Precio del m2 en algunas regiones retrocede ante menor demanda de vivienda, ¿en cuáles?

Y es que, en un contexto en el que esta actividad económica se ha visto duramente golpeada, el mercado inmobiliario también ha sido afectado a nivel de desarrollo e inversión de proyectos. A ello, se han reforzado las expectativas pesimistas de las empresas del rubro construcción para este año.

Según estimaciones de Capeco, en el primer semestre, los tres segmentos presentaron una contracción en sus operaciones: en infraestructura (-5.1%), proveedores (-2.6%) y edificadoras (-2.3%).

Cabe mencionar que, el horizonte sombrío de la construcción en el país es producto también del deterioro de sus subsectores, en especial, vivienda.

De acuerdo con el informe, entre julio del 2022 y junio del 2023 se desembolsaron 35,254 préstamos hipotecarios para vivienda, lo que significó una disminución de 24.3% respecto al periodo anual anterior.

Dicho esto, si la tendencia de colocación de créditos del Fondo Mivivienda continúa tal como en los siete primeros meses del año, se terminaría el 2023 con poco más de 10,300 préstamos otorgados, cifra que representa una disminución de 23.6% en comparación con el 2022.

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En ese marco, Giancarlo Mejía, gerente general adjunto de BM Consultores Inmobiliarios, comentó a Gestión que esta contracción en el número de créditos hipotecarios otorgados puede conllevar a un menor acceso a la vivienda social.

“Si bien en nuestro país tenemos una demanda insatisfecha de viviendas, la contracción en el sector construcción ocasiona problemas financieros a la cadena de proveedores del sector. Esto genera incremento en el costo de materiales, retrasos en las obras, entre otros problemas, los cuales impactan directamente en los precios de venta y la rentabilidad de los proyectos”, añadió.

Sumado a estos factores mencionados, que afectan por igual el desarrollo de proyectos VIS (vivienda de interés social), están las problemáticas alrededor de los programas estatales, los cuales están orientados a facilitar el financiamiento de vivienda a las familias peruanas con menores recursos: Techo Propio y MiVivienda.

“Los proyectos Techo Propio que no llegan a buen puerto por mala gestión de las empresas inmobiliarias o por casos de corrupción han generado la paralización o intervención de varias obras este año, afectando a las familias que se habían visto beneficiadas de los Bonos Familiares Habitacionales (BFH) que otorga el Fondo Mivivienda. Esto desincentiva a los inversionistas y desarrolladores inmobiliarios que tienen proyectos VIS en desarrollo o en cartera”, explicó Mejía.

Entonces, por un lado, existe un problema general que es el estancamiento de proyectos de la vivienda social, por los factores mencionados; y por otro está el que cada región tiene ciertas particularidades que pueden perjudicar en mayor medida el desarrollo e inversión inmobiliaria.

Proyectos de vivienda social trabados

En regiones como Piura, Arequipa e Ica, el desarrollo de proyectos de vivienda social es determinante en el sector inmobiliario, ya que atraen gran parte de la inversión privada.

Javier Bereche Álvarez, presidente Cámara de Comercio y Producción de Piura, comentó que este año las protestas sociales, el ciclón Yaku, el Fenómeno El Niño, así como la inestabilidad política, han perjudicado la reactivación del sector inmobiliario.

Ello ha provocado que la inversión privada y pública se haya retraído en la región, sin poder recuperar la potencia que tenía en prepandemia. “Las viviendas sociales a través de Techo Propio y Fondo MiVivienda son clave, pero no hemos tenido proyectos multifamiliares importantes que puedan hacer que se reactive el sector”, contó a Gestión.

Cabe mencionar, que Piura es una región atractiva para estos programas, ya que posee la demanda contenida más grande del país, después de Lima. Esto se debe a que el nivel de empleo formal es alto y existen alrededor de 85,000 familias que se dedican a la agricultura y requieren vivir cerca de los fundos.

“La inversión está estancada, pero no porque no haya dinero para invertir. Hay inversionistas, inmobiliarias, buenos proyectos y una demanda contenida, sobre todo en el sector agroexportador y de agricultura familiar, que quieren vivienda social. Lo que no existe es la voluntad política de tomar decisiones para sacar adelante los proyectos que hacen falta”, sostuvo.

Por su parte, Julio Cáceres, presidente de Capeco Arequipa, remarcó que en su región no existe un desarrollo inmobiliario como tal. Si bien hay cierto dinamismo de créditos en torno a la vivienda social, estos no son suficientes para cubrir la oferta y demanda que tiene Arequipa.

En los últimos cinco años, el Fondo Nacional de Vivienda ha desembolsado a nivel nacional casi S/ 4,500 millones. De este total, el sur solo tiene una distribución de 7.2% y Arequipa tiene alrededor del 3% de esta cifra.

“El problema actual está en que las empresas inmobiliarias están dejando de invertir en Arequipa debido a que su Plan de Desarrollo Metropolitano (PDM) sigue entrampado. Por lo cual, están llevando sus inversiones hacia afuera de la región, ya sea a Lima o al norte”, detalló a Gestión.

Cáceres dijo que en algún momento Arequipa llegó a tener alrededor de 25 proyectos de vivienda para el sector inmobiliario, de casi US$ 700 millones; los cuales no se han ejecutado.

¿Precio del m2 ha caído?

Como se ha mencionado, la contracción en el sector construcción ocasionó problemas financieros a la cadena de proveedores del segmento inmobiliario, lo cual está relacionado con los movimientos en el precio de inmuebles, ya sea lotes, casas, departamentos y locales.

