La Junta de Propietarios es el órgano encargado de la administración y supervisión de los recursos comunes en los condominios. Sus funciones y limitaciones están reguladas por la ley y por los reglamentos internos de cada propiedad. Sin embargo, la actuación de este grupo de trabajo frente a los dueños morosos presenta ciertas limitaciones legales. ¿Qué deben tomar en cuenta antes de realizar acciones y cómo actuar ante los deudores?
Para el abogado Juan Valera, es importante que las juntas de propietarios sepan sus funciones y limitaciones a fin de no incurrir en acciones que puedan trasgredir los derechos de las personas.
Ante esto, explicó que es necesario que la Junta de Propietarios cuente con un Reglamento Interno (RI) que establezca, dentro del marco legal, medidas claras para gestionar los medios de cobranza y advertencias sobre las posibles consecuencias para los deudores, incluyendo la notificación a las autoridades en caso de incumplimiento.
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“La directiva de la Junta de Propietarios tiene la facultad de inhabilitar a los propietarios que tengan una deuda de tres o más cuotas ordinarias al momento de convocarse una reunión”, dijo.
¿La junta de propietarios puede cortar el servicio de agua?
Según indicó el letrado, “Una junta de propietarios no puede cortar el servicio de agua a un residente en situación de morosidad, ya que el acceso al agua es un derecho fundamental. Sin embargo, puede iniciar un proceso judicial en vía de ejecución para que el inquilino o propietario deudor cumpla con el pago”.
“En caso de incumplimiento, el proceso podría llevar a un embargo en forma de inscripción sobre el bien. Aunque esta vía es legal, generalmente no se utiliza debido a los costos y el tiempo que implica llevar un proceso en el Poder Judicial” añadió.
Además, manifestó que en el reglamento de la junta se suele disponer el cobro de multas por falta de pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias. Sin embargo, las multas deben ser razonables y proporcionales, pues la falta de ello haría que sea cuestionado por algún propietario.
Por otro lado, manifestó que se debería establecer alternativas de fraccionamiento para que los deudores puedan regularizar sus pagos, así como la opción de realizar pagos anuales con un descuento para motivar el cumplimiento anticipado de las obligaciones.
¿Cómo se determinan los pagos extras para cubrir gastos no previstos?
Valera expresó hay dos mecanismos que se deben tomar en cuenta, ya que una cuota ordinaria se refleja en el costo proporcional de los servicios y bienes comunes de los propietarios.
Mientras que la cuota extraordinaria se refiere a un pago adicional que los propietarios de un edificio deben realizar, más allá de las cuotas ordinarias, cuando se presenta una situación sustentada en motivos circunstanciales, coyunturales o urgentes, con la finalidad de cumplir las obligaciones contraídas con terceros y de solventar los gastos adicionales de conservación de la edificación.
“Es recomendable contar con una forma de cálculo máximo de cuota extraordinaria para mantener una predictibilidad sobre dicho concepto”, sostuvo.
Funciones y limitaciones
Para Patricio Bouroncle del estudio Rebaza, en el nuevo Reglamento del Régimen de la Propiedad Horizontal, establecido en la Resolución Ministerial N.º 242-2024-Vivienda, se regula las principales funciones de la junta de propietarios, entre las que se incluyen, entre otras:
- Adquirir, gestionar y disponer de bienes y servicios con la finalidad exclusiva de administrar, conservar y mejorar la edificación bajo su administración
- Propiciar las buenas relaciones entre propietarios.
- Optimizar el aprovechamiento de los bienes y servicios comunes.
- Velar por el ejercicio regular de la propiedad de cada uno de los propietarios de la unidad inmobiliaria bajo su administración.
- Otorgar y modificar el reglamento interno que regirá a los propietarios e inquilinos de la unidad inmobiliaria bajo su administración.
“La junta de propietarios no es un órgano ni entidad irrestricta. Debe respetar las limitaciones establecidas en la normativa aplicable, así como las que se regulen en el Reglamento Interno que se ha aprobado en la unidad inmobiliaria que administra”, dijo.
“En ese sentido, y a nivel normativo, debe respetar, en primer lugar, las limitaciones de quorum para sesionar válidamente, siendo que, en primera convocatoria, deben asistir más del 50% de los propietarios de los porcentajes de participación de los bienes comunes, salvo casos especiales (modificación del Reglamento Interno, para lo cual se necesita 75%)”, añadió.
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¿Qué derechos tienen los residentes si la junta excede en sus funciones?
Bouroncle resaltó que los propietarios y residentes están facultados a solicitar la nulidad por aquellos actos, acuerdos o decisiones tomadas por la junta de propietarios que escapen o excedan a su objeto, incluso si es que estos han sido aprobados con el quorum necesario conforme a ley. De esa forma, todos aquellos que no esté destinado para lo que la Junta fue creada no surtirá efectos.
“La junta de propietarios tiene el deber y obligación de brindar toda la información correspondiente a sus actos, actuaciones y decisiones. Siendo este deber un límite a su gestión y, a su vez, constituye la transparencia del órgano”, precisó.
“El Reglamento Interno y el Manual de Convivencia pueden disponer respectivamente, aquellos controles que la Junta y en general todos los residentes consideren pertinentes para su tranquilidad en el manejo de los fondos, además se pueden incluir sanciones ante determinadas infracciones que sean acordadas”, añadió.
Yuriko Cabeza, Lima 1987. Licenciada de la Universidad Inca Garcilaso de la Vega, con más de 12 años de experiencia en medios digitales. Escribo sobre política, actualidad local y realizo informes especiales.
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