Hipotecas estancadas en 7% obligan a repensar el sueño americano

Las altas tasas de interés en Estados Unidos están haciendo inalcanzable el sueño americano de ser propietario de una vivienda. Quizá para siempre.

Tal vez más que cualquier otra cosa, las tasas hipotecarias son el principal factor que determina la movilidad económica de una persona en Estados Unidos. Éstas llevan más de un mes rondando el 7% —más del doble que hace tres años. Cuando la inflación comenzó a bajar hacia fines del año pasado muchos contaban con que las tasas le seguirían a la baja. Pero el IPC volvió a dispararse a principios de 2024 y la Reserva Federal ha mantenido las tasas en el nivel más alto de las dos últimas décadas.

Esto ha trastocado los planes de muchos estadounidenses. Ha significado, por ejemplo, quedarse en un trabajo sin futuro o no trasladarse en busca de una oportunidad mejor. También, ha exacerbado las brechas de ingresos ya que más personas se verán excluidas de la compra de viviendas, ampliando la diferencia entre los que poseen y los que no. En 2023 los propietarios se beneficiaron con un sorpresivo aumento de US$ 1.3 billones en el valor de sus viviendas. En cambio, los arrendatarios solo han visto los costos y sus deudas crecer.

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Y todo esto, por supuesto, estará en las mentes de los votantes en las elecciones presidenciales de noviembre.

Las cifras son bastante sombrías. Según una encuesta de la Reserva Federal de Nueva York, los arrendatarios afirman que existe un 60% de probabilidades de que nunca puedan ser propietarios. Es la cifra más alta desde la primera encuesta hace una década. Y apenas el 16% de los listados del año pasado eran asequibles para el hogar estadounidense típico, según la corredora inmobiliaria Redfin Corp. Y por si el precio promedio récord de US$ 433,558 de una vivienda no fuera suficientemente malo, los seguros y los impuestos sobre la propiedad también se han disparado.

La situación es tan mala que destacados economistas e incluso el presidente Joe Biden y la secretaria del Tesoro, Janet Yellen, han lamentado que el mercado se ha vuelto “casi imposible” para algunos compradores de vivienda.

“Ser propietario de una vivienda es un símbolo de estatus. Pero una vez que ese símbolo se vuelve tan caro, la gente lo ve como algo que no vale la pena”, afirmó el economista jefe de Redfin, Daryl Fairweather. “Ser propietario de una vivienda está pasando de ser un sueño de la clase media a un sueño aspiracional para aquellos con una riqueza superior al promedio”.

Mejor alquilar

Históricamente, quienes podían comprar una casa podían asegurarse una factura mensual más barata —incluso al sumar impuestos sobre la propiedad, el seguro y la hipoteca— que los inquilinos. Eso cambió en 2022, cuando las tasas hipotecarias registraron su mayor alza en décadas. Según la agencia inmobiliaria Zillow Group Inc., en abril, los propietarios destinaron en promedio el 35% de sus ingresos a sus viviendas, en comparación con el 29% para los inquilinos. De hecho, ahora es más barato pagar por un apartamento que ser propietario de la vivienda típica en todas menos una de las 35 principales áreas metropolitanas de Estados Unidos, según los datos de Zillow.

Los costos de los créditos han pesado en personas como Andrew O’Neil, de 39 años. “Todo el concepto de ser propietario de una vivienda” ya no tiene sentido desde el punto de vista financiero, dijo. En 2021, O’Neil y su esposa vendieron su casa en Washington, DC, que habían financiado con una hipoteca al 2,65%, y se trasladaron al condado de Westchester, Nueva York, por su nuevo trabajo. Al comienzo, planeaban arrendar por un año mientras exploraban barrios con buenas escuelas para sus dos hijos.

Cuando empezaron su búsqueda en 2021, las tasas rondaban el 3%, lo que significaba que podían costear hasta US$ 850,000 por una casa. Gracias a la venta de su anterior propiedad, estimaron que sus gastos mensuales de vivienda serían de unos US$ 4,000. A las tasas actuales, su hipoteca mensual por una vivienda de ese precio sería el doble.

