La adquisición de una vivienda o un departamento es una opción que usualmente está latente dentro de los planes personales o familiares, dependiento del uso que se le quiera dar a la propeidad. Para lograr ello, la mayoría de usuarios busca calificar a un crédito hipotecario.
No obstante, es bastante común que cierto grupo de personas -sobre todo informales- no cuenten con todos los documentos que les permitan demostrar su capacidad de pago. Ante esto, la entidades financieras les ofrecen optar por una cuenta de ahorro hipotecario o también llamado ‘ahorro casa’.
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¿Cómo ayuda una cuenta ahorro casa?
Se podría definir el ahorro casa como un depósito a plazo que permitirá demostrar el buen comportamiento y capacidad de ahorro de la persona, y que su correcto cumplimiento le permitiría calificar a un crédito hipotecario.
Walter Leyva, presidente del directorio del Fondo de Cajas Municipales de Ahorro y Crédito, sostiene que los créditos hipotecarios otorgados en base a la modalidad de ahorro casa mitigan el riesgo de impago de los demandantes ya que se promueve la disciplina crediticia del cliente, sobre todo, en aquellos que son informales y no tienen ningún tipo de documentación que sustente sus ingresos.
“Cuando los trabajadores independientes o pequeños emprendedores -algunos informales- quieren adquirir una vivienda y no pueden demostrar a través de una boleta de pago sus ingresos, lo que el banco les indica es que ahorren mensualmente, por al menos un año, una cantidad similar a la cuota que pagarían con un crédito hipotecario. Con esto, generan un historial que luego permite a las entidades financieras evaluarlos en mejores condiciones de riesgo porque ya han validado que el cliente cuenta con el disponible adecuado para poder hacer frente a un préstamo de largo plazo”, añade Leyva.
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En torno al incumplimiento en alguno de los pagos mensuales del ahorro casa por parte de los clientes, el ejecutivo afirma que se considera un factor de riesgo para otorgar el crédito.
Dice que “generalmente, los programas crediticos de esta índole permiten una flexibilidad acotada, pero si es que hay una reincidencia en el incumpliendo de ese ahorro hipotecario, esta conducta se toma como un factor de mayor riesgo en la evaluación que la entidad financiera realice al respecto, por lo que se podría incrementar la tasa o denegar un posible crédito”.
El especialista aclara que dada las características de esta modalidad de crédito, y teniendo en cuenta la gran cantidad de demanda por créditos hipotecarios de personas que no necesariamente son formales, existe espacio para que el mercado de dichos préstamos se dinamice. Es decir, la modalidad del ahorro hipotecario podría permitir que más trabajadores informales accedan a una viviendo de costo social, lo cual dinamizaría el mercado de dichos créditos y con ello a toda la industria.
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Arturo García, profesor de Finanzas de ESAN, manifiesta que tanto la venta de inmuebles como los créditos hipotecarios se han venido incrementando, sostenidamente, en los últimos tres años, al igual que también lo han hecho los precios.
“La primera razón es que en el Perú hay 1.8 millones de familias que no cuentan con vivienda propia, por lo que eso constituye una demanda que se irá efectivizando conforme estas personas tengan más capacidad de pago o acceso al crédito. Y, en segundo lugar, la inflación ha hecho que el precio de las viviendas o departamentos aumente”, sostiene García.
El catedrático especifica que en los últimos tres años, el 28% del total de créditos hipotecarios que se han aprobado corresponden a créditos bajo el Fondo MiVivienda. Entonces, a pesar de que las tasas hipotecarias han subido de un 5.5% en 2021 a 9.8% en la actualidad, la demanda seguirá teniendo una tendencia creciente.
“De cara al sector informal -comerciantes o microempresarios- que no tienen la documentación que los bancos requieren para este tipo de créditos, pero que sí cuentan con el dinero para poder pagar las cuotas, la figura del ahorro hipotecario es una buena opción para hacer crecer la industria y dinamizar el sector”, comenta el especialista.
¿Cuál es la situación actual de los créditos hipotecarios?
De acuerdo con el Banco Central de Reserva (BCR), los créditos (préstamos) que otorgaron los bancos, financieras, cajas municipales y rurales y cooperativas a las personas se elevó en 12.1% interanual, al pasar de S/ 146,240 millones en abril de 2022 a S/ 163,905 millones al cierre de abril de este año.
Pues bien, en torno a la composición de los incrementos, resulta interesante observar que, a pesar de las altas tasas de interés de referencia -las cuáles también han repercutido en el incremento de las tasas hipotecarias- el rubro hipotecario registró un avance de 6.1% respecto a abril del 2022, al pasar de S/ 60,724 millones en esa fecha a S/ 64,439 al cierre de abril del 2023.
Las cifras antes mencionadas dan cuenta de que los consumidores peruanos aún están demandando créditos hipotecarios ya sea con fines de vivienda o para alquiler. Lo cual se condice con lo indicado por el portal latinoamericano de compra y alquiler de inmuebles Properati, según el cual el sector inmobiliario en Perú mostró un desempeño favorable en 2022 impulsado, sobre todo, por la demanda de los millennials -personas entre 18 a 34 años- quienes representaron el 43% de los compradores.
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