Perspectivas para el mercado de oficinas clase A

A inicios del 2020, el inventario de oficinas clase A alcanzaba casi 1.5 millones de metros cuadrados –50% mayor que cinco años atrás– con una vacancia (disponibilidad) de 15%, situación que ya marcaba una tendencia a la baja. ¿Cuál era el escenario en ese momento? En los cinco años anteriores, la cantidad de oficinas se había duplicado, principalmente en los distritos de Santiago de Surco y San Isidro Financiero y, como sabemos por economía básica, cuando sube la oferta, el precio baja y esto fue lo que sucedió con los valores de renta.

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En este escenario, la expectativa de los propietarios e inversionistas fue que la oferta de oficinas disminuyera, lo que estaba proyectado para finales del 2021, siempre y cuando se mantuviera el promedio de ocupación anual y considerando que la ola de nuevos proyectos había pasado, limitando el ingreso de nueva oferta al mercado. Pero como todos sabemos, la pandemia llegó y esas proyecciones no se hicieron realidad.

De esta manera, después de cuatro años y de haber llegado a un pico de vacancia de oficinas de 23% en dicho periodo, finalmente nos encontramos con niveles que podrían acercarse a cerrar el año con una tasa de vacancia entre 15% y 16%, similar a la que se tuvo prepandemia. ¿Cómo se espera lograr esto? Principalmente se daría por dos motivos. Primero, la disminución del ingreso de nueva superficie al inventario responde a que los desarrolladores sencillamente pusieron sus proyectos en espera y a que este año ingresarán al mercado menos de 30,000 m2, cuando el promedio de los cinco años anteriores a la pandemia era de 150,000 m2. El segundo, el incremento de la ocupación de oficinas pospandemia, situación que se está dando de manera positiva y progresiva. Estos dos factores impactarán directamente en indicadores de ocupación que eventualmente significarán un cambio en la disponibilidad de espacios.

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En la práctica, muchas de las empresas que devolvieron metros cuadrados de manera parcial o total, principalmente en el 2020 y 2021, han comenzado planes de retorno y, muchos de los que ya volvieron, planes de ampliación. La expectativa es que esta demanda continúe incrementándose y como resultado impacte en la vacancia, para eventualmente generar un incremento en el valor de renta por metro cuadrado. Esto se convierte en un incentivo y una invitación a los desarrolladores a reactivar sus proyectos, considerando los dos años que demora en promedio la construcción de un edificio de oficinas.