Los lugares más atractivos para invertir en inmobiliaria en el extranjero

Por un lado, no hay impuesto estatal y su tasa de impuestos a la propiedad bajó el año pasado, siendo la menor como registro histórico.

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Por otro, su excelente clima ha hecho que se registre una migración muy importante de ejecutivos —especialmente de firmas financieras y de techs— que buscan teletrabajo en la ciudad costera.

La fuerte competencia y la información profusa sobre este mercado hacen necesario considerar otras opciones para diversificar la canasta. Frente a un contexto en que puede que haya más subidas por parte de la FED, tal como tratamos en la anterior edición, invertir en activos alternativos como proyectos inmobiliarios es una opción que beneficia a un portafolio diversificado. Pero, antes de tomar cualquier decisión, se precisa hacer una investigación más exhaustiva.

Light industry en el oeste

Una opción que puede ser disruptiva si se piensa en una inversión inmobiliaria es la oportunidad de apostar por la industria ligera. Son parques industriales ubicados cerca de áreas residenciales.

En esta industria el core reside en las pymes, las cuales rentan espacios de entre 200 m2 y 5,000 m2 para oficinas, almacenaje y procesos ligeros de fabricación, como ensamblajes. Cabe diferenciar esta industria de otras como el large bay, en que los contratos no son menores de 10 años y están orientados a inquilinos grandes, como Amazon.

“Hay mucho auge por el comercio digital y la logística de última milla. Esto produjo mucho interés por tener espacios cerca de los usuarios finales. Son contratos de uno a tres años, lo que, en un contexto inflacionario, es positivo, porque se renueva un tercio de los inquilinos cada año, con lo que se capturan las subidas de renta derivadas por la misma razón”, explica Daniel Grunberg, socio fundador de Terracore Capital, firma que maneja fondos inmobiliarios en la zona oeste de Estados Unidos en este sector.

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Sin embargo, la clave en este rubro es estar verticalmente integrado a la operación. No es un dato menor por considerar si se piensa que un cliente de large bay es sofisticado y gestiona el activo por tener plazos largos y por su mismo tipo de actividad.

“Hacemos trabajo con el activo, desde la remodelación de parques hasta contratos de arrendamiento. El gran reto de las inversiones inmobiliarias en Estados Unidos es la subida de tasa de interés, que ha hecho que las estrategias dependan de deuda para ser rentables”, explica Grunberg.

¿Qué ocurre si la renta sigue subiendo en contratos de corto plazo? Pues esta representa entre el 5% y el 9% del costo de operación, por lo que una subida en ello no compite con el costo de traslado de la misma. Grunberg afirma que, bajo esa lógica, la demanda hace que tengan ocupación de 100% en sus activos. Cabe precisar que en este tipo de activos no hay un mercado público de inversión. El último real estate investment trust fue adquirido por Blackstone.

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Cuando hablamos de rendimientos, el segmento otorga entre 16% y 18% en bruto con dividendos trimestrales de 4% a 6%, aunque esto depende del ticket —un mínimo ronda por los US$ 25,000 en retail— y el tipo de canal de inversión.

Otra oportunidad está en el nearshoring, un concepto que busca que las fábricas se lleven a lugares cercanos a los mercados adonde una firma apunta. Es un fenómeno global que tiene cada vez mayor incidencia en el sector de automóviles, y México es un caso icónico.

De hecho, más de un reporte de bancos de inversión viene comentando que incluso se alquilan los espacios en parques industriales cuando están recién en fase de construcción. ¿Una de las razones principales para esto? Los impuestos en Estados Unidos.

Grunberg afirma que una ventana para ingresar en este tipo de operación está en las naves. “Son unidades grandes con contratos a largo plazo que quieren estar cerca de Estados Unidos. Con contratos en dólares, no hay riesgo moneda, por lo que hay una demanda altísima”, subraya.

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Texas

Además de Miami, Paniagua también pone el foco en Texas en tanto registran un crecimiento económico importante. Así, ciudades como Houston y Dallas son opciones atractivas para un ticket de, por ejemplo, US$ 500,000, monto por el cual en Nueva York el abanico es mucho más reducido.

“Si se tiene la posibilidad de obtener más información de ese mercado y se buscan zonas buenas, lo más recomendable es comprar directamente un inmueble. Si no, lo mejor es recurrir a un fondo de inversión, ya que son expertos”, sostiene.