Ronal Hermoza, presidente del Comité de Construcción de la Cámara de Comercio de Cusco, indicó que los costos de terrenos en su región siempre han sido elevados, y que si bien ahora hay un menor dinamismo en compra y venta de lotes, todavía siguen siendo elevados; tendencia que se mantendrá debido a la escasez.

“La escasez de terrenos hace que los precios sean altos, aunque, ahora, por la paralización del sector inmobiliario han disminuido un poco para casas, terrenos y sobre todo departamentos”, sostuvo.

En esa línea, estimó a Gestión que, los precios se habrían reducido entre 8% y 10% en comparación con el 2022.

Una situación similar ocurre en Piura, donde los precios de departamentos, casas y alquiler de locales comerciales han caído entre el 5% y 10% en este año.

Allí, el problema de financiamiento es uno de los motivos principales que ha ocasionado que la demanda por viviendas baje, ya que hoy en día las tasas de interés de las cajas municipales y bancos han aumentado.

“No todas las personas tienen el dinero para comprar un casa al contado, por lo que necesitan acudir a los préstamos hipotecarios. Sin embargo, las tasas de interés están altas, por lo que muchos piuranos están a la expectativa de que estas bajen de precio para endeudarse”, precisó Javier Bereche.

De lado contrario, en Ica y Arequipa los precios de vivienda se han mantenido estables, pese a que los materiales de construcción, como el cemento y acero, han subido de precio.

Tendencias en el desarrollo inmobiliario

Dentro del sector inmobiliario existen diversas tendencias en cuánto al tamaño y tipo de proyecto a desarrollar. Estas pueden variar ir en función de las preferencias y necesidades de los compradores en una determinada zona o región.

El representante de la Cámara de Comercio de Cusco comentó que, teniendo en cuenta los precios altos de los terrenos, existe una tendencia por levantar edificaciones con varios pisos a fin de incrementar el valor de venta de la propiedad y recuperar la inversión.

“Las propiedades por lo general cuentan con por lo menos cinco pisos, hasta un máximo de 10 pisos, que es el límite. Entonces, debido a que el metro cuadrado es costoso, las personas optan por construir departamentos en vez de casas, ya que permiten rentabilizar de mejor manera la inversión”, precisó a Gestión.

Debido a ello, personas de otras regiones o cusqueños que viven en el exterior optan por comprar departamentos para alquilarlos por periodos cortos. De esta manera, ganan mucho más que un alquiler, ya que pueden llegar a S/ 7,000 u S/ 8,000 mensuales. “En un departamento pequeño, de 100m2, se puede llegar a tener esa rentabilidad al mes. Si bien es caro adquirir una propiedad en Cusco, es muy rentable cuando funciona el turismo”, recalcó Ronal Hermoza.

En el caso de Arequipa, la tendencia es opuesta. A diferencia de lo que puede ocurrir en regiones como Lima y Cusco, donde las personas pueden preferir viviendas más reducidas, en la ciudad arequipeña existe una preferencia por espacios más grandes.

Los desarrolladores inmobiliarios han identificado que la demanda por los departamentos más pequeños, de entre 70 m2 a 110 m2, se han ido reduciendo.

“En Arequipa hay una tendencia por departamentos más amplios. Las personas tratan de buscar espacios de tres dormitorios, sala, comedor y cocina, que estén por encima de los 140 m2″, destacó Cáceres.

Expectativas al cierre del 2023

Capeco señaló en su informe que es muy probable que la construcción experimente una contracción en el 2023, como lo vienen pronosticando diversas agencias de asesoría económica y las empresas. No obstante, las regiones se mantienen a la expectativa de que se puedan darse ciertas condiciones para reactivar el segmento inmobiliario, al menos en los meses que quedan del año.

Javier Bereche destacó que el sector está a la espera de que el Fenómeno del Niño sea moderado y que se puedan destrabar los proyectos inmobiliarios importantes, ubicados en el medio y bajo Piura.

Adicional a ello, dijo que se deberían reactivar proyectos de vivienda social en Sullana, Chulucanas y Tambogrande, que son zonas agricultoras y necesitan viviendas dignas y cercanas a su lugar de trabajo.

“La ministra de Vivienda debe ponerle foco a eso. El Estado debe proporcionar que los terrenos no sean productos de corrupción, que sea limpios, saneados, con títulos y que se puedan comprar por hectáreas”, manifestó Bereche.

En ese marco, detalló que Piura tiene una particularidad, ya que los inversionistas compran terrenos no por metro cuadrado, sino por hectáreas. Esto abarata mucho el costo del lote y hacen de la región sumamente atractiva para proyectos sociales.

Por su parte, Carlos Arriola, presidente del Comité Inmobiliario de la Cámara de Comercio de Ica, precisó que este año debería cerrar con un crecimiento del mercado inmobiliario, ya que la demanda y oferta por proyectos de primera y segunda vivienda va a seguir.

“La proyección que tenemos al cierre de este año es que va a haber un incremento. En este segundo semestre se vienen dos ferias inmobiliarias, que ya se están trabajando, esto hará que se mantenga la demanda de primera y segunda vivienda”, explicó a Gestión.

Asimismo, argumentó que la estabilidad de el sol peruano y dólar, hará que finalice el 2023 con un buen desempeño de proyectos inmobiliarios en Ica.

“No esperamos menos del 20% (de crecimiento), que es el promedio año tras año, a finales de año”, estimó.

Finalmente, mencionó que si bien los precios de lotes están teniendo un incremento, siguen siendo atractivos para los inversionistas en comparación de otras regiones, como Lima.

SOBRE EL AUTOR

Paolo Rojas

Licenciado en Comunicación y Periodismo en la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC). Con cinco años de experiencia en prensa escrita. Actualmente, se desempeña como redactor en Diario Gestión.