El Poder Ejecutivo publicó el Decreto Legislativo N° 1568, del Régimen de la Propiedad Horitonzal, considerando que existen nuevas necesidades de las viviendas multifamiliares. Desde los bienes y servicios comunes hasta los derechos de sobreelevación, ¿qué dice este nuevo regimen?
Empecemos por definir la propiedad horizontal: se trata del régimen jurídico en el que existen unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, que se caracterizan por compartir bienes y servicios comunes.
“Cuando las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva pertenecen a distintos propietarios, el régimen de propiedad horizontal es obligatorio; y, cuando pertenecen a un solo propietario, el régimen es facultativo”, dice el D.Leg.
Además, se encuentran sujetos al régimen de la propiedad horizontal las edificaciones culminadas que estén debidamente autorizadas por la municipalidad y las edificaciones regularizadas conforme a la normativa de la materia.
Esta idea ya se estaba trabajando desde hace más de un año. La entonces viceministra de Vivienda y Urbanismo, Cecilia Lecaros, había comentado a Gestión en abril del año pasado (19.04.2022) que se alistaba un proyecto de ley de propiedad horizontal donde se proponen medidas para que mejore la convivencia entre propietarios. Ahora, se publicó a través de un D.Leg.
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¿Cuáles son los bienes y servicios comunes?
Se definen como bienes comunes, por ejemplo, el terreno sobre el que está construida la edificación, salvo aquellos que provengan de régimen de independización y copropiedad; y los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros, techos y demás elementos estructurales esenciales para la estabilidad de la edificación.
Además, los pasajes, pasadizos, escaleras y, en general, todas las vías de accesibilidad o circulación de uso común; los ascensores y montacargas; la fachada y las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en ambientes que forman parte de los bienes comunes; y los ambientes destinados a servicios comunes.
Los jardines y los sistemas e instalaciones destinados a los servicios de saneamiento, así como electricidad, eliminación de basura y otros que no estén destinados a una unidad en particular; los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos; y los sótanos, semisótano y azoteas. Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios; y otros que el reglamento interno señale.
En el caso de los servicios, estos son: la limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas y ambientes comunes, de las instalaciones sanitarias y eléctricas de uso común y, en general, de cualquier otro elemento conformante de los bienes comunes. Esto incluye la reparación y/o reposición de los bienes comunes o de sus partes.
Además los servicios de saneamiento; la administración de la edificación; la guardianía, jardinería y portería; la vigilancia y seguridad de la edificación; y otros servicios comunes establecidos en el reglamento interno.
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Desafectación de los bienes
El D.Leg. permite ‘desafectar’ los bienes, es decir, declarar que un bien de dominio público queda desvinculado de uso o servicio público.
“La desafectación de bienes comunes, transferencia y/o gravamen, según corresponda son aprobados por la Junta de Propietarios con el voto de no menos del 75% de los porcentajes de participación sobre los bienes comunes, salvo que el reglamento interno establezca una mayoría superior o exija unanimidad”, determina el D.Leg.
La desafectación determina que la titularidad del bien es asumida por la Junta de Propietarios. Dicha desafectación da lugar a la modificación del reglamento interno.
“La transferencia de los bienes desafectados o la constitución de gravamen sobre los mismos se formaliza mediante escritura pública, en la que se inserta en su caso, la copia certificada del acuerdo de Junta de Propietarios, otorgada por su presidente o presidenta y/o por la persona autorizada en el acuerdo de la referida Junta, bajo sanción de nulidad”, dice el D.Leg.
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Derecho de sobreelevación
Un tema que precisa el D.Leg. es el derecho de sobreelevación, que podríamos definir como el derecho a sobreedificar o subedificar uno o más pisos por encima o por debajo de las construcciones ya existentes de un predio edificado total o parcialmente.
Se establecen dos temas claves: el número de pisos a edificarse no debe afectar la estructura de la edificación existente ni contravenir los parámetros urbanísticos y edificatorios, ni perjudicar la seguridad y funcionamiento de la edificación, ni afectar los derechos de los demás propietarios o terceros.
Y, el derecho de sobreelevación, la independización y la modificación de independización, según corresponda, requieren la modificación del reglamento interno y de su inscripción.
“Solo en el caso que se modifiquen los porcentajes de participación sobre los bienes comunes, se requiere la aprobación de la Junta de Propietarios mediante acuerdo adoptado con el voto de no menos del 75% de los porcentajes de participación sobre los bienes comunes”, se especifica.
Las azoteas y aires, son bienes comunes, salvo disposición contraria establecida en el reglamento interno.
“La modificación de la condición de bien común de la azotea o de los aires implica su conversión en una unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva la cual requiere de la aprobación de la Junta de Propietarios (...) Dicha unidad tiene asignada un porcentaje de participación en los bienes comunes”, se establece.
Ejecución de obras
Vinculado al derecho de sobreelevación, la ejecución de obras sobre áreas, previamente a obtener la licencia de edificación para ejecutar dichas obras, requiere de la aprobación de la Junta de Propietarios.
