El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) maneja una cartera de 53 terrenos públicos que planean entregar para generar suelo urbano que, a su vez, podrían servir para proyectos inmobiliarios, de Vivienda de Interés Social (VIS) y otras modalidades. Sin embargo, en realidad, son 26 los predios estatales que ya están habilitados para este fin a la fecha.
En tanto, 27 aún están pendientes de alcanzar esta condición. Sin embargo, la apuesta del MVCS es alta: de lograr promover esos 53 terrenos, aseguran, podrían reducir el déficit habitacional existente en 12%.
En un evento de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), donde estuvo presente Gestión, el viceministro de Vivienda y Urbanismo, David Ramos, detalló cuáles son las condiciones de los terrenos que ya cuentan con zonificación adecuada y servicios factibles o condicionados.
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Terrenos del Estado ya condicionados para proyectos inmobiliarios
En conjunto, los 53 proyectos ya identificados podrían generar 165,464 nuevas viviendas, lo que beneficiaría 681,364 personas en el país, según dijo Ramos.
De los 26 antes mencionados, son 14 los terrenos disponibles que ya tienen zonificación adecuada y servicios factibles. El más destacado es Nueva Ciudad Sutton (Lambayeque). Con un área de 263.5 hectáreas (ha), podría generar cerca de 22 mil viviendas.
El viceministro indicó que se necesita una inversión de S/ 373 millones para habitar 14 macrolotes residenciales en Nueva Ciudad Sutton. Además, se necesitarían S/ 1,730 millones para ejecutar las viviendas proyectadas.
Los otros 12 terrenos también tienen zonificación adecuada, pero los servicios están “condicionados”. Por ejemplo, fueron destacados por Ramos en su presentación, Lomas de Ancón (Lima) y la llamada Ciudad Satélite (La Libertad).
Sobre el primero, el viceministro destacó que se trata de una parte del megaproyecto conocido como Ciudad Bicentenario de Ancón, que involucra intervenciones de varios ministerios.
Las inversiones necesarias son de cuatro tipos: habilitación urbana primaria (S/ 184 millones), una planta desalinizadora (S/ 635 millones), una planta de agua residual (S/ 350 millones) y la necesaria para las casi 23 mil viviendas que abarcaría (S/ 2,600 millones).
Respecto a Ciudad Satélite, Ramos también detalló las inversiones a realizar: S/ 4,580 millones para 38,650 viviendas; S/ 1,012 millones para habilitación urbana primaria, y S/ 513 millones para una planta desalinizadora y de aguas residuales.
“Son hectáreas que el sector piensa poner a disposición como suelo urbano en los próximos años, en un corto o mediano plazo. Sumarían 165 mil viviendas, que podrían ser más, si pensamos en que se mudarían familias enteras”, resaltó el viceministro.
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Aporte considerable a reducir el déficit habitacional
De lograrse entregar no solo estos 26 terrenos ya habilitados, sino los 53 totales identificados, Ramos aseguró que se tendría un importante avance de cara a cerrar el déficit habitacional existente en el Perú.
Hoy, en cifras duras, este asciende a más de 1.6 millones de viviendas, donde el 79% responde a zonas urbanas, que sería el tipo de residencia que “atacaría” esta estrategia de suelo público.
Así, según calculó Ramos, este paquete de 53 terrenos estatales podría contribuir a reducir el déficit en 12% aunque, vale decir, al tratarse de viviendas nuevas, contribuiría a reducir el déficit cuantitativo, el que menos representa de la brecha total (566 mil hogares, el 36% del total).
El problema con ello, explicó a Gestión, Milton Von Hesse, extitular del MVCS, es que habría que estar seguros de que efectivamente esa es “la brecha real”.
“El déficit cuantitativo está bastante subestimado. Por ejemplo, no incorpora viviendas estructuradas con materiales precarios ni exposición al riesgo. Nuestro concepto de déficit cuantitativo es bastante restringido si lo comparamos con países como Chile, Colombia o México”, sostuvo.
En una línea similar, Aldo Facho Dede, arquitecto urbanista, consideró importante que el Estado mapee suelo disponible para promover proyectos inmobiliarios, incluido VIS, pero que ello no será suficiente para impactar seriamente el déficit habitacional.
“Hoy la política de vivienda se enfoca en el acceso a través de la compra, mediante crédito hipotecario, pero así la incidencia en la demanda es acotada”, dijo a Gestión.
Facho Dede remarcó que la razón es porque la gente, sobre todo en Lima, no tiene la capacidad adquisitiva ni financiera para calificar y pagar los créditos.
“Por eso vemos que han crecido los créditos hipotecarios convencionales, de la banca privada, y caen los créditos del Fondo MiVivienda”, recordó.
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Claves en la promoción de terrenos públicos para proyectos inmobiliarios
La presentación de este paquete de terrenos públicos fue reforzada: el pasado 10 de abril, el MVCS oficializó un nuevo reglamento para la VIS.
Entre todas las modificaciones destacadas, se establecieron condiciones para que los predios del Estado puedan ser usados para el desarrollo de este tipo de proyectos. Aquí también, como adelantó Gestión, se establecieron incentivos para la vivienda de alquiler y así atender el problema que marcaba Facho sobre la política general.
Para Von Hesse, si bien este revestimiento legal es positivo, hace falta que el Estado dé garantías sobre el estado actual de los terrenos para conseguir al inversor privado.
“Si el ministerio dice que hay terrenos con servicios factibles, asumo que han coordinado ya con las Entidades Prestadoras de Servicios de Saneamiento (EPS). Factibilidad significa que se pueden conectar a un punto de agua y desagüe sin problema”, marcó.
A su consideración, si bien el Estado puede prometer mucho sobre el estado de los predios a su nombre, será recién el privado interesado quien haría el diagnóstico final. Por eso, propuso pensar en promover los 53 terrenos bajo Asociación Público-Privadas (APP).
“Los promotores privados son los que saben del negocio, quienes pueden ver realmente si los terrenos cumplen las condiciones y si efectivamente el mercado podría hacer el proyecto”, propuso.
Facho Dede recordó que el nuevo reglamento VIS también abre la puerta para que el MVCS desarrolle infraestructura pública, bajo Obras Por Impuestos (OxI), para arrendamiento.
El arquitecto esperó que ahora sí el Estado brinde seguridad a los inversores sobre la actualidad de los terrenos promovidos. “Hay casos, como el de Lomas de Ancón, que se promueven desde el Gobierno de Ollanta Humala. Desde entonces no hubo avances conocidos, llama la atención que figure aquí otra vez”, advirtió.
Licenciado en Comunicaciones con especialidad en Periodismo por la Pontificia Universidad Católica del Perú, donde escribió en el portal Somos Periodismo y la revista Impresión. Parte del equipo fundador del medio digital Sudaca. Desde 2020 cubre temas económicos, políticos y sociales.