Hoy paga US$ 3,500 por arrendar una casa de 3 dormitorios. O’Neil dijo que comprar no solo es “inasequible, sino una mala decisión”. Ahora, él y su mujer se conforman con alquilar indefinidamente y dejar que su dinero crezca de forma segura en depósitos a plazo.

“Antes de que los precios subieran durante la pandemia, podías arriesgarte y superar tu nivel de comodidad. Hoy, estas tasas de interés te van a arruinar”, dijo O’Neil. “El tiempo que tomará pagar una vivienda es tan largo que comprar una casa me impediría progresar”.

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Sin posibilidad de refinanciar

Una frase popular entre agentes inmobiliarios puede haber animado a algunos a comprar por encima de sus posibilidades: “Cásese con la casa pero sea infiel con la tasa”. Algunos bancos hasta ofrecían refinanciación gratuita. Pero muchos olvidaron que no todo se trata de la hipoteca. El aumento en las primas de los seguros y de los impuestos sobre la propiedad ha llevado a los estadounidenses a gastar más que nunca en sus casas.

Según un estudio de la firma de análisis inmobiliario Attom, los gastos relacionados a las viviendas de precio promedio consumieron el 32.3% del salario medio nacional en el primer trimestre, cerca de los niveles récord vistos en la crisis inmobiliaria de 2008. En redes sociales como TikTok, aquellos dueños de casa decepcionados comparten consejos para el casi tercio de los hogares que dicen ser “ricos en casas y pobres en efectivo”.

Los que buscan refinanciar podrían obtener un respiro pronto: las tasas hipotecarias han bajado algo en las últimas semanas, tras datos de inflación y empleo más suaves de lo esperado. Pero funcionarios de la Reserva Federal insisten que deben ver pruebas adicionales de que las presiones sobre los precios siguen una tendencia a la baja sostenible antes de bajar las tasas. Esto probablemente mantendrá elevadas las tasas hipotecarias por algún tiempo.

Por esto, la ingeniera en software Meg Bobo, de 26 años, tendrá que seguir con su hipoteca al 7.1% por un tiempo. Ante la presión de su familia, y a medida que los precios y tasas seguían subiendo, acordó comprar un departamento de US$ 425,000 en Nashville el 1 de mayo. Su hipoteca mensual será de unos US$ 2,850, casi el doble de lo que paga de alquiler. Aunque tendrá una compañera que le ayudará a compensar los gastos, Bobo deberá mantener un presupuesto estricto y le preocupan posibles gastos imprevistos.

“Por años pensé que los precios mejorarían, pero eso nunca ocurrió”, dijo Bobo. “Planeo refinanciar, pero creo que probablemente tardará un par de años”.

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Los costos reales de la vivienda

Para algunos como Octavio Raygoza y su esposa, la realidad financiera les obligó a tomar decisiones difíciles. Podían comprar una casa con el espacio suficiente para una familia en crecimiento o conformarse con una casa más pequeña cerca de sus seres queridos. En diciembre de 2023, los jóvenes padres esperaban encontrar una casa de tres dormitorios valorada en US$ 1 millón en la zona de la bahía de California. Ahorraron US$ 200,000 para el depósito inicial y se sintieron alentados por una baja en las tasas.

En lugar de ello, se encontraron con feroces ofertas rivales —algunas de hasta un 80% por encima de lo solicitado— y tasas al alza que elevaron sus pagos hipotecarios mensuales de US$ 8,200 a US$ 9,500. Al final, la pareja se decidió por el apoyo de su familia extendida en lugar de tener otro hijo.

“Los abuelos, primos, tíos y tías de nuestra hija viven en la zona. Comprar una casa en otro sitio no es una opción”, dijo Raygoza, quien se decidió por un bungalow de dos dormitorios en Berkeley por US$ 1.24 millones, una oferta un 38% por encima del precio de catálogo. “Hemos decidido tener un solo hijo. No podemos permitirnos el espacio para una familia más grande”.

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