Principal barómetro de mercado hipotecario de la Fed ya no funciona

Los administradores de dinero a menudo usan los rendimientos de los llamados bonos de cupón actual, o los bonos hipotecarios a 30 años que se están realizando actualmente, como un referente del desempeño general del mercado.

Estas notas son las que se han negociado con mayor frecuencia a medida que el mercado se ha expandido durante las últimas cuatro décadas, y también las que la Reserva Federal ha adquirido durante una ola sin precedentes de compras por parte del banco central.

Pero los valores más nuevos rara vez han sido menos representativos del mundo hipotecario en general, en parte porque las tasas de los préstamos aumentaron este año y ahora se están realizando relativamente pocos préstamos nuevos. La emisión de este año de enero a abril fue equivalente a solo el 9% de las hipotecas pendientes a fines del 2021, mientras que un año antes el porcentaje estaba más cerca del 17%.

La caída en el volumen ha creado la brecha más amplia entre el rendimiento de los bonos de cupón actual y el del mercado más amplio, representado por el índice Bloomberg US MBS, desde principios de la década de 1980 (eso se basa en los rendimientos de los bonos de cupón actual teóricos a un precio de 100 centavos por dólar).

“Hay una clara desconexión entre el índice y los cupones actuales”, dijo Marcos Tecotzky, codirector de estrategias de crédito en Ellington Financial, en una entrevista.

Los bonos de cupón actual también se han debilitado mucho más que el mercado en general. La brecha entre el cupón actual de Fannie Mae a 30 años y una combinación de bonos del Tesoro a cinco y 10 años fue de aproximadamente 1.21 puntos porcentuales el viernes, en comparación con 0.68 puntos porcentuales a fines del año pasado, lo que representa una ampliación de más de medio punto porcentual. La prima de riesgo del índice más amplio ha aumentado mucho menos, a 0.41 puntos porcentuales, desde 0.31 puntos porcentuales a finales de 2021.

Hay múltiples razones para esta divergencia, incluido el hecho de que los bonos más nuevos sufren más cuando las tasas suben, porque es mucho menos probable que los prestatarios refinancien, lo que significa que los inversionistas tardarán mucho más en recuperar su capital, lo que se conoce como riesgo de extensión. Las hipotecas más antiguas financiadas a tasas más bajas sufrieron este golpe hace mucho tiempo, y los aumentos adicionales en los rendimientos no tienen mucho más impacto en ellas.

Pero algunos inversionistas señalan que la Fed también es un actor clave aquí: el banco central ha sido el mayor comprador de bonos hipotecarios con cupón actual durante meses y ahora está buscando reducir sus tenencias. Primero, el banco central dejó de aumentar su cartera y, a partir del próximo mes, reducirá la reinversión del capital de sus valores existentes.

Eso es reducir la demanda de bonos con cupón actual. Pero los inversionistas podrían no estar prestando suficiente atención al resto del mercado, donde los diferenciales podrían ampliarse mucho más si la Fed comienza a vender sus participaciones, dijo Walt Schmidt, analista hipotecario en FHN Financial, en una entrevista.

“Estamos en un mercado muy desafiante, y todo se debe a la Reserva Federal”, dijo Schmidt. “La incertidumbre está causando mucha dislocación”.

Las tasas hipotecarias se han disparado. La tasa hipotecaria a 30 años, según Freddie Mac, era de un 5.25% el jueves. A finales del año pasado, era del 3.11% y a finales de julio del 2021, del 2.8%. Esas hipotecas se agrupan en bonos que pagan cupones cercanos a las tasas de las hipotecas subyacentes.

Aun así, no todos los inversionistas prestan mucha atención a los bonos de cupón actual o al índice más amplio.

“Si bien los índices son importantes, muchas reservas enormes de capital en el mercado hipotecario de agencias, como los bancos, no invierten en absoluto en función de los índices”, dijo Tecotzky de Ellington. “Para las instituciones de depósito, las consideraciones más relevantes son el margen de interés neto y las restricciones de pasivos de los activos”.