A pesar de la complicada situación que enfrentó la inversión privada total el año pasado, la inversión en inmuebles formales sumó US$ 4,400 millones en el 2023. Esto significó un crecimiento de 16% (en términos nominales), según un estudio de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), compartido en exclusiva con Gestión.
Son cinco rubros sobre los que ASEI puso en la mira para su análisis, con el trabajo de Apoyo Consultoría: vivienda, centros comerciales, habilitaciones urbanas, oficinas y hoteles. ¿Qué explica este desempeño en un 2023 de recesión económica? Según ASEI, se debió a la construcción de viviendas formales no sociales y centros comerciales.
Detalles
La inversión en viviendas formales aumentó en 16% a US$ 3,634 millones en el 2023. Si bien la mayoría de la oferta en construcción eran proyectos sociales, estos fueron menos que en el 2022 (-0.8%), mientras que la construcción de viviendas no sociales aumentó en 21%.
“La vivienda social, donde notamos un estancamiento, debería ser la prioritaria por el déficit de vivienda. Nos preocupa porque no hay predictibilidad en el tema de los subsidios habitacionales”, señaló el presidente de ASEI, José Espantoso.
La inversión inmobiliaria en centros comerciales aumentó a US$ 571 millones el año pasado, principalmente por las obras en el Aeropuerto Internacional Jorge Chávez. De hecho, el 70% de la inversión se explica por la zona comercial del nuevo terminal.
Del otro lado, tanto el mercado de oficinas como el de construcción de hoteles registró caídas el año pasado. La inversión en hoteles de tres, cuatro y cinco estrellas cayó en 71% (a US$ 105 millones), luego de dos años de recuperación pospandemia. En el caso de las oficinas, si se analiza Lima, la inversión se redujo en 70% (a US$ 20 millones), aún sin lograr una recuperación de la pandemia.
Vivienda nueva y el predial
Otra forma de ver el impacto de la inversión, al menos para el caso de la vivienda nueva, es con la recaudación de impuestos. En Lima, por ejemplo, se generó S/ 259 millones en ingresos por Impuesto Predial en 2023.
De acuerdo con el estudio, desde el 2009, el 17% de la recaudación predial de las municipalidades de Lima y callao se generó debido al desarrollo de nuevas viviendas formales. Aún así, hay que mencionar que en 2021 representó solo un 15%; recién en 2022 subió 2 puntos más y en 2023 se mantuvo.
Incluso en algunos distritos el peso de estas inversiones inmobiliarias es mayor. Por ejemplo, en Jesús María, la recaudación de impuesto predial por viviendas nuevas formales construidas a partir del 2009 representa el 70% de la recaudación del impuesto en el distrito.
El año pasado, según el portal de Transparencia Económica del Ministerio de Economía y Finanzas (MEF), Lima registró ingresos por S/ 2,445 millones por impuestos municipales, lo que -entre otros impuestos- incluye el predial. Solo Lima Metropolitana recaudó unos S/ 595.4 millones por impuestos municipales.
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¿Se mantendrá la tendencia?
Espantoso indicó que el desarrollo de viviendas nuevas, que generan este pago del impuesto predial, tiene potencial para reducir la dependencia de los distritos de las transferencias del Gobierno nacional.
“El impuesto predial es una fuente muy importante de los municipios para poder cumplir con los servicios básicos, como financiamiento de sus obras (...) Los alcaldes que no promueven el desarrollo inmobiliario en sus distritos se están perjudicando ellos mismos porque lo que les da la vivienda nueva en recaudación de impuestos es relevante”, comentó a Gestión.
Aparte de Jesús María, otros distritos que tendrían un desempeño similar con el impuesto predial serían Lince, Cercado de Lima, Magdalena y San Miguel, donde no existen restricciones por parte de los municipios para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, principalmente de viviendas sociales.
El representante de ASEI indica que la posibilidad de que se mantengan esta tendencia -incluso que aumente el porcentaje- dependerá de las autoridades.
“Se dará en la medida que tengamos autoridades que lo impulsen porque es un tema de decisión política. Si se dan políticas y si las autoridades locales incentivan también que haya desarrollo inmobiliario en su distrito, en vez de poner obstáculos como viene sucediendo, el desarrollo inmobiliario se garantiza”, afirmó
Espantoso advierte que, a pesar de la importancia que tiene el sector en la economía, también vienen preocupados debido a la reducción en los subsidios que otorga el Estado para la compra o construcción de viviendas sociales como el Bono del Buen Pagador.
“No tenemos la predictibilidad que necesitamos los desarrolladores inmobiliarios para saber si los clientes finales van a tener esta ayuda, y si no tenemos predictibilidad sobre eso, es difícil que la inversión privada se mantenga”, sostiene.
Según estima, el Gobierno puede recuperar en impuestos 1.65 veces lo que invierta en subsidios, vía la recaudación del Impuesto General a las Ventas (IGV), Impuesto a la Renta (IR), o impuestos a la planilla laboral.
El peso de la inversión inmobiliaria
El año pasado, la inversión privada inmobiliaria formal fue el segundo sector con mayor peso sobre la inversión privada, solo por detrás del sector minero. En total, la inversión inmobiliaria formal representó más del 9% del total de la inversión privada.
Incluso, durante el 2023, el sector fue el único de los rubros que componen la inversión privada que creció frente al ajuste por inflación. Por ello, se estima que sin este impulso inmobiliario, la inversión total habría restado un 1 punto porcentual adicional a su caída de 7.2% (en términos reales) que reportó el año pasado.
Con esta actividad, al cierre del año pasado, ASEI indica que se lograron generar 257,000 puestos de trabajo debido a la inversión inmobiliaria, siendo 100,000 directos, 57,000 indirectos y otros 100,000 inducidos.
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