Los retornos, dice Paniagua, pueden ir en el orden del 6% al 8% y tienen su origen en la tributación. A diferencia de los estados con gobernadores demócratas, Texas tiene uno republicano, lo que ha conllevado a un impuesto estatal de cero. Solo en ahorros, uno debe necesariamente considerar el impuesto, que puede ascender a 13% o 14% en otros estados. “Elon Musk movió sus operaciones a Texas porque hizo los cálculos. Por eso también mucha gente está moviendo sus headquarters de Nueva York o Chicago”, afirma.

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Punta Cana

Una oportunidad que vale la pena mirar desde hace unos años es Punta Cana. En el destino turístico ahora hay diversos proyectos inmobiliarios que, gracias a una serie de beneficios, son atractivos hacia el mediano plazo.

Tan solo el mes pasado, registró el mejor febrero en su historia con más de 910,000 turistas por vía aérea y cruceros. De hecho, en los primeros meses del año República Dominicana recibió 1.8 millones de habitantes según cifras oficiales, de los cuales la gran mayoría provienen de Estados Unidos, Canadá y Colombia. Además, la ocupación hotelera se situó en 82% y fue la primera vez en la que en febrero se superaron los 5,000 vuelos comerciales.

Estas cifras promisorias revelan un destino boyante donde, en una oferta de hoteles de cuatro estrellas, el rango de tickets hoteleros va entre los US$ 150 y los US$ 400. “En este momento estamos recuperando muchos inversores de Miami y Latinoamérica, así como de Europa. Se trata de gente que ha invertido en otros lugares pero que, con el aumento de costos, ahora mira hacia Punta Cana”, explica Philippe Sartorio, CEO de Innova Real Estate Punta Cana.

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El ejecutivo asegura que hay un boom de desarrollo de resorts para competir con los hoteles. Esto implica proyectos con piscinas gigantes que incluyen restaurantes y zonas de gimnasio y de paseo, entre otros, con un costo de construcción de 800 m2 y un precio de venta que parte de los US$ 1.200 hacia arriba.

“Hay una multitud de proyectos y uno de los puntos más fuertes es la plusvalía. Luego de entre 12 y 36 meses de construcción, un activo puede incrementar hasta en 50% su valor. Estos complejos apuntan a la gestión hotelera o de Airbnb con una tasa de retorno sobre la inversión de entre 8% y 16%”, asegura Sartorio.

El boom inmobiliario ha hecho que existan empresas que tienen de cinco a seis productos construyendo a la par que comprenden residencias con acceso a playas de un kilómetro a distancias más cercanas. A eso se le suma un mayor desarrollo de infraestructura para consumo en la zona del downtown, como malls, restaurantes de lujo e, incluso, un IKEA.

Los mejores prospectos, de acuerdo con Sartorio, parten desde los US$ 100,000 para adquirir unidades que alquilar. Con precios que oscilan entre los US$ 80 y los US$ 90 por noche y una capacidad ocupacional promedio de 65%, se puede pensar en una rentabilidad del 12% si se considera la exención del 3% de la tasa de inscripción de propiedad y los más de 10 años sin impuestos sobre la propiedad al adquirirla, afirma.

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España

Según César Paniagua, director de Nuevos Negocios de V&V, donde más se ha registrado migración de peruanos, además de Estados Unidos, es Madrid. “A los latinos les gusta la zona de Salamanca y hay mucha adquisición de propiedades en esa zona. Se compran unidades de 120 m2 por un promedio de US$ 300,000, lo que es un precio manejable”, cuenta.

A esta oportunidad se le añade la variable de la vida familiar. Y es que cada vez hay más jóvenes que quieren estudiar fuera, y España es la entrada a toda la oferta educativa europea. Jenny Esaine, head of Real Estate en AC Capitales, apunta a la costa sur. “Hay un fenómeno de migración y mayor preferencia por la vivienda de segundo uso para vacacionar por parte de gente que vive más al norte, con más frío. A eso se le suma el tema tributario”, detalla.

Esaine aclara que la oferta inmobiliaria en España no ha crecido significativamente desde el 2008, lo que genera mejores precios para la venta de unidades nuevas. Así, un incremento de entre 5% y 10% es lo que se maneja hoy.

Así como Madrid, otras ciudades que favorecen este tipo de inversiones son Málaga y Alicante. Cabe precisar que, en España, las comunidades autónomas tienen un límite superior para establecer el impuesto a la renta.

“Ese IR se suma al del gobierno; entonces, algunas ciudades vuelcan su impuesto a cero. En Madrid lo redujeron al máximo, por ejemplo, para competir con otras ciudades europeas en atraer a ciertas empresas”, dice Esaine.

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