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Quizás no lo sepa, pero una porción creciente de sus ahorros y fondo de pensiones ha sido invertida en edificios donde usted trabaja, compra y se hospeda. La idea era que estas inversiones brindarían un flujo estable de ganancias por décadas, como lo hacían los bonos gubernamentales antes de la fuerte caída de sus tasas de interés. Pero el virus ha arrojado ese supuesto a una mezcladora de hormigón.
En todo el mundo, millones de arrendatarios han dejado de pagar sus alquileres, provocando caos en propietarios de malls y oficinas. En el largo plazo, la revalorización de la amenaza de pandemias y el potencial de nuevas tecnologías, podrían generar un cambio en el uso de edificios comerciales. Ahorristas y administradoras de fondos necesitan estar alertas, pues una clase de activos segura se ha convertido en una impredecible que exige escrutinio y gestión activa.
En las últimas dos décadas, el rendimiento nominal de un bono a largo plazo del Gobierno estadounidense cayó de más de 6% a menos de 1%; desesperadas por hallar fuentes de ganancias estables y más altas, las gestoras de pensiones y de fondos apostaron por malls, oficinas, hoteles y almacenes. La asignación típica de un fondo de pensiones a propiedad comercial subió de 5% el 2000 a más de 10% en la actualidad. En total, los inversionistas institucionales tienen alrededor de US$ 11 millones de millones en estos activos.
Los alquileres suelen extenderse por una década o más. La combinación del ingreso por arrendamiento y apreciación del capital ha hecho que la propiedad comercial genere retornos anuales superiores a 7% para los inversionistas. Todo lo que necesitaban era paciencia, aunque ahora eso no será suficiente.
El problema inmediato es que los arrendatarios están atrasados en sus pagos. Las recesiones provocan moras esporádicas, pero las cuarentenas han traído anarquía en algunos rubros. Quizás el 25% de tiendas puerta a calle, 50% de inquilinos de malls y 60% de restaurantes en Estados Unidos y otros mercados de Occidente estén en mora.
Podría tratarse de una rebelión espontánea o tal vez los arrendatarios habrían otorgado moratorias, como lo han hecho algunas ciudades y gobiernos. Esto ha golpeado los ingresos de los propietarios, quienes no han querido o podido recuperar edificios que no tendrían potenciales inquilinos. Un número creciente ha entrado en default. Pero la morosidad temporal solo es una parte del problema.
En el largo plazo, podrían cambiar los usos de la propiedad. El e-commerce ha alcanzado niveles que los expertos esperaban para dentro de tres a cinco años, acelerando el declive de tiendas físicas e impulsando la demanda por almacenes. Las empresas que han descubierto que el teletrabajo es tolerable, podrían reducir el espacio de las oficinas que alquilan. Y las videollamadas en reemplazo de viajes de negocios podrían disminuir el número de noches de hotel.
Incluso con la reapertura de las economías, hay señales de que ese comportamiento habría cambiado de manera permanente. La data más reciente sobre rastreo de movilidad indica que la actividad en oficinas, en Estados Unidos, es 36% inferior a niveles normales, y 15% menor para retail y espacios de recreación como restaurantes, tiendas y cines.
Ahorristas y gestores de fondos debieran seguir dos caminos. El primero es tener una mirada realista de las pérdidas que enfrentan. Si el sector inmobiliario comercial solía ser amateur, ahora suele ser profesionalmente opaco, con capas de empresas holding y endeudamiento entre las constructoras y sus beneficiarios finales.
Podría ser que los administradores de edificios y las firmas de inversión tengan incentivos para ocultar dificultades. Algunas, por ejemplo, están rescatando arrendatarios de retail en problemas, quizás a fin de evitar el reconocimiento de defaults en alquileres. Otras continúan haciendo valorizaciones irreales, algo que las arcanas prácticas contables del sector hacen posible.
El mayor desafío es que los inversionistas admitan que tiene que haber una reestructuración. Hay hoteles que podrían convertirse en bloques de departamentos, malls que tendrían que reencarnarse en centros de almacenaje para e-commerce y edificios de oficinas que necesitarían una remodelación para espaciar la ubicación de cubículos.
Todo esto obligará a no sentarse a ordeñar las propiedades sino a reinvertir en ellas y, en muchas ocasiones, venderlas. Esto podría generar una mayor eficiencia, pero también la fijación de alquileres iniciales altos, así como pérdidas innecesarias si edificios no remodelados son vendidos a precios de liquidación.
Esta clase de activos es de lento movimiento porque los alquileres perduran por años y los inquilinos cambian su comportamiento de manera gradual. Por ende, los dueños y sus proveedores de fondos financiamiento tienen que acostumbrarse a un negocio que avanza con parsimonia. Durante dos décadas, una vía fácil y fiable de hacer dinero fue comprar un edificio comercial y echarse a dormir. Es hora de despertar.
Traducido para Gestión por Antonio Yonz Martínez
© The Economist Newspaper Ltd, London, 2020