley N° 32267, que amplió plazos para regularizar predios ocupados. Sin embargo, esta política ha sido señalada como un incentivo perverso.
“Resulta un claro incentivo para los traficantes de terrenos, porque encuentran en la formalización una protección de sus actividades ilícitas. Además, durante las campañas políticas, algunos candidatos ofrecen sanear predios invadidos”, advierte Linares.
Las consecuencias económicas y sociales son de gran magnitud. “Cada sol invertido en vivienda formal genera un retorno 21 veces mayor en la economía, porque impulsa la construcción, los servicios públicos y el comercio. Este retorno se detiene ante el inminente crecimiento del mercado de tráficos de terrenos, resultando en una pérdida económica considerable”, agrega.
Frente a este panorama, los especialistas coinciden en que la reforma normativa debe ir acompañada de estrategias transversales. Linares señala que más que una reforma aislada, se necesita que la formalidad sea percibida como una necesidad y una ventaja para las familias. Manifiesta que si no ven beneficios concretos, como acceso a créditos, servicios o educación, no habrá incentivos para dejar la informalidad.
El reto pendiente: equilibrar propiedad y derecho a vivienda
La discusión sobre la defensa posesoria también toca fibras sensibles: la protección de la propiedad privada frente al derecho a la vivienda de poblaciones vulnerables. “La inversión en subsidios como el Fondo MIVIVIENDA o el Bono Renta Joven es un buen primer paso. Genera incentivos y brinda facilidades para aquellas personas que no cuentan con el capital económico necesario para poder acceder a una vivienda formal”, plantea Linares.
En paralelo, Urtecho advierte sobre la necesidad de fortalecer a la Policía y los municipios en estos procesos. “En la práctica, falla el rol de las autoridades policiales y municipales porque el trámite de la solicitud no es lo suficientemente ágil, no se evalúan las peticiones con celeridad, el personal no está capacitado para realizar dichas evaluaciones. Además, se pueden presentar casos en los que no se cuente con los recursos logísticos ni con el personal lo suficientemente preparado”, afirma.
LEA TAMBIÉN: ¿Es posible recuperar lo pagado por un departamento tras una década habitándolo?
Para Augusto Linares, la formalidad que exige el mercado inmobiliario —como la verificación de títulos para cualquier transacción— encarece sustancialmente los procesos en comparación con la informalidad. Esto genera una desventaja que reduce la demanda de vivienda formal y empuja a muchos a optar por alternativas ilegales más baratas y rápidas, lo que termina distorsionando el mercado y restando atractivo al país para la inversión inmobiliaria, tanto nacional como extranjera.
El desafío, entonces, no se limita a la protección de los propietarios frente a una invasión puntual, sino que alcanza la sostenibilidad del desarrollo urbano y la capacidad del Perú de ofrecer un entorno de certeza jurídica. Mientras persista la brecha entre formalidad e informalidad, la expansión desordenada de la vivienda seguirá debilitando la competitividad del mercado y afectando a la sociedad en su conjunto.
