¿Cómo ser precavido frente a inquilinos morosos?

A es una empresa recién incipiente en el mercado peruano que hasta el momento solo se había dedicado exitosamente a la venta online de cosméticos, esperando la oportunidad propicia para probar suerte en un centro comercial. Mientras, B es una peluquería de gama intermedia que, por la pandemia a raíz de la COVID-19, se ha visto constreñida en sus ingresos y está cerca de la quiebra. A le propone un negocio interesante: que B le alquile su establecimiento a cambio de una renta de significativa cuantía. ¿A qué contrato se está haciendo alusión?, ¿qué cláusulas no se podrían obviar?

La propuesta de A es un contrato de arrendamiento. Mediante un contrato de arrendamiento —conocido en la práctica como contrato de alquiler—, el arrendador se obliga a ceder el uso de un bien de manera temporal a cambio de que el arrendatario le pague cierta renta convenida. Ahora bien, antes de adaptar un contrato de arrendamiento usado anteriormente por otros sujetos, es preferible que A y B elaboren un contrato considerando su situación particular, sobre todo ante el aumento de complicados conflictos en el sector empresarial por la pandemia. Así, ambas empresas del rubro de belleza deberán considerar las siguientes cláusulas:

Cláusula de allanamiento futuro

Esta cláusula habilita al propietario a iniciar un procedimiento de desalojo ante el Poder Judicial a un inquilino que no cumplió con el pago de las rentas pactadas por dos meses consecutivos. La fórmula es la siguiente: tras 15 días de resuelto el contrato por incumplimiento esencial o por vencimiento del plazo, el propietario podrá iniciar el pedido de desalojo si el inquilino se niega preliminarmente a abandonarlo. En la práctica esto significa una disminución de entre un año y medio a dos años de controversia en el Poder Judicial.

¿Por qué importa ese tipo de cláusula? Si consideramos que estamos ante un panorama aún incierto debido a la inestabilidad económica, podría suceder que la empresa A no termine de pagar la renta al propietario del inmueble. Dado ello, será importante para el propietario que, además de resolver el contrato extrajudicialmente, se pueda proceder de manera rápida con el desalojo. Justamente, esta cláusula compromete al inquilino moroso a “allanarse”, lo que quiere decir que, previo requerimiento judicial, desocupará el predio de manera inmediata. Es así que pactar esta cláusula previene trámites engorrosos en sede judicial.

Cláusula de desalojo notarial

Esta iniciativa, promulgada en el 2019 a través de la Ley N° 30933, buscó promover que los notarios tengan mayor competencia al momento de desalojar a un inquilino y así acelerar dicho proceso. La cláusula de desalojo notarial habilita que el propietario pueda acudir a una notaría para solicitar el desalojo. Así, el notario se encarga de verificar si el arrendatario dejó de cumplir con el pago de la renta o si el contrato no se ha renovado.

Es importante recalcar que para que el desalojo notarial proceda y se ejecute será necesario que el contrato haya sido firmado ante un notario y contenga la cláusula de allanamiento futuro.

Cláusula arbitral

Ante el surgimiento de conflictos entre arrendador e inquilino, el Poder Judicial y el arbitraje son las dos vías existentes para brindarles solución. De optar por esta segunda opción, el contrato necesariamente deberá incluir la cláusula arbitral, ya que el arbitraje es voluntario y dicha voluntad casi nunca se presume.

¿Cuándo es recomendable esta cláusula? Cuando los contratos de alquiler involucren sumas de dinero considerables y exista de por medio una rápida necesidad de liquidez del propietario del inmueble. Lo anterior, debido a que el arbitraje es una vía especializada, ágil, confidencial y altamente adaptada al contexto virtual.

Asimismo, la mayor cantidad de beneficios para las empresas se encuentra del lado del arbitraje institucional, pues los centros arbitrales ofrecen mayores garantías de una adecuada administración de recursos y tiempo. Incluso, existe más previsibilidad, toda vez que cada centro arbitral tiene un reglamento especializado y predeterminado.

Al respecto, el Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Lima ofrece un arbitraje acelerado para aquellas disputas que no excedan los cincuenta mil dólares, siendo una opción más económicamente accesible y mucho más rápida que la convencional.