Hace unos días el Ministerio de Vivienda publicó el proyecto de nuevo reglamento de promoción de la Vivienda de Interés Social (VIS). En la norma se fijan las dimensiones mínimas que deberán tener tanto los departamentos de los créditos Mivivienda, como las casas de Techo Propio.
Cabe recordar que en los créditos Mivivienda, el Estado otorga subsidios vía el bono de buen pagador, para la compra de inmuebles con precios de hasta S/ 355,100 (el bono puede ser de hasta S/ 26,900). Y en el caso de Techo Propio, el bono es mayor, de S/ 46,545, para la compra de casas con precios de hasta S/ 104,500, las cuales se ubican sobre todo en ciudades de provincias.
Tamaño mínimo de 40 m2 para los departamentos
El proyecto de reglamento de la VIS establece que en el caso de los departamentos, el área techada mínima será de 40 m2. Si bien el actual reglamento de la VIS, emitido en septiembre del 2023, ya contempla este mismo límite, el efecto de esta medida empezará a sentirse en el mercado inmobiliario con los nuevos proyectos que se desarrollen, indicó José Espantoso, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (SEI).
“En los proyectos anteriores al reglamento del 2023 sí se han hecho departamentos con un dormitorio, menores a 40 m2. Y el mercado los ha absorbido sin ningún problema, como en muchas partes del mundo. Poner un área mínima de 40 m2 nos parece innecesario”, señaló Espantoso.
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Por ello el ejecutivo refirió que aprovecharán el periodo de recepción de comentarios del proyecto de reglamento para solicitar al ministerio flexibilizar esta área mínima de edificación. De lo contrario, los precios para este segmento subirán, lo que limitaría el acceso a viviendas a familias y parejas jóvenes.
“El mercado inmobiliario ha tomado muy bien los departamentos de 30 a 35 m2. Para hacer más asequible la vivienda nosotros en las reuniones que tendremos con el ministerio sugeriremos que esa área de 40 m2 pueda ser revisada”, subrayó el presidente de ASEI.
Tamaño mínimo para las viviendas de Techo Propio
En el caso de Techo Propio, el proyecto de nuevo reglamento de la VIS eleva a 35 m2 el área mínima de las casas, en comparación del mínimo de 25 m2 que estableció el reglamento del 2023.
Al respecto, la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) advirtió que la medida elevará el precio de las viviendas en S/ 10,000 a S/ 12,000, un monto significativo para inmuebles con precios de S/ 75,000 a S/ 80,000.
Ello dejaría sin acceso a muchas familias de bajos recursos y afectaría el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios, sostuvo Cecilia Lecaros, directora ejecutiva de ADI. “Techo Propio se está viendo afectado por esta condición. No en todas las ciudades se puede subir el precio al tope de S/ 104,500, pues no hay capacidad adquisitiva de esa población. Entonces se está alejando a las familias de poder conseguir una solución de vivienda”, remarcó.
“El ministerio indica que se busca garantizar que existan dos dormitorios en la vivienda, saludamos esa iniciativa, pero nosotros hemos demostrado que en 29 m2 pueden haber dos dormitorios, ¿por qué elevar (el mínimo) a 35 m2?”, cuestionó.
Agregó que solicitarán al ministerio postergar la aplicación de la medida, para que el mercado inmobiliario tenga un plazo de adecuación. “Nuestra propuesta es preparar al mercado para esta mejora, que sea paulatina, por etapas, de uno o dos años, un tiempo prudente, pero no podemos de la noche a la mañana subir el 40% del área de la vivienda y pretender que el mercado lo absorba y seguir promoviendo vivienda formal”, anotó.
Regulación de estacionamientos
El reglamento de la VIS del 2023 señala que en los proyectos se puede considerar un estacionamiento para autos por cada tres departamentos. No obstante, en el proyecto de nuevo reglamento de la VIS ya no se hace ninguna referencia a los estacionamientos.
Para ASEI, el nuevo reglamento también debería considerar una regulación sobre los estacionamientos, si se tiene en cuenta que la sentencia del TC (302/2023) ratificó que ello era competencia del Poder Ejecutivo.
En contraste, Andrés Devoto, especialista en temas inmobiliarios del estudio Muñiz, refirió que el ministerio ha actuado de forma adecuada, por lo que la regulación de los estacionamientos deberá ser definida por cada municipalidad.
“La sentencia del TC eliminó los parámetros, pero no los estacionamientos, y eso es algo incorrecto en términos de lógica jurídica, pues los estacionamientos son unos parámetros y debió ser eliminado. Ahora el ministerio elimina no solo los parámetros nulificados por la sentencia del TC, sino también los estacionamientos y eso es coherente. El ministerio ha obrado conforme a la ley y la Constitución”, sostuvo Devoto.
El dato. ASEI indicó que existen dudas sobre un posible cambio respecto al tramo 5 del crédito Mivivienda, para precios de viviendas de entre S/ 355,100 y 479,300, que no cuentan con subsidio estatal y los recursos para su financiamiento no son del fondo Mivivienda, sino de la banca privada. “El Artículo 8 (del proyecto de nuevo reglamento) señala que la adquisición de VIS es siempre con subsidio directo, es decir, con bono del Estado. Esto limitaría la posibilidad de adquirir VIS sin bonos y financiadas por créditos hipotecarios otorgados por las entidades bancarias con sus propios recursos. El llamado tramo 5 en este nuevo reglamento estaría quedando fuera. Es necesario precisar esto, en vista que este rango beneficia a miles de peruanos, genera un gran efecto multiplicador en la economía e importantes ingresos al tesoro público, que permiten subsidiar los rangos de valores menores de vivienda que sí tienen bono”, indicó ASEI.
Licenciado en periodismo de la PUCP, con más de diez años de experiencia en medios de prensa escritos y digitales.
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