El Indecopi ha resuelto un caso en el que un comprador denunció a una inmobiliaria por no haber cumplido con el saneamiento legal de un inmueble adquirido. En su análisis, examinó si la falta de saneamiento constituye una infracción instantánea o permanente, tomando en cuenta cómo esta situación afecta los derechos del consumidor y si puede prescribir con el tiempo.
La decisión tomada por el Tribunal de Defensa de la Competencia y de la Propiedad Intelectual, en este caso, establece un criterio importante sobre la forma en que se deben manejar las obligaciones de saneamiento legal en el sector inmobiliario.
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¿Qué ocurrió?
El caso se originó cuando un comprador denunció a una inmobiliaria por no cumplir con la inscripción del título de propiedad de un inmueble adquirido dentro del plazo acordado. Según el contrato, la empresa debía entregar el bien inmueble en diciembre de 2016, pero esta se dio realmente en marzo de 2017. Es más, el saneamiento legal del inmueble, es decir, su inscripción en los Registros Públicos, no se llevó a cabo dentro de los nueve meses posteriores a la entrega, como se había pactado.
En su análisis, el tribunal del Indecopi evaluó la naturaleza de la infracción denunciada, específicamente si la falta de saneamiento es un tema que podría prescribir.
Lo que concluyó es que se crea una situación antijurídica que persiste en el tiempo, es decir, no debe considerarse como una infracción instantánea, sino como una infracción permanente. Esta condición significa que la infracción continúa hasta que se regularice la situación del inmueble.
La entidad resolvió que la denuncia presentada por el comprador no estaba sujeta a prescripción (la norma general indica que la prescripción se da tras dos años).
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Prescripción en 2 años
Marianna Vallvé, senior expert en Payet, Rey, Cauvi, Pérez Abogados, explicó que, antes del cambio de criterio, las infracciones relacionadas con el saneamiento legal se consideraban instantáneas, prescribiendo a los dos años desde su comisión.
Esto proporcionaba a las empresas un marco temporal claro para ser denunciadas y sancionadas, lo que les permitía manejar sus riesgos legales con mayor seguridad.
Vallvé señaló que, por ejemplo, si una inmobiliaria no cumplía con la inscripción de un inmueble en los Registros Públicos en el plazo acordado, tenía un periodo de dos años para ser denunciada ante Indecopi.
Después de ese plazo, la posibilidad de sanción desaparecía, otorgando a las empresas una “certeza jurídica” sobre las consecuencias de sus acciones. Sin embargo, el cambio de criterio ha transformado estas infracciones en permanentes, extendiendo el tiempo en el que pueden ser sancionadas, lo que genera mayor incertidumbre y aumenta los riesgos legales para las empresas.
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Saneamiento
José Yataco, socio de Yataco Arias Abogados, explicó que dentro del concepto de saneamiento legal encontramos la independización, la declaratoria de fábrica o la inscripción de la escritura pública del contrato de compraventa en Registros Públicos, y cualquier otras que se derive de estas.
Yataco subrayó que el pronunciamiento reconoce un derecho que tiene todo consumidor. Para el abogado el proveedor está condicionado a la entrega del inmueble debidamente saneado. Sobre todo, si las adquisiciones o compra venta se realizan a través de un crédito hipotecario necesariamente el proveedor para poder vender se encuentra en la obligación de tener el bien debidamente saneado, de lo contrario le resultaría difícil venderlo.
“Otra situación sería si se adquiere de manera directa sin intervención de un tercero como lo sería un banco o entidad financiera. De ahí la protección que tiene el consumidor cuando lo adquiere ya que espera que la adquisición no presente inconvenientes, pero en el caso que fuera lo contrario, la constructora se encuentra obligada a su debido saneamiento”, mencionó.
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Desprotección a la empresa
Vallvé expresó su preocupación respecto a la creciente desprotección que enfrentan las empresas debido a las recientes interpretaciones normativas por parte de Indecopi. Según ella, desde el 2023 Indecopi ha adoptado una postura marcadamente pro consumidor, lo que ha llevado a una serie de decisiones y resoluciones que tienden a responsabilizar a los proveedores, dejando a las empresas en una situación de vulnerabilidad.
Señaló que, mientras en un mercado sano es importante proteger los derechos de los consumidores, también es fundamental que los consumidores actúen de manera diligente. Sin embargo, las recientes interpretaciones de Indecopi parecen transferir la totalidad de la carga y responsabilidad al proveedor, sin considerar que las empresas también necesitan un marco legal claro y justo para operar.
Esta tendencia, advirtió, está dejando a las empresas sin la protección adecuada, lo que podría tener un impacto negativo en su capacidad para gestionar riesgos y planificar a largo plazo.
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Abogado especialista encargado de Enfoque Legal en Diario Gestión - Actualmente, ocupa la posición de analista legal en el área de Economía en el Diario Gestión.
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