Se escribe un nuevo capítulo en la larga controversia entre las municipalidades y el Poder Ejecutivo, respecto a las facultades para permitir o no el desarrollo de las Viviendas de Interés Social (VIS).
Cabe recordar que en junio del 2023 el Tribunal Constitucional (TC) emitió una sentencia (N° 302/2023), la cual declaró fundada una demanda interpuesta por la Municipalidad Metropolitana de Lima y la Municipalidad de Barranco, y ratificó que “la zonificación, el planeamiento urbano y la determinación de la altura máxima de las edificaciones, son competencias municipales exclusivas”, concluye la sentencia.
La controversia surgió en el 2018, luego de que el Ministerio de Vivienda emitió un decreto donde estableció parámetros de construcción más flexibles, en caso se trate de proyectos VIS. Y también desarrolló la figura de los revisores urbanos, técnicos que pueden aprobar licencias de edificación, de forma alternativa al proceso tradicional en las municipalidades.
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Si bien tras el fallo del TC quedó claro que en adelante la aprobación de las licencias de edificación seguirán solo los parámetros fijados por las municipalidades y ya no los establecidos por el Ministerio de Vivienda, dejó la incertidumbre respecto a lo que ocurriría con los proyectos en trámite o que ya habían sido aprobados.
Al respecto, uno de los considerandos del fallo del TC señala que las municipalidades deberán revisar esos proyectos “caso por caso (...) a la luz de los criterios establecidos en la presente sentencia, y tomando en consideración los derechos de terceros que se pudieran encontrar involucrados”, señala la sentencia del TC de junio del 2023.
No obstante, en agosto del 2023 el Ministerio de Vivienda emitió un informe técnico legal (N° 63-2023-VIVIENDA/VMVUDGPRVUDV-JJLL-KCG) donde señala que el fallo del TC no puede ser aplicado de forma retroactiva, sino a partir de la fecha de su emisión. Esto abarca a los anteproyectos en consulta, las licencias de edificación y sus actos administrativos complementarios, así como los certificados de parámetros urbanísticos y edificatorios que fueron obtenidos con la normativa del ministerio y que luego fue declarada nula por el TC.
Ello generó el reclamo de los municipios, que interpusieron ante el TC una demanda de aclaración de su sentencia, pues alegaron un desacato. Lo mismo en el caso de algunos artículos del Decreto Supremo N° 006-2023-VIVIENDA, emitido en septiembre de 2023, que aprobó el reglamento de la VIS.
Tras evaluar el caso, el TC ha declarado fundada la demanda de las municipalidades y ha declarado nulo el informe técnico del ministerio. “Cabe destacar que un acto emitido al amparo de una norma viciada de incompetencia, adolece del mismo vicio”, señala uno de los considerandos del auto de ejecución de sentencia del TC, resuelto en junio de este año, pero recién publicado el pasado 24 de septiembre.
Lo resuelto por el TC le da facultad a los municipios para aplicar su sentencia de junio del 2023 de forma retroactiva, por lo que podrá revertir autorizaciones otorgadas por los revisores urbanos o por los mismos municipios.
El fallo del TC fue cuestionado por los analistas. “No se debería aplicar la sentencia del TC de forma retroactiva, se pierde la seguridad jurídica. El inversionista debe ser protegido en su derecho obtenido. El mercado necesita reglas predecibles”, subrayó Andrés Devoto, especialista en temas inmobiliarios del estudio Muñiz.
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Agrega que el tema resulta controversial, tal es así que el fallo del TC fue emitido solo con cuatro votos a favor de los magistrados. “Hay otros tres votos en contra, donde sí tienen en cuenta la teoría de los hechos cumplidos, para dar seguridad jurídica”, anotó Devoto.
En ello coincidió Enrique Figueroa, socio de Figueroa Abogados, experto derecho civil y procesal, quien advirtió que la resolución del TC, lejos de solucionar los conflictos inmobiliarios existentes entre los privados y los gobiernos locales, los agrava y genera más incertidumbre.
“Claramente traerá más inestabilidad jurídica al sector porque, al amparo de esta resolución, se agudizarán los procesos judiciales existentes y los gobiernos locales tendrán más incentivos para buscar la nulidad de oficio de las licencias de edificación y/o de los actos administrativos expedidos con anterioridad a la emisión de la sentencia del proceso competencial, afectando también a los adquirientes de viviendas en los proyectos cuestionados”, remarcó.
Anulan promoción para edificios más altos
El auto de ejecución del TC también declaró nulo algunos artículos del reglamento de la VIS, emitido en septiembre del 2023, referido a propuestas de zonificación y medidas de promoción en caso de permitir más altura de edificios.
Así, un artículo de ese reglamento establece un incentivo para que los municipios permitan elevar las alturas de los edificios residenciales: el municipio recibiría un aporte de la desarrolladora o inmobiliaria, equivalente al 2.5% del valor de construcción adicional que permita. Aquel incentivo fue reportado por Gestión, al momento de la emisión del reglamento. Ahora, ese artículo con la medida de promoción de alturas ha sido declarado nulo por el TC.
Respecto a esos artículos, el fallo del TC señala que el decreto “regula materias relacionadas con la zonificación, afectando la competencia de las municipalidades de acuerdo con lo resuelto en autos”, por lo tanto “deben ser declarados nulos, por cuanto constituyen un incumplimiento de la sentencia emitida”, subraya el TC.
Por su parte, Andrés Devoto se mostró de acuerdo con lo resuelto por el TC en este segundo tema. “En este punto el TC ha obrado bien, pues en su anterior sentencia ya había dicho que el ministerio se había entrometido en facultades de las municipalidades, y con el decreto, vuelve a hacerlo. Fue un desacato a la sentencia pasada”, anotó.
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Licenciado en periodismo de la PUCP, con más de diez años de experiencia en medios de prensa escritos y digitales.
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