Desalojo ¿notarial y express?

Asociada de Solución de Conflictos de CMS Grau

Las personas que alquilan un inmueble saben lo difícil –y recurrente– que puede ser toparse con un inquilino moroso que se niega a abandonar el mismo. Plantear un desalojo por la vía judicial puede ser extenuante y tomar muchos años, dada la alta carga procesal que mantienen los Juzgados, con el perjuicio de que en ese periodo no perciba rentas. Frente a este problema se publicó en abril del 2019 la ley N° 30933, llamada popularmente “Ley de desalojo express o notarial”, con la finalidad de acelerar este tedioso procesamiento. Sin embargo, a tres años de su publicación, aún se generan muchas dudas.

En primer lugar, para que se lleve a cabo este desalojo, el inmueble debe estar individualizado. El contrato debe figurar en el formulario único de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda (FUA) o en escritura pública. Lo mismo se aplica a sus posibles modificaciones o adendas.

Todos estos requisitos se aplican tanto a arrendamientos de viviendas, como para oficinas o comercio. Asimismo, el contrato debe cumplir ciertas características, como incluir una cláusula de “allanamiento futuro” para que se restituya el bien inmueble cuando haya vencido el plazo del contrato y/o se produzca la resolución del mismo por falta de pago de la renta. También, debe incluirse una cláusula expresa de sometimiento a la Ley N° 30933, ello con la finalidad de que el Notario pueda constatar el incumplimiento de este.

Ahora, si bien este desalojo es conocido como “notarial”, lo cierto es que el notario no es quien soluciona el desalojo, sino que, sí será necesaria la intervención judicial. El notario solo emite un documento en el que se indica de manera clara y expresa la obligación del arrendatario de devolver el inmueble. En la etapa final de lanzamiento/desocupación del inmueble, sí se presenta una participación judicial. Para ello, conforme a la ley, el juez tiene un plazo de tres días hábiles para emitir una resolución ordenando que se desocupe el inmueble, previa presentación de la documentación necesaria. Sin embargo, el problema en este punto es el de siempre: debido a la carga procesal de los Juzgados de Paz Letrados, los plazos pueden retrasarse, generándose estancamiento.

Podemos concluir entonces que, si bien este desalojo se denomina “notarial”, la participación de este último sirve solo para la generación del acta de procedencia del desalojo, facilitándole la revisión al Juez de Paz Letrado, quien se encargará de emitir la orden de desocupación.

En ese sentido, solamente mientras se cumpla de manera rápida con la emisión de la resolución ordenando la desocupación (si fuese posible, dentro del plazo establecido) se estará garantizando que esta figura sea eficaz para la satisfacción del interés de los arrendadores.