El sismo de magnitud 6.1 ocurrido el pasado domingo en el Callao, y que también remeció en distintas zonas de Lima, ocasionó preocupación entre residentes, especialmente en edificios multifamiliares. En redes sociales y medios locales se han difundido algunas imágenes y comentarios que muestran fisuras o desprendimientos en edificaciones, incluyendo algunas de reciente construcción.
Aunque no se han reportado colapsos graves de estructuras, este tipo de eventos vuelve a poner en discusión qué garantías legales respaldan a los compradores de inmuebles nuevos y qué responsabilidades tienen las inmobiliarias o constructoras si se presentan daños tras un sismo.
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¿Cuándo responde la inmobiliaria por los daños tras un sismo?
Gustavo Rodríguez García, socio del estudio Rodríguez García & Encinas, y Fabricio Sánchez, socio de Benites, Vargas & Ugaz, coinciden en que no todo daño generado por un sismo implica responsabilidad para el proveedor.
Si el evento sísmico es considerado un caso fortuito o de fuerza mayor, y la construcción cumplió con la normativa técnica vigente (en particular, la RM 043-2019-VIVIENDA sobre diseño sismo-resistente), la inmobiliaria podría quedar exonerada de responsabilidad.
Sin embargo, ambos matizan que esto depende de un punto clave: si el sismo revela fallas constructivas preexistentes, atribuibles a errores en el diseño o en la ejecución, la empresa sí podría ser responsable. En ese caso, la infracción al deber de idoneidad establecido en el Código de Protección y Defensa del Consumidor podría activarse.
Rodríguez precisa que el sismo puede simplemente evidenciar defectos que ya estaban presentes en la construcción. Sánchez complementa señalando que si se demuestra que no se cumplió con la norma técnica sismo-resistente, la inmobiliaria deberá asumir la reparación de los daños o incluso proceder con la devolución del monto pagado por el inmueble.
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Promesas de “edificios antisísmicos”: ¿qué alcance tienen legalmente?
Algunas inmobiliarias promocionan sus proyectos como “antisísmicos” o con “estructura sismo-resistente reforzada”, lo cual puede generar una expectativa adicional en los consumidores.
Según Fabricio Sánchez, socio de Benites, Vargas & Ugaz, si la empresa ofreció un estándar superior al exigido por la normativa vigente y esa promesa fue determinante para la decisión de compra, puede ser evaluada por el Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual (Indecopi) bajo el enfoque de publicidad e idoneidad.
En ese caso, si el inmueble resulta gravemente afectado tras un sismo, la empresa deberá demostrar que cumplió tanto con la norma técnica (como la RM 043-2019-VIVIENDA) como con lo ofrecido al consumidor en sus materiales publicitarios o contrato.
“Si se ofreció una edificación ‘antisísmica’ y el daño es severo, se puede evaluar si hubo una falsa expectativa o una infracción al deber de información”, explicó Sánchez.
Rodríguez coincide en que este tipo de promesas deben ser contrastadas con la realidad técnica de la obra, y si se demuestra que el daño se debió a una falla en el diseño o ejecución, la inmobiliaria podría ser sancionada por vender un producto no idóneo respecto a lo ofrecido.
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La carga de la prueba recae en el propietario
Ambos abogados coinciden en que el propietario debe probar que el daño sufrido tiene como origen una falla constructiva y no fue causado exclusivamente por el sismo. Para sustentar un reclamo, es necesario contar con un informe pericial que demuestre la deficiencia técnica.
Rodríguez aclara que la carga de la prueba recae inicialmente en el consumidor, por ser quien habita el inmueble. Por su parte, Sánchez agrega que durante un procedimiento ante Indecopi, la inmobiliaria también puede ser requerida a acreditar que cumplió con las normas técnicas aplicables.
Daños en áreas comunes: responsabilidad compartida
En cuanto a los daños registrados en zonas comunes, como pasadizos, tuberías o estructuras compartidas, ambos especialistas indican que la responsabilidad de reparación puede recaer sobre la junta de propietarios, salvo que se logre demostrar que el daño es consecuencia directa de una falla atribuible al proveedor.
Rodríguez distingue entre la administración de estas áreas, a cargo de la junta, y la responsabilidad por defectos constructivos. Sánchez complementa señalando que si se acredita que la inmobiliaria no cumplió con la norma técnica, debe asumir los costos de reparación, incluso en las áreas comunes.
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Inmuebles no entregados: posibilidad de retrasos y deber de información
Cuando se trata de proyectos aún no entregados, ambos abogados subrayan que la inmobiliaria puede postergar la entrega si necesita realizar inspecciones o reparaciones, siempre que se trate de una consecuencia justificada del sismo. Sin embargo, el punto clave es el deber de información.
Rodríguez afirma que las buenas prácticas recomiendan revisar el estado estructural de los inmuebles antes de la entrega y comunicar con claridad cualquier retraso. Sánchez coincide y advierte que la inmobiliaria no puede modificar unilateralmente los plazos sin notificar al consumidor, aun cuando se trate de un evento de fuerza mayor.
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Abogado especialista encargado de Enfoque Legal en Diario Gestión - Actualmente, ocupa la posición de analista legal en el área de Economía en el Diario Gestión.
