Los cinco puntos de la ley que avanza para construir viviendas sociales

En su momento, ya el sector había subrayado que se busca fomentar la vivienda de interés social para los sectores más vulnerables; y cambiar la dinámica insostenible de crecimiento de las ciudades, una expansión sostenida por ocupaciones informales. ¿Qué plantea el texto?

1. Uno de los temas que se pone sobre la mesa es el aprovechamiento del incremento el valor del suelo. La lógica que se aplicará es que en aquellas situaciones donde las acciones del Estado (por ejemplo, la construcción de alguna infraestructura pública o el despliegue de redes) ocasionen un alza en el valor del predio; las municipalidades podrán participar de una parte de este incremento.

“La participación en el incremento del valor del suelo correspondiente será determinada por las Municipalidades Provinciales, quienes establecen, por ordenanza, el porcentaje de participación que se imputará al incremento de valor comercial generado, la cual no será menor al 30% ni mayor al 50% del incremento del valor comercial por metro cuadrado”, refiere el texto.

En caso que los predios que se beneficien de un incremento de valor del suelo fueran destinados a la generación de Vivienda de Interés Social (VIS), la participación en el incremento será 20% para proyectos cuando más del 50% del área techada se destine a Vivienda de Interés Social.

Este impuesto no tributario será exigible al momento que el propietario del inmueble que se haya beneficiado del incremento solicite recepción de obras de habilitación urbana, conformidad de obra de la edificación, actos que impliquen la transferencia del dominio del inmueble.

Los recursos -según el texto que incorporó el Congreso- irán a un fideicomiso y servirán para el financiamiento de obras para la provisión de agua y saneamiento; construcción y mantenimiento de equipamiento urbano y comunitario; creación y mantenimiento de espacios públicos y áreas verdes; fomento de programas y proyectos de vivienda de interés social; protección y promoción de patrimonio cultural, natural y paisajístico.

2. Otro punto que se puede destacar es la creación del Operador público de suelo. Ya en Gestión se adelantó a inicios del año que el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) que se pretendía promover uso de terrenos del Estado -y los que pudiera adquirir este operador- para la vivienda social.

El texto lo define: “(...) es un ente, constituido como empresa pública de derecho privado, encargado de la incorporación, acumulación, gestión, adquisición habilitación urbana y transferencia de predios de propiedad del Gobierno Nacional, los gobiernos regionales o locales o adquiridos por dicha entidad; para destinarlos a fines de interés o utilidad pública, dándose prioridad a la utilización de los predios para la generación de Vivienda de Interés Social, fines de renovación o regeneración urbana o para el reasentamiento poblacional”.

El operador, de manera conjunta con el MVCS y con la colaboración de la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (SBN) y de la Dirección General de Abastecimiento del Ministerio de Economía y Finanzas, se encargará de la creación y actualización del inventario de suelo con fines de desarrollo urbano para identificar, cuantificar y caracterizar el suelo urbano posible de ser utilizado con fines de producción de nuevo suelo urbano y recuperación de suelo urbano existente.

3. Sobre la vivienda social puntualmente, la comisión del Congreso incorporó al texto del Ejecutivo que “toda persona tiene derecho a una vivienda digna y adecuada. El Estado reconoce y garantiza este derecho”. Cabe recordar que el mes pasado se debatió en el Pleno una reforma constitucional que buscaba incorporar el acceso a la vivienda digna y adecuada como derecho fundamental, pero finalmente fue rechazada.

El texto también refiere que los Planes de Desarrollo Urbano y Metropolitano contendrán, obligatoriamente, una sección específica en la cual se describe la estrategia de los Gobiernos locales para fomentar la provisión y acceso a la VIS, priorizando su desarrollo en áreas consolidadas de sus respectivas jurisdicciones. Además, se subraya que “las municipalidades distritales están prohibidas de excluir directa o indirectamente la ejecución de programas o proyectos de Vivienda de Interés Social en sus jurisdicciones”.

En esa línea, las municipalidades deberán fomentar la densificación de áreas clasificadas como “Suelo Urbano Consolidado” para el incremento de la provisión de VIS. “En los Planes de Desarrollo Urbano y Planes de Desarrollo Metropolitano se podrán establecer áreas específicas de densificación, en las cuales se establecerán incentivos para la construcción de vivienda”, remarcó.

Hay que destacar que en los procesos de renovación y regeneración urbana en los que participen los gobiernos locales se destinará obligatoriamente un porcentaje del área intervenida, que no será menor a 20%, para la creación de VIS, salvo que dicha intervención no implique la creación de áreas para uso residencial.

4. Con la ley de Desarrollo Urbano Sostenible también se pretende impulsar las Zonas Especiales de Interés Social. ¿Qué se aprobó? Que los Planes de Desarrollo Urbano pueden establecer estas zonas que serán objeto de urbanización, renovación o regeneración urbana, y serán destinadas al fomento y promoción de proyectos de Vivienda de Interés Social o para la reubicación de personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad social o asentadas en zonas de riesgo no mitigable.

Además, se establece el concepto de Zonificación Inclusiva que consiste en la exigencia a toda habilitación urbana residencial ubicada en áreas con zonificación de densidad media o alta, que se ejecuten a lo largo del territorio nacional, de prever, necesariamente, un porcentaje mínimo de VIS o VIS de tipo Prioritaria.

5. El texto planteó el Derecho Adicional de Edificación Transferible. ¿Qué significa? Es el instrumento de financiamiento urbano que consiste en el traslado del derecho adicional de edificación del sobresuelo de un predio urbano ubicado en una zona generadora, a otro predio urbano ubicado en una zona receptora. Es decir, el propietario de un inmueble que esté en una zona protegida o con limitación para construcción puede vender su derecho adicional de edificación a otro para que lo emplee en su construcción dentro del mismo distrito.

El dictamen de la ley de Desarrollo Urbano Sostenible queda pendiente de ser debatido por el Pleno del Congreso. Hay que señalar que no fue aprobado por mayoría, y quienes votaron en abstención prefirieron que varios de los puntos expuestos -y otros- se discutan con mayor tiempo en el Parlamento en conjunto.