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La hipoteca inversa es un producto financiero que supone lo contrario de una hipoteca normal, donde el comprador paga a un banco. En este caso, el dueño de una vivienda cobra de un banco.
Es decir, se les concede un crédito a las personas de la tercera edad -con una renta mensual acordada y estableciendo como garantía la vivienda que habitan- hasta el fallecimiento del titular o titulares.
Tras ello, el inmueble pasa a manos de la entidad financiadora, a menos que los herederos devuelvan el crédito otorgado en su totalidad, para lo cual podrían vender la propiedad.
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En su momento, Alberto Morisaki, exgerente de estudios económicos de la Asociación de Bancos del Perú (Asbanc), sostuvo a este medio que la justificación económica y social para la implementación de este instrumento tiene que ver con que existe una gran cantidad de adultos mayores que no tienen ahorros o algún tipo de pensión.
Ante esta situación, las hipotecas inversas les permitirán poner en valor sus inmuebles (casas) y así generar ingresos, refirió.
¿Cuál es la legislación actual en Perú?
En marzo del 2018, el Congreso promulgó, con gran expectativa, la ley N°30741 que regula las hipotecas inversas. Al poco tiempo (mismo año), el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) hizo lo propio con la reglamentación de la norma.
Sin embargo, han pasado cinco años y aún ninguna entidad financiera ofrece este producto a sus clientes.
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¿Qué desafíos enfrentan actualmente las hipotecas inversas?
Edmundo Lizarzaburu, docente de Finanzas y Mercado de Capitales de la Universidad ESAN, asevera que lo que en verdad se necesita para sacar a flote este instrumento -como todo nuevo producto- es que existan “market makers”. Es decir, entidades que apuesten por este mecanismo, de tal manera que se puedan replicar los modelos, sobre todo, europeos que es donde sí han funcionado.
El catedrático detalla que no se deben dejar pasar dos temas importantes en torno a las hipotecas inversas. Primero, que son instrumentos dirigidos a un segmento de clientes entre 55 y 60 años. Y, segundo, que la valorización de las hipotecas es un tema complicado de determinar.
“Al momento de valorizar la hipoteca, el monto no será, necesariamente, a valor de mercado. Esto se debe a que el tiempo y la pandemia han demostrado que los bienes inmuebles se pueden desvalorizar conforme pasan los años. Por lo que se debe determinar un descuento (haircut) adecuado para no financiar el 100% de la propiedad, sino un valor menor, probablemente, el 50% o 60%. Esto hará más atractiva la operación para ambas partes”, manifiesta el especialista.
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¿Cuáles son las principales trabas para el ofrecimiento de hipotecas inversas?
El docente de ESAN enumera tres desincentivos que interfieren con el desarrollo de este mercado. En primer lugar, la opción del prepago en cualquier momento del préstamo genera un riesgo de reinversión para las entidades financieras. Esto, ya que se generaría un descalce entre las fuentes de ingresos y el pago de los pasivos de la organización, refiere.
Segundo, Lizarzaburu indica que la falta de saneamiento en el Perú es un tema crítico. Precisamente, este tipo de instrumentos debe ayudar a buscar actores para que contribuyan con la inscripción de más títulos de propiedad.
En tercer lugar, el docente manifiesta que existe la posibilidad de que los herederos no quieran asumir el pago de la deuda, ni tampoco salir del predio. Por lo que la cláusula de desalojo es precisa al indicar que ante la muerte del titular, la entidad financiadora podría desalojar de forma rápida a los inquilinos.
Sin embargo, se corre el riesgo de que ante una demanda por parte de los herederos, algún juez genere jurisprudencia que podría permitir que los herederos sigan viviendo en los inmuebles sin pagar la deuda.
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