Los municipios podrán decidir si autorizan o no la construcción de Viviendas de Interés Social (VIS) en sus distritos y definir la altura máxima de las edificaciones, pues forman parte de sus competencias exclusivas.
Así lo determinó un fallo por unanimidad, con seis votos a favor, emitido por el Tribunal Constitucional (TC), al declarar fundada una demanda de competencia interpuesta por la Municipalidad de Barranco y la Municipalidad Metropolitana de Lima, en contra del Ministerio de Vivienda (Sentencia 302/2023).
El fallo declara “fundada la demanda en el sentido de que la zonificación, el planeamiento urbano y la determinación de la altura máxima de las edificaciones, son competencias municipales exclusivas”, subraya la demanda. “Una vez que, en ejercicio de las mismas, quede determinada técnica y debidamente la zonificación y altura máxima, siguiéndose los procedimientos administrativos correspondientes, podrán desarrollarse los proyectos de VIS, respetando los parámetros técnicos establecidos”, agrega el TC.
La sentencia se da en el marco de una controversia surgida en los últimos años, pues mientras el Ministerio de Vivienda viene emitiendo diversas normas que promueven el desarrollo de la VIS, algunos municipios protestaron pues señalan que se vulnera su autonomía y advierten el riesgo de que se afecte la residencialidad de sus distritos.
Asimismo, el Ministerio de Vivienda había anunciado la próxima emisión de una norma que obligaría a los municipios a destinar por lo menos el 10% de sus territorios para el desarrollo de la VIS (Gestión 08.06.2023). Esto había generado las críticas de municipios como San Isidro, Miraflores y La Molina (Gestión 11.06.2023).
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Al respecto, los especialistas consultados coincidieron en señalar que el fallo del TC respalda la posición de los municipios, por lo que de emitirse la norma anunciada por el Ministerio de Vivienda, las comunas podrían negarse a acatarla.
“Con el fallo del TC la controversia está quedando zanjada. El Ejecutivo no puede imponer dar una zonificación para vivienda social en todos los distritos y quitarles autonomía, pues la ley les da a los municipios la facultad de definir las zonificaciones de sus distritos”, señaló el experto en temas municipales, Julio César Castiglioni.
Antes de esta sentencia, la controversia estaba abierta. Más aún cuando un anterior fallo del TC en el 2021 había declarado infundada una demanda similar de la municipalidad de San Isidro, recuerda Roberto Gutiérrez, especialista en derecho inmobiliario y municipal, asociado en Payet, Rey, Cauvi, Pérez Abogados.
En aquella oportunidad, la demanda tuvo tres votos a favor y tres en contra (el TC estaba conformado por otros magistrados). Una demanda de este nivel requiere de un mínimo de cinco votos a favor para ser declarada fundada. “Había sido un empate, por lo que no había una definición clara sobre el tema. Ahora sí”, remarcó Gutiérrez.
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Es por ello que la alcaldesa de San Isidro, Nancy Vizurraga, ha sido una de las primeras autoridades que ha saludado el reciente fallo del TC. “Siempre consideramos que son las propias municipalidades, de acuerdo a sus características de territorio, las llamadas a determinar a través de la planificación urbana, lo que mejor corresponde a sus distritos para otorgar calidad de vida a sus ciudadanos”, subrayó.
Cabe recordar que San Isidro ya ha anunciado que no considera viable el desarrollo de nuevos proyectos de VIS. Pero hay otros distritos, como Surco, donde indican que podrían destinar hasta el 20% de su territorio para el desarrollo de este segmento de viviendas (Gestión 08.06.2023).
Por otro lado, el fallo del TC sí ratificó la competencia del Ministerio de Vivienda para determinar algunas características de los proyectos de VIS, como el número mínimo de estacionamientos por unidades de vivienda o la necesidad de que no menos del 50% del área techada vendible o neta de vivienda vendida sea para VIS, refirió Andrés Devoto, especialista en temas inmobiliarios y municipales del estudio Muñiz.
No obstante, resalta que los temas claves son los referidos a la zonificación y altura de los proyectos, por lo que la sentencia podría afectar el ritmo de inversiones en el sector inmobiliario.
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Asimismo, hay incertidumbre sobre qué pasará con las licencias de construcción ya dadas o en trámite, pues si bien uno de los fundamentos de la sentencia del TC señala que su aplicación no rige para actos del pasado, también refiere que la autoridad podrá hacer un análisis “caso por caso”. “Pero una sentencia no es retroactiva, por lo que no debería afectar a las licencias ya obtenidas”, anotó Devoto.
Por su parte la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) y la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) emitieron un comunicado conjunto donde invocan a las autoridades municipales a promover el desarrollo de los proyectos de vivienda de interés social para generar más acceso a la vivienda formal.
“La autonomía no debe confundirse con autarquía, pues esta debe ser ejercida de conformidad con la Constitución y las leyes. La autonomía que poseen las municipalidades no significa que el desarrollo normativo ejercido por estas se realice en un ordenamiento jurídico aislado, sino que su regulación se enmarca en un sistema nacional armónico”, señala el comunicado.
El dato. Para que una vivienda sea considerada de interés social debe tener un precio máximo de S/ 464,200. Este tope también es el utilizado para las viviendas promovidas con el programa del Fondo Mivivienda.
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