Comprar un departamento suele imaginarse como un proceso lineal: se elige el proyecto, se firma la compra-venta, se reciben las llaves y empieza la mudanza. Sin embargo, la entrega del inmueble activa obligaciones que no siempre se explican con claridad y que pueden generar costos inesperados.
Una de ellas es la declaración municipal vinculada al impuesto predial, un trámite que parece rutinario, pero cuya omisión puede derivar en una multa que toma por sorpresa a muchos compradores. La discusión no está solo en la obligación, sino en las condiciones reales para cumplirla.
Compraste tu departamento y podrías ser multado: especialistas explican qué está fallando. (Foto referencial: Freepik)
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La obligación tributaria que nace con la entrega del departamento
La Ley de Tributación Municipal exige que quien adquiere un predio presente una declaración jurada para que la municipalidad actualice el registro y lo considere como el nuevo contribuyente del impuesto predial.
Tanto Fátima Linares, asociada en Rebaza, Alcázar & De Las Casas, como Luis Mejía Serván, socio en CPB Abogados, coinciden en que el sustento legal es claro y la obligación es directa: el comprador debe declarar la transferencia porque, desde el 1 de enero del año siguiente, será responsable del impuesto predial.
La multa: ¿un incentivo o una sanción desproporcionada?
Si el propietario no declara dentro del plazo (el último día hábil de febrero del año siguiente), se genera una multa equivalente al 50% de la UIT.
Para Linares, la sanción tiene sentido: cumple un rol disuasivo y el plazo es suficiente para realizar el trámite. En su lectura, se busca que la municipalidad registre transferencias de manera oportuna y evite sobrecarga.
Mejía Serván reconoce el propósito disuasivo, pero pone el acento en algo que modifica el análisis: el contribuyente solo puede cumplir cuando el municipio reconoce la existencia del departamento. Si no es así, la multa pierde razonabilidad.
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Cuando el departamento aún “no existe” para la municipalidad
Aquí surge la principal tensión entre las posturas de los expertos.
Linares sostiene que la declaración del predial no depende del catastro: el contribuyente puede presentarla incluso si la municipalidad aún no ha independizado el edificio. El funcionario, afirma, está obligado a recibir la declaración sin bloquearla ni diferirla.
Mejía Serván plantea lo contrario: si la municipalidad no ha otorgado conformidad de obra o no ha registrado la unidad, “el departamento no existe para efectos municipales”. En ese contexto, la declaración es jurídicamente imposible y, por tanto, no corresponde multar al comprador.
Esta discrepancia refleja un vacío operativo: los municipios no aplican criterios uniformes sobre si el sistema debe reconocer el inmueble para permitir la declaración.
El rol de las inmobiliarias y los documentos necesarios
Uno de los puntos más sensibles en la práctica es qué responsabilidad tienen las inmobiliarias en este proceso. La ley no les exige advertir al comprador sobre la declaración municipal del predial; la obligación formal recae únicamente en el propietario. Sin embargo, en proyectos en planos o en construcción, el papel de las inmobiliarias puede ser decisivo para que el trámite se realice.
Para Linares, el comprador ya cuenta desde el inicio con el documento esencial para declarar —el contrato o la escritura de compra-venta—, por lo que no deberían existir retrasos atribuibles al vendedor.
En su lectura, incluso si la independización municipal aún no está concluida, el contribuyente puede presentar la declaración, ya que el funcionario está obligado a recibirla sin bloquearla.
Mejía, plantea una realidad distinta cuando se trata de bienes futuros. Mientras la inmobiliaria no haya obtenido la conformidad de obra ni registrado el edificio y sus unidades, el inmueble “no existe” para la municipalidad. En ese escenario, el comprador no puede declararlo y, si pese a ello surge una multa, podría reclamar el reembolso.
De hecho, señala que algunas inmobiliarias ya han asumido esas sanciones en casos similares. Ambos especialistas coinciden en que la ley no impone a las inmobiliarias el deber de informar sobre este trámite, aunque en la práctica esa obligación suele incorporarse en las minutas o contratos.
El lado oculto de comprar un depa: la declaración que nadie explica y que puede costarte miles | Foto: Referencial
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¿Quién debe avisar que ya se puede declarar?
Este punto también divide a los especialistas. Linares señala que la municipalidad no está obligada a avisar cuándo un predio ya está habilitado para declarar, pues esa responsabilidad recae en el contribuyente y trasladarla a la municipalidad generaría sobrecostos operativos.
Desde su perspectiva, el propietario puede presentar la declaración sin necesidad de un aviso previo, aun si la independización no ha concluido.
Mejía Serván sostiene lo contrario: como es la inmobiliaria la que gestiona la conformidad de obra y la independización, corresponde a ella informar al comprador cuando el inmueble ya está en condiciones de ser declarado.
Esa comunicación no es un mandato legal, pero suele pactarse contractualmente. El problema, subraya, es que esta información no siempre llega de manera oportuna, lo que genera incertidumbre sobre el momento exacto en que el propietario puede cumplir con su obligación municipal.
¿Es posible anular una multa?
La respuesta depende del enfoque.
Linares considera difícil alegar error municipal o fallas del sistema porque, en su interpretación, nada impide al contribuyente presentar su declaración desde el inicio.
Mejía Serván, en cambio, sostiene que la multa sí puede anularse si se demuestra imposibilidad material de declarar, errores del municipio o retrasos imputables a la inmobiliaria. En esos supuestos, existen argumentos sólidos para impugnar o reducir la sanción.
Un sistema con zonas grises que el comprador termina pagando
La obligación de declarar es clara, pero su cumplimiento no siempre depende del propietario. Las demoras en la independización, los criterios dispares entre municipalidades y la falta de comunicación oportuna generan un terreno incierto donde, con frecuencia, la carga recae sobre el comprador.
Para los especialistas, la falta de articulación entre municipios, inmobiliarias y contribuyentes mantiene un riesgo latente: multas que nacen de un trámite aparentemente sencillo, pero cuyas condiciones reales no están garantizadas.
La discusión pendiente es si resulta justo sancionar a quien no pudo cumplir por razones ajenas a su voluntad. Mientras no exista un criterio uniforme o una reforma que ordene el proceso, este vacío seguirá afectando a quienes solo buscan disfrutar su nuevo departamento sin sorpresas tributarias.
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Abogado especialista encargado de Enfoque Legal en Diario Gestión - Actualmente, ocupa la posición de analista legal en el área de Economía en el Diario Gestión.
