Tras la finalización de una construcción, las inmobiliarias deben de limpiar y dejar libre el paso en la vía pública. Pero ¿qué ocurre cuando esta impacta también en propiedades privadas aledañas?
Algunas municipalidades obligaban a los desarrolladores inmobiliarios a reparar cualquier daño, sujetándolo al otorgamiento del certificado de obra. En este contexto, el Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual (Indecopi) ha declarado ilegal la exigencia en un municipio que obligaba a los inmobiliarios a reparar cualquier daño en la propiedad privada causado durante la construcción, como condición para obtener el Certificado de Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación con Variación.
La institución concluyó que la municipalidad excedió sus competencias al imponer la exigencia de reparación, ya que no existe una norma vigente en el ordenamiento jurídico que contemple dicha obligatoriedad.
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¿Qué ocurrió?
Una denuncia fue presentada ante Indecopi contra una municipalidad, argumentando que la exigencia de reparación era una barrera burocrática ilegal y carecía de razonabilidad. La municipalidad defendió su postura afirmando que la medida buscaba proteger los derechos de los vecinos y garantizar la seguridad y el orden en el distrito.
Además, señaló que el procedimiento administrativo para la obtención del certificado no fue suspendido y que la empresa denunciante ya había obtenido el certificado mediante una resolución anterior.
Indecopi determinó que la exigencia impuesta por la municipalidad excedía sus competencias, ya que no existía una norma en el ordenamiento jurídico que contemplara tal obligatoriedad.
Se concluyó que la medida vulneraba varios artículos de la Ley Orgánica de Municipalidades y de la Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones.
Por ello, la entidad de competencia resolvió confirmar la ilegalidad de la medida, disponer su inaplicación tanto al caso concreto del denunciante como con efectos generales, ordenó a la municipalidad informar sobre las medidas adoptadas y comunicar a los administrados acerca de la barrera burocrática declarada ilegal.
Cabe precisar que el presente pronunciamiento no exonera a los agentes económicos del sector inmobiliario de la obligación de reparar los daños causados a la propiedad privada, únicamente, no se les exigirá dicha reparación como condición para obtener el certificado.
“Esta decisión no desconoce el derecho de los vecinos afectados por la construcción de solicitar la reparación mediante los procedimientos legales pertinentes. Además, se reconoce la autoridad de la municipalidad para llevar a cabo sus funciones de fiscalización y control posterior en estos casos”, dice la resolución.
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¿Qué es el certificado de conformidad de obra?
Angello Rivera, asociado principal de Osterling Abogados y especialista inmobiliario, explicó que el Certificado de Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación con Variación (Modalidad C) es un documento emitido por las municipalidades que certifica que una construcción ha sido realizada conforme a los planos y especificaciones aprobadas previamente en la licencia de edificación, con ciertas modificaciones menores o variaciones que no afectan significativamente el proyecto original.
Este certificado verifica que la obra de construcción ha sido ejecutada de acuerdo con los parámetros y condiciones establecidos en la licencia de edificación otorgada por la municipalidad, y describe las condiciones técnicas y características de la edificación terminada, incluyendo cualquier modificación que se haya realizado respecto a los planos originales.
Además, Diego Arpasi Quispe, especialista en barreras burocráticas, subrayó que, ya obtenido el certificado en mención, este sirve para la inscripción registral del inmueble y posterior disposición.
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Barrera burocrática
Alex Soza, socio del Estudio Muñiz, comentó: “La resolución de Indecopi es clara al señalar que no está exonerando a los agentes económicos del sector inmobiliario de la obligación de reparar los daños causados a la propiedad privada. Lo que se declara barrera burocrática ilegal es el hecho de que una ordenanza municipal condicione la obtención del certificado de conformidad de obra a la reparación de daños a la propiedad privada, ya que esto excede las disposiciones legales que regulan dicha obtención”.
La resolución de Indecopi no solo afecta a la municipalidad en cuestión, sino que tiene un carácter vinculante para otras municipalidades.
“Otras municipalidades deben tener en cuenta que si emiten ordenanzas similares, también serán consideradas barreras burocráticas ilegales. La autoridad podría declarar inaplicables dichas disposiciones si condicionan la obtención del certificado de conformidad de obra a la reparación de daños a la propiedad privada”, añadió el abogado.
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¿Vecinos desprotegidos?
Rivera destacó cómo las inmobiliarias manejan las externalidades negativas, como polvo o ruido, durante la construcción. “Muchas inmobiliarias tienen programas para negociar con los vecinos y solucionar problemas. Contratan gestores que están atentos a las necesidades de los vecinos. Las municipalidades también podrían mediar. Además, existen normativas para casos de contaminación, y los vecinos pueden denunciar ante la Fiscalía en casos extremos”, señaló.
El especialista Arpasi subrayó que la vía indicada para hacer valer los derechos de los vecinos es la civil, puesto que ellos no califican como consumidores.
Explicó que hay más mecanismos a los cuales los vecinos pueden acudir para asegurar reparaciones si hay problemas con la construcción. Pueden recurrir a procesos judiciales, aunque estos son largos y tediosos. Podrían pedir medidas cautelares para detener la obra si continúa causando daño y por ultimo, pueden presentar quejas a la municipalidad durante la construcción para que medien o incluso detengan la obra si hay daños.
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Abogado especialista encargado de Enfoque Legal en Diario Gestión - Actualmente, ocupa la posición de analista legal en el área de Economía en el Diario Gestión.
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