La ejecución de obras de los proyectos de edificación para ampliación, remodelación y/o demolición parcial de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, que alteren la arquitectura, que comprenda la fachada, la volumetría y el estilo; la funcionalidad; y, el uso de la edificación, previamente a obtener la licencia de edificación respectiva, requiere la aprobación de la Junta de Propietarios.
Si no se alteran dichas características, no puede ser limitado por la Junta de Propietarios.
La modificación del reglamento interno, como consecuencia de la acumulación o independización de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, es otorgada unilateralmente por su propietario, siempre y cuando no afecten bienes comunes, salvo que el reglamento interno establezca un procedimiento diferente.
Junta de propietarios
A lo largo del D.Leg. se habla del la ‘Junta de Propietarios’. ¿Quiénes son? La naturaleza de la Junta de Propietarios es la de ser un sujeto de derecho cuya finalidad es la administración, mantenimiento y mejoramiento de la edificación para conservar los bienes comunes para su disfrute por parte de los/as titulares de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva materia del régimen de la propiedad horizontal.
Esta está conformada por todos los propietarios de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y tiene la representación conjunta de estos. Se constituye con el solo otorgamiento del reglamento interno, aunque no exista pluralidad de propietarios.
La condición de miembro de la Junta de Propietarios se adquiere o se pierde con el acto adquisitivo o extintivo de la propiedad de la unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva, sin que sea posible la renuncia de los propietarios, ni la liberación unilateral de sus obligaciones y deberes.
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¿Qué actos puede realizar la Junta de Propietarios?
La formalidad para la adopción de los acuerdos de la Junta de Propietarios, así como el quórum necesario es regulado por el reglamento interno y supletoriamente por el reglamento del D.Leg.
La Junta de Propietarios aprueba un manual de convivencia, para los propietarios y residentes respecto a sus unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, bienes y servicios comunes. Asimismo, aprueba otros manuales de uso y protocolos necesarios para la administración de la edificación materia del régimen.
“En el ejercicio de la gestión ordinaria de los bienes comunes, el presidente de la Junta de Propietarios autoriza a la administrador o, a la persona que se designe para tales funciones, a realizar los actos necesarios para el ordenamiento, mantenimiento, reparación, renovación o sustitución de los mismos”, refiere.
La junta puede adquirir o disponer de bienes inmuebles y muebles registrables. Si al autorizar la adquisición de bienes inmuebles o muebles registrables se precisa que los mismos tendrán la condición de bienes comunes.
Cabe indicar que para el caso que exista pluralidad de propietarios, al momento de otorgar el reglamento interno, éstos designan, entre los integrantes de la Junta de Propietarios, al presidente de la misma.
La junta puede establecer en el manual de convivencia, un régimen sancionador para los propietarios o poseedores de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman la edificación, que incurran en la comisión de las infracciones tipificadas en el citado manual.
Administrador. Toda edificación sujeta al régimen de la propiedad horizontal debe contar con un o una administradora, cargo que puede ser ejercido por cualquier propietario u otra persona natural o jurídica elegida por la Junta de Propietarios, por un plazo determinado el cual puede ser renovado, sin perjuicio de su eventual remoción por la misma junta. En caso de no contar con un administrador se presume que sus funciones están a cargo de el o la presidenta de la junta.
Los acuerdos de la junta pueden ser impugnados a través de la vía judicial o arbitral, por aquellos propietarios asistentes que hubieran votado en contra; por los propietarios no concurrentes; o, por los propietarios que hayan sido privados ilegítimamente de emitir su voto. La impugnación no suspende la ejecución del acuerdo.
Además, el D.Leg. da precisiones sobre las cuotas de mantenimiento de la edificación. En caso de falta de pago, se puede extender una carga en la partida registral de la unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva, en mérito al acuerdo de la Junta de Propietarios.
“Los recibos impagos de las cuotas de mantenimiento de bienes y servicios comunes son títulos ejecutivos en base a los cuales se puede promover el Proceso Único de Ejecución, de conformidad con lo establecido por el Código Procesal Civil, siendo suficiente, para tales efectos, acreditar la representación procesal del presidente de la Junta de Propietarios y presentar los recibos impagos emitidos por el administrador”, aclara.
Para dar solución a cualquier controversia relacionada al D.Leg. que se suscite entre los propietarios y/o la Junta de Propietarios, se puede optar por la vía judicial o arbitral.
Reglamento Interno: Es el instrumento normativo obligatorio que contiene disposiciones que regulan los derechos y las obligaciones de los propietarios de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva sujetas al régimen de la propiedad horizontal; los acuerdos o pactos lícitos que puedan establecerse en su constitución o modificación; así como, la gestión y administración de la edificación sobre los intereses comunes tutelados en el D.Leg.
¿Qué decretos legislativos ha aprobado el Gobierno?
En febrero del 2023 el Congreso de la República dio luz verde a las facultades legislativas delegadas al Poder Ejecutivo por 90 días. ¿Qué decretos legislativos se han aprobado en este periodo? Sepa los detalles en la siguiente tabla.
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