Bajo estos factores, peruanos podrían decidir retomar compra de vivienda

En entrevista con Gestión, Antonio Amico, presidente de ADI Perú, comentó los números del primer trimestre así como la perspectiva para el sector inmobiliario, cifras que serán compartidas durante el evento Expo Real Estate Perú.

-¿Cómo le fue a la venta de vivienda en los primeros meses del año?

En el sector inmobiliario formal se vendieron 4,576 unidades al cierre del primer trimestre. Esto significó una caída de 23% si lo comparamos con el mismo periodo del año anterior.

-¿La caída se explicó por el desempeño de la vivienda social o la no social?

Se dio una menor venta de viviendas en los programas de Techo Propio y MiVivienda; y también en el área que llamamos vivienda residencial tipo II (precio oscila entre S/ 1 millón y S/ 5 millones). En Techo Propio vemos que las colocaciones disminuyeron 57%, en Mivivienda fue una caída de 32% y en residencial tipo II la reducción fue de 36%. Los otros segmentos (vivienda residencial I y III) tuvieron un resultado flat.

-¿Cuáles son las razones detrás de que no se vendan más viviendas?

Recordemos que subieron las tasas de interés de los créditos bancarios y consecuentemente hipotecarios. En paralelo, coincidió con alzas en los precios de materiales de la construcción (aunque suben a un menor ritmo, los precios de estos productos ya quedaron elevados). Y a eso le debemos añadir el contexto político y el factor climático. Entonces, con todo ello tenemos un “cóctel molotov” que no favorece.

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-Tras la caída de la venta de vivienda en el primer trimestre, ¿qué se espera hacia adelante?

Va a depender del comportamiento de las variables que mencionaba. Por ejemplo, el costo de los materiales lo estamos absorbiendo de alguna manera, tratando de nivelar con algunos ahorros internos, pero el costo del crédito es el tema clave.

La Reserva Federal, FED, está rebajando el ritmo de los aumentos de la tasa de referencia y en el Perú hay un eco de lo que pasa en Estados Unidos; el Banco Central de Reserva (BCR) va en una tendencia similar. Entonces, si se empieza a reducir las tasas de interés de referencia, impacta en los créditos y consecuentemente eso abre una ventana de oportunidades para tener más dinámica en el sector.

¿La tasa de interés de referencia? Si se quiere estimular la actividad económica, se disminuye la tasa de referencia a fin de proveer incentivos para elevar el nivel del crédito y, así, impulsar a la economía dado su impacto directo sobre los préstamos bancarios. Mientras que, si la economía esta sobrecalentada, se aumenta la tasa para desacelerar la economía. Cuando baja la tasa de interés, las demás tasas también tienden a bajar. Ello hace más barato endeudarse, lo que ayuda a reactivar la economía. Caso contrario sucede si se incrementa la tasa de referencia, pues los crédito se hacen más costosos.

¿Cómo te das cuentas que bajan los precios de los materiales? El primer día de cada mes, el INEI reporta la variación de los indicadores de precios de la economía, entre ellos está el de los materiales de la construcción. En los últimos 12 meses (a marzo) el precio subió 2.93%, por aglomerantes (9.67%), estructuras de concreto y armazones (3.01%), mayólicas y mosaicos (3.47%), entre otros.

-Según el COEN, ya estamos enfrentando El Niño costero. ¿También será un factor determinante para la compra de la vivienda?

Escuchaba una charla de Abraham Levy quien hablaba del calentamiento de la temperatura superficial del mar y las probabilidades de que El Niño costero impacte en el país. Si se confirma la ocurrencia del fenómeno, las lluvias van a continuar hasta junio, refieren los expertos. ¿Por qué lo menciono? Porque efectivamente es un factor que podría afectar una decisión eventualmente de compra en algunos niveles socioeconómicos (NSE).

Demanda de vivienda. La demanda de vivienda está insatisfecha. Según estudios, se requerirían aproximadamente entre 150,000 a 180,000 unidades inmobiliarias al año, dice el presidente de ADI Perú. Pero, de esas se fabrican solo unas 40,000 formales.

-Aunque menciona que el resultado del 2023 para la venta de viviendas depende de los factores antes descritos, ¿cuál es su expectativa?

No creo que vayamos a seguir cayendo, sí creo que puede alcanzar un rebote (de la venta), pero debemos tomarlo todo con pinzas. Aún así, vale mencionar, a veces el impacto de los problemas a los que se enfrenta el país se nota más en los niveles de morosidad que en la compra o el precio. Por ejemplo, la decisión de la compra no se posterga en el NSE C, pero podría aumentar la morosidad. Y si me preguntas de qué nivel estamos hablando, diría que estamos entre 2% a 5%, cuando el promedio es por debajo de 2%.

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-¿Qué pasó con la oferta?

La posibilidad es que suba (la oferta) pero no se puede ignorar que el presupuesto de MiVivienda (para los subsidios habitacionales) es insuficiente. ADI Perú presentó un Plan Nacional de Vivienda al Gobierno. El plan decía que mínimo se podían hacer unas 40,000 unidades de vivienda social, otorgar 40,000 créditos hipotecarios al año. Incluso se puede llegar a 100,000. ¿Eso de qué depende? De que el Fondo MiVivienda (FMV) tenga un presupuesto suficiente y que se pueda dar el pase a las herramientas que se requieren para que la oferta que pueden dar los desarrolladores puede empatar a la demanda. Para eso se necesita predictibilidad para hacer más proyectos.

-¿Se conoce cómo se movieron los precios en el primer trimestre?

Se han dado en algunos casos incrementos de 5%, 8% y 10% como máximo. Hay factores que no podemos controlar, la pandemia en su momento o ahora el alza de precios de los materiales de construcción. También enfrentamos temas climáticos que continúan y sobre todo las mayores tasas de interés de los créditos hipotecarios. Todo eso no lo podemos manejar, lo que tratamos de manejar es aquella parte de los costos que están directamente relacionados con nosotros. Cuando ves la conformación de un precio tienes el valor del metro cuadrado, el costo de la obra, de la mano de obra y el costo financiero.

-Tras todo lo conversado, a manera general, ¿qué ve para este 2023?

Las expectativas que tenemos en el sector inmobiliario son de seguir creciendo, buscar un incremento de 25%. Eso sería bueno, pero tenemos que trabajar en todas las áreas que he mencionado. Como desarrolladores seguimos a pesar de que se ha dado tormenta en todos los campos: costos, créditos, tasas de interés y el campo político. Sin embargo, acá seguimos y todo lo que pedimos es lo que te comentaba, por ejemplo, mayor presupuesto en el FMV.

EL DATO. La exposición de resultados se realizará en el marco de la presentación de la feria inmobiliaria Expo Real Estate Perú 2023 los días 19 y 20 de abril.

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